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Abbiamo già in precedenza parlato dell’importanza di avere una corretta documentazione urbanistica e catastale del proprio immobile per poter portare a termine una compravendita.

Oltre all’aspetto tecnico è altrettanto importante possedere gli atti che giustifichino la titolarità del bene posto sul mercato e delle sue eventuali pertinenze. Ma cosa dobbiamo fare quando l’immobile ci è pervenuto per successione legittima dai propri genitori e magari, a questi, era giunto in proprietà attraverso ulteriori successioni?

Il Notaio rogante ci chiederà sicuramente l’atto di acquisto originario dei nonni.

Come possiamo fare per reperire questo documento indispensabile ma così antico? E se il Notaio che all’epoca stipulò l’atto, non fosse più in attività?

Gli atti notarili vengono, per legge, conservati secondo criteri tassativi dal notaio che li ha stipulati fino alla sua morte o al suo pensionamento, purché non si trasferisca in altro Distretto notarile. Al verificarsi di uno dei casi sopra citati, tutti gli atti da lui rogati, rilegati in volume, vengono ritirati dall’archivio notarile distrettuale competente ed ivi conservati per 100 anni.

L’archivio notarile per la città di Roma è sito in via Padre Semeria, in zona Ostiense – Garbatella.

È possibile effettuare una ricerca on-line dell’atto da reperire purché questo non sia antecedente al 1° gennaio 1980; in tal caso bisogna seguire il metodo tradizionale recandosi fisicamente presso l’archivio notarile.

Qualora l’atto di provenienza originario scaturisca da un Decreto di trasferimento del Giudice, poiché trattatosi di un’acquisto effettuato tramite asta giudiziaria, allora il documento andrà reperito attraverso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dove, effettuando delle visure ipotecarie sul bene oggetto di vendita, è possibile individuare i relativi estremi utili per le successive richieste.

E se doveste recuperare una copia di una dichiarazione di successione di cui non siete in possesso? O di un testamento?

Per ciò che concerne le dichiarazioni di successione, ed ottenerne copie conformi, avrete a che fare con l’Agenzia delle Entrate (se sapeste dove è stata presentata, quella di competenza). Sarà pertanto necessario presentare, da parte di uno degli eredi o un delegato di questi, presso l’Ufficio Successioni, la relativa richiesta ed attendere mediamente qualche mese per il rilascio.

Relativamente alla richiesta di copia di un Testamento pubblico, questa potrà essere effettuata attraverso il predetto Archivio notarile.

Evitando di dilungarmi ulteriormente sulle modalità di reperire atti e documenti idonei a documentare la titolarità di quanto oggetto di vendita, vi confesso che il mio obiettivo era quello di capire e chiedervi: siete disposti privatamente a recarvi in questi uffici, oltretutto in questo periodo ancora condizionato dalla pandemia da cui non possiamo certo dire di essere usciti, prendendo permessi lavorativi, facendo spesso file e sorbirvi lunghe attese,  per poi scoprire che dovrete nuovamente tornare per la mancanza di una semplice marca da bollo o la ricevuta di un pagamento dovuto?

Credo che anche il nervosismo e l’insoddisfazione per non aver portato a termine il vostro compito e per aver “buttato” una mezza giornata non avendo concluso nulla, sono dell’avviso abbia un peso specifico non indifferente.

Il servizio di una serio e competente agente immobiliare, ritengo debba comprendere anche lo svolgimento di questo tipo di pratiche, mirate all’ottenimento di una completa documentazione, anche sotto l’aspetto della provenienza, oltre che urbanistico-catastale, da parte di chi è obbligato alla sottoscrizione di un incarico di vendita anche se in possesso di piccole quote di proprietà.

Qualsiasi sia la vostra esigenza immobiliare, potete contattarmi attraverso il sito, mail, telefono e whatsapp.

Oggi parliamo di alcuni elementi che caratterizzano una valutazione immobiliare e permettono di giungere a quel valore che dovrebbe rispettare il più realistico prezzo di mercato.

