Archivio per categoria: Info

Oltre agli immobili di tipo residenziale, sono ritenuti investimenti interessanti e redditizi anche quelli rivolti ad unità immobiliari commerciali, ed in particolare uffici (Cat.A/10) e negozi su strada (Cat.C/1).
Ci sono investitori che da sempre preferiscono investire importi e capitali, anche ingenti, su questo tipo di immobili a fronte di rendite locative interessanti che, generalmente, si attestano fra un 6 ed un 9% lordo.

Mi sembra comunque doveroso far presente che, secondo i dati stimati da Scenari Immobiliari, nel rapporto 2021 sul mercato commerciale in Italia ed Europa, gli investimenti hanno evidenziato un calo, indicativamente del 30%, rispetto all’anno precedente.
Indubbiamente, il crollo del settore commerciale è stato innescato dall’avvento della pandemia e soprattutto dal Lockdown che ha costretto molti titolari di attività commerciali, svolte all’interno di negozi fronte strada, a non poter far fronte al pagamento dei canoni locativi e, conseguentemente, a “mettere in ginocchio” i proprietari delle mura dei locali che non percependo somme in entrata, si sono trovati, per un lungo periodo di tempo a pagare soltanto Imu, tasse e quant’altro. Soltanto alcuni proprietari di locali di ampie dimensioni e, idonei allo svolgimento di attività di primaria necessità come i Supermercati, hanno potuto far fronte, riducendo semplicemente i canoni percepiti pre-Covid19, ad ammortizzare le perdite.

Dopo questo breve cenno sulla flessione del settore commerciale in generale, vorrei soffermarmi su un quesito importante.
E’ più consigliabile un acquisto di un negozio piccolo in una via altamente commerciale e di transito pedonale, più che automobilistico, o di maggior superficie, anche con più vetrine su strada, su una strada secondaria?
Molto spesso il potenziale acquirente si lascia influenzare ed ammaliare da un prezzo particolarmente conveniente €/MQ. che lascia pensare al cosiddetto “affare” per l’unità immobiliare di grandi dimensioni senza pensare alla potenzialità di reddito che è in grado di generare.
Ed è proprio questo invece il fattore più rilevante da tenere in considerazione.

La valutazione in particolare dei negozi su strada ma, anche degli uffici, calcolata sulla base esclusivamente di un prezzo al MQ, è il più grande errore che viene commesso da colleghi a cui non capita spesso di trattare questo tipo di vendite.

Per non prolungarmi eccessivamente vi dico soltanto: immaginate che tipo di canone di locazione può far scaturire un negozio di una sola porta/vetrina, di 50 mq circa ubicato in via del Corso, via Tuscolana, via Appia o viale Marconi e, quali rinomati brand attirerebbe, rispetto ad uno di 120/150 mq in una traversa di queste importanti arterie stradali, semi nascosto e limitato al transito degli abitanti dei fabbricati limitrofi o sovrastanti.

La risposta mi permetto di darvela io.
Se quest’ultimo lasciasse percepire al proprietario già il 50% del canone annuo di quello più piccolo, non sarebbe male!!! Forse la sua salvezza potrebbe essere, secondo le vetrine di cui dispone, di frazionare il locale in più unità immobiliari più piccole ed innalzare così la resa
reddituale complessiva.

Per non costringervi ad una lettura troppo prolungata, concludo rammentandovi inoltre che, l’imposta di registro da dover corrispondere, in sede di rogito notarile, viene calcolata sul prezzo concordato per il trasferimento del bene e non sulla rendita catastale come nelle compravendite residenziali.
Lascio a voi i conteggi e provate ad applicare un 9% sul valore di acquisto.
E se, da privato, acquistate da una società? Si paga l’IVA?

Se avete bisogno della mia persona quale vostro consulente di fiducia per operazioni commerciali e residenziali contattatemi in privato.
Sarà un enorme piacere mettere a vostra disposizione la mia esperienza, professionalità e passione.

Prendendo spunto da due interessanti articoli apparsi su Milano Finanza di sabato 12 marzo, a firma dei giornalisti Teresa Campo e Tancredi Cerne, mi è sembrato doveroso affrontare il tema dell’acquisto immobiliare quale àncora di salvezza rispetto alla volatilità dei mercati borsistici.