Torno su questo argomento poiché continuo a vedere un “fai da te”, per ciò che concerne le valutazioni che scaturiscono dall’inserimento dei dati essenziali del proprio appartamento su format di noti portali immobiliari o, semplicemente, applicando quotazioni €/MQ pubblicati dall’Agenzia delle Entrate (valori OMI) con la convinzione che questi “numeretti” abbiano permesso di giungere ad un giusto prezzo per pubblicizzare privatamente il proprio immobile.

Quali sono i fattori decrementativi del valore di un immobile?

• Quanto incide in una quotazione il fatto che non ci sia l’ascensore nello stabile?
• Ed entrambi i servizi con areazione forzata anziché essere dotati di finestre?
• E quanto se l’unità immobiliare oggetto di vendita sia al secondo o al quarto piano?
• L’esposizione solare a nord – ovest?
• E quell’affaccio da primo piano verso il muro di contenimento del fabbricato adiacente o, in parte, verso la rampa carrabile del garage?
• La vicinanza alla linea ferroviaria, che a volte viene fatta passare come una comodità anziché come un rumore costante e fastidioso?
• E la presenza di un distributore di benzina, una discoteca, un pub o di una pizzeria, la cui canna fumaria costeggia il fianco del fabbricato ed emana evidenti odori di cucina?

Queste sono semplicemente delle ipotesi di cui le quotazioni non possono tener conto lavorando esclusivamente su grandi numeri estrapolati da medie di importi scaturiti, per ciascuna zona di competenza, da contratti preliminari di vendita registrati messi in un unico “calderone”.

Le osservazioni predette mirano a farvi riflettere, con maggior attenzione, sul fatto che l’esperienza pluriennale di un agente immobiliare, ancor più della classica agenzia di zona (che condizionata dalla limitazione del suo raggio d’azione tende ad acquisire comunque l’immobile), può riuscire a trasmettervi il reale prezzo di mercato della vostra abitazione riuscendo ad applicare una corretta riduzione di valore, generata dal tipo di difficoltà oggettiva presente, suggerita dalle diverse casistiche già incontrate in passato e dalla convinzione che per qualche cliente possa avere un peso diverso sull’offerta in sede di proposta di acquisto.

Indubbiamente mi sento di dire, e sicuramente ripetere, che la voglia, la passione, l’impegno, la convinzione e le tecniche di vendita acquisite nel corso degli anni, hanno sempre fatto la differenza permettendomi di vincere numerose difficili sfide, tra cui quelle di intercettare, quando mi sono trovato di fronte ad una delle problematiche sopra elencate,  il cliente giusto, portandolo ad accettare più volentieri “l’inconveniente” nell’acquisto grazie ad un  trasparente e sincero confronto, ad una sana trattativa e ad un soddisfacente prezzo conclusivo, decisamente più interessante rispetto alla media di zona.

Proprio pochi giorni fa, a supporto di quanto appena espresso, ho posizionato sul mercato, nella zona dello Statuario, a pochi passi dallo splendido Parco degli Acquedotti, un piacevole piano terra con ingresso indipendente, di 85 mq con un giardino in parte pavimentato di 90 mq complessivi ed un box doppio di 30 mq che, a distanza di 50 mt scarsi è costeggiato dalla linea ferroviaria.

A seguito di una mia attenta ed approfondita disamina di tutti i fattori che contribuiscono a determinare una corretta valutazione, ivi compresa l’applicazione di una percentuale in diminuzione del valore scaturito in conseguenza della vicinanza del treno, ho concordato con la proprietà il prezzo pubblicitario, convinto che, con questa quotazione, avrei comunque potuto individuare in tempi brevi un cliente che avrebbe apprezzato i fattori positivi dell’immobile e della sua pertinenza. La scelta si è rivelata corretta! In pochi giorni ho effettuato circa 10 visite ed una coppia giovane, accompagnata dai propri genitori, ha deciso subito, per anticipare altri concorrenti, di discutere con me i termini di una proposta di acquisto.

Pienamente soddisfatto del lavoro di preparazione svolto, dall’interesse generato dall’unità immobiliare una volta immessa sul mercato, nonché dal numero e qualità degli appuntamenti effettuati, sono andato ad affrontare i miei potenziali acquirenti certo di portare a termine il mio compito mediando un buon accordo per entrambe le Parti coinvolte nella compravendita.

Al termine di una piacevole trattativa, in cui ho incassato attestati di stima per aver posizionato, fin dal principio, l’immobile ed il box auto sul mercato ad un prezzo che tenesse conto dello stato di manutenzione interno ed esterno quasi totalmente da ristrutturare e del costante transito di treni a pochissima distanza, ho raccolto una proposta di acquisto molto interessante per la proprietà con una riduzione di soli sette mila euro rispetto alla richiesta.

In soli quindici giorni ho concluso una compravendita che sulla carta si preannunciava difficile e complicata!

Il pensiero che affrontare una vendita privatamente, ancor più in determinate situazioni e con certi tipi di immobili, convinti che il risparmio del compenso per il servizio e l’assistenza dell’agenzia immobiliare ad entrambe le Parti, torni a vantaggio del vostro prezzo conclusivo,  posso garantirvi essere totalmente sbagliato.

Sicuramente è fondamentale scegliere bene e con attenzione il vostro valore aggiunto, il quale deve poter permettere a voi ed al vostro cliente, mediante un’assistenza ed un affiancamento a 360°, di giungere in serenità alla sottoscrizione del fatidico rogito notarile.

Per vendere casa, richiedimi una consulenza e giungeremo insieme alla valutazione più corretta, che tenga conto del fattore decrementativo che turba e rende incerto il vostro prezzo di realizzo.

Ho piacere, con il presente articolo, di rendervi partecipi di un’operazione di vendita, particolarmente articolata nei suoi aspetti, che, con grande soddisfazione, ho appena concluso nella zona dell’Appio Claudio.

Grazie alla presentazione ricevuta da una importante cliente, a cui avevo trovato un appartamento di pregio in locazione nei pressi della Basilica di S. Pietro, nel mese di maggio dello scorso anno venivo contattato da una proprietaria, che convenzionalmente chiameremo Dott.ssa Rossi, residente con il suo nucleo familiare nella città di Torino, la quale mi chiedeva di fornirle una corretta valutazione di mercato per un appartamento di circa 110 mq coperti più balconi e terrazzo, nella zona dello Statuario ed a pochi passi dal Parco degli Acquedotti.

Non potendo limitare oltremodo il contenuto di questo accattivante racconto, mi permetto di facilitare la vostra lettura suddividendolo nelle diverse fasi attraverso le quali la compravendita si è evoluta.

Incarico di mediazione

Dopo aver valutato con attenzione l’immobile e concordato, dopo alcune telefonate ed uno scambio di mail, il prezzo di vendita, mi è stato conferito, nei primi giorni del mese di giugno ed in piena pandemia, un incarico di mediazione; effettuato un professionale servizio fotografico e redatto un appropriato testo descrittivo ho pubblicato l’immobile sui portali dedicati.

Posizionamento sul mercato e gestione dell’incarico

Malgrado il difficile periodo le visite sono scaturite con una buona continuità, svolte con le dovute attenzioni richieste dal momento storico che ancora stiamo vivendo, ed iniziava da parte mia, a seguito dei feedback ricevuti dai clienti, un costante interscambio di comunicazioni, principalmente via mail, con la Dott.ssa Rossi.

Documentazione tecnica e ipotesi risolutive

Contemporaneamente, completata la documentazione dell’immobile, mi ritrovavo costretto a far presente alla Dott.ssa Rossi che la planimetria evidenziava delle difformità interne e di prospetto rispetto allo stato di fatto, e che avrebbe dovuto sostenere, con molta probabilità, dei costi rilevanti per regolarizzarle e garantire una conformità urbanistica e catastale oggi imposta dalla normativa vigente e necessaria anche per poter accedere ad un mutuo ipotecario.