Indubbiamente anche i primi mesi del 2022, malgrado il numero di compravendite risultino essere  leggermente inferiori rispetto allo stesso periodo del 2021, ci stanno regalando importanti soddisfazioni, malgrado non si possa non tener conto delle prospettive non rosee che si paventano all’orizzonte: inflazione galoppante, tassi d’interesse in rialzo e, conseguentemente rate di mutuo in aumento, possibile revisione del Catasto e, pertanto, delle rendite catastali che andrebbero ad innalzare i gettiti del contribuente per ciò che concerne l’Imu delle “seconde case”, frenata ai diversi bonus fiscali e, comunque, una situazione politica generale incerta.

Sono convinto, auspicandoci sicuramente un’immediata sospensione delle azioni belliche da parte della Russia, che il nostro Paese non si possa permettere di appesantire economicamente l’acquisto delle abitazioni primarie che, grazie anche alle ultime agevolazioni sul credito e sulle imposte introdotte a vantaggio dei giovani, hanno ricevuto una buona accelerazione, con particolare riferimento al trasferimento di unità immobiliari entro i 60 mq. anche in zone più popolari e periferiche della città.

Attraverso lo svolgimento della mia attività e, monitorando con attenzione quelle svolte dai miei colleghi nelle diverse zone di Roma, posso dire che constato molta attenzione da parte dei clienti al rapporto qualità/prezzo degli immobili visionati, alla loro regolarità e conformità urbanistico/catastale, verificata prima di formulare una concreta proposta di acquisto ma, allo stesso tempo, anche una seria volontà di acquistare abitazioni che trasmettano emozioni, che diano rassicurazioni nel tempo, maggiori certezze per il capitale investito e che, magari, potranno permettere anche una plusvalenza futura

Inoltre mi sento di confermare che, trascinati come sempre dal trend di mercato della città di Milano, dove nelle zone di maggior pregio come il Quadrilatero, Centro Storico, Brera, Magenta-Pagano-Castello e Palestro-Duse, i prezzi al metro quadro mantengono quotazioni dai 7.000 ai 13.000 €/MQ , per nuove costruzioni, il Lusso non conosce rallentamenti. Roma, con i suoi quartieri: Trastevere, Salario-Trieste, Prati, Pinciano-Veneto, Parioli, Flaminio, Centro Storico ed Aventino, non è sicuramente da meno con un’oscillazione dai 6.000 a quasi gli 11.000 €/MQ per il ristrutturato, recenti edificazioni o riqualificazioni di vecchi edifici. Indubbiamente l’affidabilità che garantisce in primis l’ubicazione è indiscutibile, anche a discapito della superficie, che spesso viene ridotta pur di mantenersi nel perimetro prescelto godendo, se possibile, anche di un terrazzo o balcone vivibile.  

Vorrei concludere, a proposito di beni rifugio ed investimenti immobiliari che garantiscano             un’ottima redditività e mantengano il proprio valore nel tempo, di proporvi delle unità immobiliari che ho acquisito in Sardegna, nello splendido complesso residenziale Baia de Bahas, con viste mozzafiato sul Golfo di Marinella godibili dai terrazzi vivibili di pertinenza ed a pochi passi dalle esclusive calette e lingue di sabbia che lo circondano.

Bilocali e trilocali, a prezzi veramente interessanti e competitivi, dotati di arredi ed elettrodomestici di ottima qualità, con rivestimenti e materiali di pregio che rispettano la terra sarda ed il contesto in cui sono inseriti, vi aspettano, pronti per essere locati e garantirvi alte rendite locative.

Vorrei iniziare il nuovo anno parlandovi, in modo conciso, dello sconto in fattura e della cessione del credito, relativamente ai bonus legati alla casa che, grazie alle nuove linee guida dettate dalla Legge di bilancio 2022, possono godere anch’essi di queste agevolazioni fiscali fino al 2024.

Pertanto, per ciò che concerne i lavori di ristrutturazione che dovrete effettuare nella vostra nuova abitazione, potrete usufruire dello sconto in fattura dal vostro fornitore oppure ottenere il rimborso di quanto speso anche da banche o istituti finanziari.

Bisogna però anche specificare che, tra le novità introdotte, è necessario ottenere, per accedere alle già menzionate agevolazioni, il visto di conformità da parte di un CAF o di un professionista abilitato e l’asseverazione di un tecnico, anch’esso abilitato, sulla congruità delle spese sostenute. Sono esentate da queste procedure di approvazione le spese sostenute entro la data dell’11/11/2021.