Potenziale acquirente e mediazione

Dopo aver effettuato un discreto numero di appuntamenti, nella seconda metà del mese di settembre ho avviato la trattativa decisiva con una piacevole famiglia che aveva appena sottoscritto il contratto preliminare di vendita del proprio immobile.

Raccolgo una prima proposta ad un prezzo inferiore alle aspettative della Dott.ssa Rossi ma vicino alla valutazione da me fornita, riesco ad ottenere un rialzo dell’offerta dalla parte promissaria acquirente, intrattengo un fitto scambio di comunicazioni fra Roma e Torino, ed alla fine ottengo il sofferto accordo economico ed a mediare i tempi di sottoscrizione del rogito notarile che dovevano permettere alla Dott.ssa Rossi di liberare l’unità immobiliare dagli arredi ed elettrodomestici presenti e regolarizzare gli aspetti urbanistici e catastali in tempo utile a garantire alla parte promissaria acquirente il buon fine della perizia tecnica del mutuo, nonché a quest’ultima di entrare nel possesso legale e materiale dell’abitazione congiuntamente al rilascio della propria.

Burocrazia

Data la distanza della proprietaria da Roma, e l’impossibilità di occuparsi direttamente delle problematiche predette, anche in conseguenza delle restrizioni nei trasferimenti imposti dalla pandemia, decido di accettare di assumermi, avendo la Dott.ssa Rossi ormai acquisito e riposto la sua piena fiducia nella mia persona, la responsabilità di coordinare la sottoscrizione del preliminare di vendita, facendole fornire procura alla dirimpettaia di sua fiducia, e le operazioni necessarie a risolvere gli aspetti ostativi sopra menzionati.

A questo punto contatto tempestivamente un mio tecnico di fiducia che viene incaricato dalla Dott.ssa Rossi per ottenere la regolarità dell’aspetto urbanistico e catastale dell’immobile. Pochi giorni dopo viene sottoscritto il preliminare di vendita presso il Notaio prescelto dalla parte promissaria acquirente e la proprietaria riceve una prima importante somma a titolo di caparra confirmatoria.  Nel frattempo, il tecnico ha già richiesto il progetto del fabbricato con la consapevolezza dei tempi necessari a suo rilascio. La pratica edilizia da lui predisposta non può essere avviata poiché si comincia a scontrare con la immobilità e la burocrazia che regna in questo periodo negli uffici tecnici della Capitale, di tutto ciò viene relazionata la Dott.sa Rossi che, da Torino, non si rende facilmente conto di tali difficoltà.

La concessione in sanatoria relativa ad una domanda di condono per una veranda presente sulla cucina, fondamentale per la successiva presentazione di una Scia atta a regolarizzare le difformità interne e di prospetto, stenta ad arrivare. Decido, di comune accordo con il tecnico e tutte le Parti coinvolte, per velocizzare i tempi e rispettare i tempi concordati, di rinunciare alla domanda di condono in essere e di ripristinare il balcone attraverso la rimozione delle vetrate ed infissi in alluminio coordinando, con una ditta da me reperita, intervento e smaltimento dei materiali in discarica.

Organizzazione e supporto professionale

È ormai una corsa contro il tempo per far sì che la pratica edilizia si concluda in tempo utile per il buon fine della perizia del mutuo e l’erogazione dell’importo nel rispetto della data del rogito notarile, da sottoscrivere entro il 20 aprile 2021, data entro la quale la parte promissaria acquirente, costituita da un nucleo familiare di quattro persone, deve consegnare la propria abitazione entrando nella nuova per non trovarsi …. fuori casa!

Siamo arrivati al 10 febbraio 2021, il progetto è finalmente arrivato ed ha trasmesso le certezze del caso al tecnico, possiamo procedere a smontare la veranda ed a presentare la Scia. La Dott.ssa Rossi invia le deleghe per la documentazione da presentare in sua vece e provvede ad effettuare i bonifici dovuti in base alle indicazioni ricevute.

Indubbiamente tutti cominciano a vivere, ciascuno in modo diverso, ansie e sofferenze per il probabile mancato rispetto degli accordi raggiunti e ad esternare soluzioni alternative.  

La veranda è smontata, la pratica edilizia completa presentata e la perizia tecnica della banca viene fissata andando a buon fine con la condizione che il nostro tecnico, presente al sopralluogo, consegni la documentazione conclusiva della pratica e la nuova planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi. Sono necessari ancora alcuni giorni, e siamo giunti al 15 marzo!

Atto finale

Ci siamo! Gli ultimi documenti sono pervenuti alla banca e la perizia viene chiusa, ancora alcuni giorni e la Fineco Bank è pronta ad erogare la somma di 210.000,00 euro alla parte promissaria acquirente. Il notaio finalmente fissa il rogito notarile, di concerto con l’Istituto bancario per il 29 aprile e la parte promissaria acquirente riesce a compensare i nove giorni di scoperti senza abitazione; la Dott.ssa Rossi organizza il sospirato trasferimento a Roma per il 25 aprile in modo da poter effettuare per tempo, con la propria ditta di fiducia, il trasloco che trasferirà parte di quanto presente nell’abitazione, ben impacchettata, a Torino ed il restante nei mercatini di città.   

Il fatidico giorno è arrivato, alle ore 12.00 il rogito notarile è concluso, la Dott.ssa Rossi riparte per Torino con il marito ed una figlia che l’hanno accompagnata nel viaggio, un congruo assegno circolare, e la ricevuta di un bonifico, relativo all’importo del mutuo, che settimana entrante accrediterà la somma a saldo sul conto corrente.

Incasso con piacere i complimenti di tutti i partecipanti all’atto definitivo di vendita, ivi compreso il Notaio rogante. Operazione conclusa sul filo di lana grazie al massimo impegno profuso. Penso proprio di aver meritato gli attestati di stima ricevuti.

Oggigiorno mi capita molto spesso, effettuando appuntamenti di vendita sugli immobili gestiti, e fino ad un prezzo di richiesta di € 200.000,00, di incontrare potenziali acquirenti che, con facilità e naturalezza, mi manifestano la volontà di acquistare mediante un mutuo pari al 100 % dell’importo conclusivo della compravendita.

Sistematicamente però, dopo aver loro rivolto alcune semplici domande, sono costretto a domandarmi se questo tipo di clienti, generalmente single e coppie giovani, conoscono effettivamente le difficoltà per accedere a questi mutui, nonché le loro convenienze e gli svantaggi insiti in questi prodotti.

Innanzitutto bisogna premettere che dobbiamo avere a disposizione, per queste operazioni finanziate interamente in sede di sottoscrizione dei rogiti notarili, proprietari/venditori che accettino il fatto di non ricevere alcuna somma fino a tale data e, pertanto, di non poter utilizzare alcuna caparra confirmatoria percepita in precedenza per fermare un altro immobile da acquistare successivamente alla vendita, rimanendo in attesa, mi auguro dopo aver ricevuto dall’istituto mutuante una delibera reddituale relativa al potenziale acquirente e la conferma del buon fine della perizia tecnica sull’immobile che abbia attestato un valore LTV (Loan To Value, e cioè il rapporto tra capitale erogato del mutuo e valore dell’ unità immobiliare da ipotecare) del 100 %, dell’incasso dell’intero importo accompagnati, il più delle volte, da ansie familiari non indifferenti.

Indubbiamente, il grande vantaggio che balza all’occhio di tutti coloro che pensano di accedere con semplicità ad un acquisto finanziato al 100 %, è quello di non dover apportare provviste economiche personali e di attingere solo a quelle strettamente necessarie ad effettuare quegli interventi di ristrutturazione per i quali è possibile ottenere agevolazioni fiscali in conseguenza di un valore migliorativo energetico apportato all’immobile.