Se sosterrete, dal 01/01/2022 al 31/12/2024 costi per ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro ed eliminazione delle barriere architettoniche, detraibili in 10 anni, potrete usufruire delle detrazioni Irpef al 50 % (con limite di spesa fino a 96.000,00 euro), nonché al connesso bonus mobili ed elettrodomestici con medesima detraibilità entro certi importi di spesa.

Inoltre, fino al 31/12/2024, potrete fruire dell’Ecobonus, con detrazioni fiscali al 50 e 65% per lavori finalizzati al risparmio energetico e, del Bonus Verde, per interventi effettuati sulle vostre superfici esterne di pertinenza (recinzioni, impianti di irrigazione, coperture a verde, realizzazione pozzi ecc.), al 36%.  

Relativamente al famoso Superbonus al 110 %, questo, può riguardarvi, conseguentemente, per specifici interventi condominiali effettuati in ambito di efficienza energetica (cappotto termico o coibentazione del tetto), antisismici, installazione di impianti fotovoltaici e di ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

In merito ai lavori sopra menzionati, che nella maggior parte dei casi si riferiscono ad una più o meno importante ristrutturazione del vostro nuovo appartamento appena acquistato o, di quello già di vostra proprietà che necessita di interventi vista la vetustà in cui ricade, avrete già sentito parlare di CESSIONE DEL CREDITO e SCONTO IN FATTURA che vi permetteranno di poter fruire, con tempistiche diverse, delle agevolazioni/detrazioni spettanti.

Per quanto riguarda la Cessione de Credito, questa andrà comunicata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione ceduta, attraverso CAF o professionisti abilitati o, mediante comunicazione telematica dal sito dell’Agenzia delle Entrate, mentre per ciò che concerne lo Sconto in Fattura, questo verrà applicato direttamente dal fornitore per l’importo in percentuale massimo applicabile. Pertanto, se dovrete pagare un intervento di ristrutturazione di € 10.000,00, con diritto ad una detrazione del 50%, salderete direttamente solo € 5.000,00 al vostro fornitore. Se la medesima spesa, desse diritto ad una detrazione del 110%, non pagherete nulla ma, non recupererete i 1.000,00 euro di detrazione aggiuntiva che otterreste indicandola nella vostra dichiarazione dei redditi ma, che verrebbe recuperata in più anni. Sicuramente, lo sconto in fattura risulta essere maggiormente richiesto per l’immediatezza nell’applicazione della detrazione fiscale che permette di non sostenere la totalità dei costi per gli interventi da effettuare.

Ma queste due operazioni convengono veramente? Indubbiamente non sempre e, non fatevi incantare da coloro che vogliono trasmettervi, con estrema semplicità, il palese vantaggio di un risparmio economico effettivamente evidente ai vostri occhi.

Il consiglio che posso darvi è quello di rivolgervi a Società o Ditte regolarmente iscritte al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio, di avvalervi di ingegneri, architetti, geometri o tecnici presenti nei rispettivi Albi professionali ed abilitati ad esercitare. Sicuramente, accertatevi che i vostri fornitori siano competenti ed abbiano già accumulato esperienza dell’ambito di questi differenti Bonus e Superbonus perché, sto constatando essere un difficile campo pieno di sfaccettature dove si sono addentrati “personaggi” e “sedicenti professionisti del settore” vogliosi di ottenere facili guadagni spesso a scapito di ignari consumatori.

Fatevi inoltre affiancare da commercialisti e fiscalisti in grado di ben consigliarvi sul da farsi, in funzione del vostro modo di percepire reddito, sia individualmente che congiuntamente al vostro coniuge.

Sempre più spesso mi trovo a confrontarmi con proprietari di immobili di superfici particolarmente ampie, oltre 150 mq, che pur di non “svendere” la propria proprietà, penalizzata nella sua quotazione €/MQ rispetto a metrature inferiori, decidono di tenerla “chiusa”, senza che questa produca alcuna forma di reddito, ed anzi, generi esclusivamente costi annui, più o meno contenuti a secondo della zona in cui è ubicata.

Perché allora non prendere in considerazione un frazionamento dell’unità immobiliare in due unità più piccole e, conseguentemente, più facilmente vendibili o locabili?

 Il frazionamento di un immobile consiste, in ambito catastale ed urbanistico, nella divisione di un’unità immobiliare in due o più unità distinte e si contrappone alla fusione che, in senso contrario, consiste nell’accorpamento, o unione che dir si voglia, di più entità distinte mirato alla creazione di un’unità immobiliare più grande, pertanto, con un maggior numero di vani.