Fermo restando che, alla base dell’accesso al credito devono esserci uno o più contratti di lavoro a tempo indeterminato, e che la rata mensile da poter pagare per il mutuo deve indicativamente corrispondere a non più di un terzo dello stipendio percepito, sommato con quello del coniuge, al netto di altri impegni economici per acquisti di elettrodomestici, auto o moto, entriamo un pochino più nel merito, senza affrontare aspetti troppo tecnici, delle caratteristiche principali di questi finanziamenti che coprono l’intero importo dell’acquisto.

Prima di tutto bisogna dire che non tutte le banche sono disposte ad offrire questo tipo di mutui e, conseguentemente, nei pochi casi disponibili, il cliente dovrà accontentarsi di un prodotto che prevede un tasso (TAEG) più elevato e quindi un costo ben superiore di un tradizionale mutuo con LTV entro l’80%.

Per ovviare alle difficoltà reddituali appena citate, a contratti di lavoro a tempo determinato che non permettono di ottenere facilmente credito, single, coppie giovani entro i 35 anni e cittadini stranieri, cercano di accedere a quei mutui calmierati, garantiti dallo Stato, finanziati attraverso il cosiddetto Decreto Crescita. Più precisamente, dal 2014, è stato creato un fondo statale di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap, che interviene garantendo il 50% della quota capitale dei mutui richiesti, rendendo così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per poter però accedere a questo tipo di finanziamento bisogna obbligatoriamente, oltre ad apportare una crescita in termini di risparmio energetico all’abitazione, possedere determinati requisiti, ben specifici e selettivi, per sperare di aver accettata la propria domanda di adesione.

Non si può non sottolineare che, questo tipo di pratiche, generalmente gestite da broker finanziari di collegamento con gli istituti di credito, vanno istruite con molta attenzione, richiedono una copiosa e precisa documentazione, hanno un iter burocratico ben delineato e più lungo delle richieste fino ad un 80% del valore di acquisto e, nella maggior parte delle compravendite, non sono di possibile applicazione per le problematiche indicate in premessa.

In conclusione mi permetto di suggerire a tutti i giovani che si rivolgono all’acquisto di una prima abitazione, di valutare in anticipo rispetto alla sottoscrizione di una formale proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare, la fattibilità di un’operazione di mutuo al 100%, esaminando con attenzione condizioni e costi, avvalendosi di consulenti finanziari competenti che possano garantire, da parte degli istituti bancari, il rilascio di delibere reddituali in forma scritta che generalmente hanno validità per un certo numero di mesi.

Ed è in questo lasso ti tempo che potrà essere formalizzata una proposta di acquisto con una maggiore serenità, senza dover far apporre condizioni sospensive nei formulari delle agenzie che molto spesso compromettono il rilascio da parte dei venditori delle accettazioni ed il buon fine delle trattative.

Indubbiamente, il mio consiglio professionale è quello di fare il possibile affinché il vostro mutuo rimanga entro un 90% del valore di acquisto idoneo a garantire la corresponsione di almeno un 10% di caparra confirmatoria alla Parte venditrice, ridurre il tasso degli interessi applicato dalla banca prescelta, la rata mensile da corrispondere ed eventualmente gli anni di durata del finanziamento, i costi fissi annessi alla pratica ed a permettervi di mantenere un potere di trattativa utile a facilitare il raggiungimento di un soddisfacente accordo economico di acquisto.

La mia persona ed i professionisti con cui collaboro da molti anni, unitamente all’organizzazione ed agli accoglienti uffici degli Store AREA-RE di San Paolo e Garbatella a cui presto la mia professionalità con grande soddisfazione, sono a vostra disposizione per rendere i vostri acquisti possibili grazie ad un affiancamento ed un supporto trasparente e passionale in tutte le fasi della compravendita.

 Ricordando che tutti possono partecipare alle Aste relative alla dismissione del Patrimonio Pubblico, ormai effettuate in modo esclusivamente telematico a seguito dell’aggiornamento  dell’art.569 c.p.c. del 10/04/2018, vediamo, nella maniera più sintetica, le diverse fasi che possono susseguirsi fino all’aggiudicazione dell’immobile per il quale si è scelto di gareggiare.

• la prima è quella delle offerte segrete;
• la seconda è quella delle offerte palesi;

Nella prima fase, il partecipante all’Asta, deve presentare, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’Asta, un’offerta scritta al notaio “banditore” o “periferico” prescelto ed abilitato attraverso la RAN (Rete Aste Notarili), indicando la somma che sono disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso d’Asta.  L’offerta deve essere correlata da una cauzione a garanzia, generalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.

Il Notaio verificata la documentazione consegnatagli dall’offerente in busta chiusa così come prevista dal disciplinare, provvederà a convertite in formato digitale e rendere segreta l’offerta tramite l’applicazione della doppia chiave di cifratura che ne garantisce l’inviolabilità; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate. In alternativa è possibile il deposito di un’offerta digitale, che consiste nella presentazione di un file pdf dotato della firma digitale dell’offerente, purché dotata dei requisiti previsti dalla legge.

Il Notaio “banditore”, nel giorno di gara stabilito nell’avviso d’Asta, attraverso il collegamento telematico, scarica dal sistema elettronico le offerte digitali presenti e provvede a redigere una graduatoria delle offerte segrete valide per poi procedere come segue:

• qualora ci sia un’unica offerta valida, aggiudicherà l’immobile all’offerente che l’abbia presentata;
• svolgerà la seconda fase di incanto, attraverso delle offerte palesi, qualora ve ne siano di più valide, dando seguito alla competizione, generalmente tra le tre più alte.

All’eventuale gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli studi dei notai periferici, sia quelli presenti nello studio del notaio banditore.

Gli offerenti ammessi a partecipare alle offerte palesi, potranno presentare innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento rispetto a quella segreta più elevata, con rialzi minimi e nei tempi fissati nell’avviso d’Asta. Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto che avrà presentato l’ultima offerta palese più alta.

La fase delle offerte residuali

Fino a oltre dieci anni fa, in caso di mancanza di valide offerte segrete, si procedeva alla fase delle offerte residuali che si caratterizzava per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo prestabilito dall’offerente di immobili inseriti nel medesimo avviso d’Asta, per un importo pari o ridotto rispetto al prezzo base a seconda di quanto stabilito nel disciplinare. Poiché questo tipo di offerte sono state oggetto di investimenti e speculazioni che si sono rivelate in contrasto con i principi delle vendite di beni pubblici residenziali, rivolti fondamentalmente all’acquisto di prime abitazioni, a prezzi convenienti, la Corte dei Conti ha inibito tale procedura.  Pertanto ad oggi le aggiudicazioni vengono effettuate attraverso le offerte palesi.

La compravendita

Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi, delle offerte segrete o palesi, l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo, l’atto notarile di compravendita dell’immobile. Il prezzo di aggiudicazione può essere versato al venditore mediante bonifico bancario sul conto da esso indicato preventivamente, oppure al momento del contratto di compravendita con la consegna, da parte dell’acquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dell’importo di aggiudicazione detratto quanto già versato a titolo di cauzione.

In ogni caso per il saldo prezzo di aggiudicazione si può ricorrere a un mutuo bancario. E qui entra in gioco il professionista Fabio Spalvieri, che confezionerà il prodotto più idoneo all’aggiudicatario in conseguenza dei redditi che sarà in grado di produrre. E di questo vi parlerà direttamente Fabio in un prossimo blog specifico dell’argomento.

L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio che ha curato l’Asta al quale l’aggiudicatario verserà le imposte e le spese e dal quale riceverà gli opportuni consigli e suggerimenti sulle opportunità di richiedere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Oltre ai tre blog che avevo previsto di dedicare alle Aste relative alle dismissioni del Patrimonio Pubblico avrei piacere di concludere con uno successivo specifico sulla finanziabilità degli acquisti attraverso mutui ipotecari che vorrei far redigere, per una vostra migliore comprensione, da Fabio Spalvieri.