Il frazionamento è tra le modifiche maggiormente richieste in ambito di edilizia privata, dal momento che la suddivisione di un appartamento in due unità abitative più piccole presenta numerosi vantaggi dal punto di vista economico in caso di affitto o di vendita.

Il frazionamento di un immobile è la soluzione ideale anche se si vogliono abbattere le spese di gestione, inevitabilmente alte in caso di immobili di ampie dimensioni.

È importante però sapere che per effettuare un frazionamento immobiliare bisogna attenersi a delle regole specifiche poiché è normato da precise leggi, la cui violazione può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

Provo a soffermarmi in modo sintetico sulla differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico, due concetti strettamente legati a quello di conformità.

Differenze fra frazionamento catastale ed urbanistico

In sintesi, il frazionamento catastale consiste nella registrazione, presso gli uffici del Catasto Fabbricati del Comune di Roma, della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti e la conseguente assegnazione di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.

Il frazionamento urbanistico invece, è relativo agli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell’immobile che vanno a modificare la planimetria originaria depositata in Comune.

È necessario comunicare prontamente, sia al Comune che in Catasto, qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile al fine di ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale, fondamentali per attestare la corrispondenza tra documentazione e stato di fatto dell’immobile.

Pratiche edilizie applicabili

Il frazionamento immobiliare è un tipo di intervento che ricade nell’ambito dell’edilizia libera ed è quindi regolato dal regolamento edilizio del Comune di competenza che è l’unico Ente deputato ad autorizzare i lavori. 

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l’iter per la divisione di un’unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:

1. Comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una “Comunicazione di inizio lavori asseverata” (CILA) che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). In caso di cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Non è necessario richiedere il “permesso a costruire”.
2. Aggiornamento catastale delle planimetrie. La legge prevede l’obbligo di comunicare prontamente al Catasto Fabbricati qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un’ unità immobiliare.
3. Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
4. Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

Relativamente a quanto espresso, mi sento di suggerirvi per realizzare il frazionamento di un immobile, di avvalervi di professionisti esperti poiché lo ritengo fondamentale per il buon fine dell’operazione ed eventualmente, anche per sanare  quelli effettuati abusivamente.

Oggi, sono presenti sul mercato diverse società costituite appositamente da investitori che prospettano a proprietari, rinunciatari nel cedere le loro proprietà a prezzi inferiori a quelli aspettati, buone quotazioni di realizzo, poiché, a fronte del successivo frazionamento in due o più unità di dimensioni inferiori a quella originaria,   riescono a vendere con prezzi €/MQ proporzionalmente più elevati, realizzando utili tali da giustificare l’operazione economica speculativa effettuata.

Vi consiglio però, in conclusione, di visionare con attenzione i contratti a voi sottoposti da queste società e soprattutto i tempi e le modalità di pagamento del vostro immobile.

Io sono a vostra disposizione per affiancarvi in questo tipo di consulenza o per aiutarvi ad effettuare direttamente il frazionamento immobiliare della vostra ampia superficie ed a permettervi di realizzare, con più facilità, un prezzo superiore vendendo le unità scaturite.

In molti casi, la consegna delle chiavi in anticipo rispetto alla sottoscrizione del rogito notarile è vista come un grande rischio e, viene sconsigliata dai “soliti” amici legali che sollevano preoccupazioni ed incutono ansie, in alcuni casi, ingiustificate.

Sono riuscito a concludere, proprio oggi, una entusiasmante doppia operazione di compravendita che, grazie alla consegna anticipata di una copia delle chiavi, per l’effettuazione di opere di ristrutturazione all’interno dell’abitazione oggetto di acquisto, ha permesso ad una semplice e genuina coppia di settantenni, di trasferirsi, senza effettuare spostamenti intermedi in chissà quale unità immobiliare temporanea, direttamente nella nuova casa acquistata.

Tutto è iniziato da una doppia visita in un appartamento in zona Monteverde – Colli Portuensi, effettuata dai sigg. Santinelli su un immobile da me gestito che, animati da una grande volontà di avvicinarsi alla propria figlia ed ai loro nipotini, hanno manifestato immediatamente la volontà di effettuare una proposta di acquisto, evidenziando la necessità di alienare la propria abitazione in zona Piazzale degli Eroi.

Ho raccolto così la proposta di acquisto dei sigg. Santinelli per l’immobile di via Pier Vettori ad un prezzo estremamente interessante per le aspettative dei venditori. L’unica problematica era costituita dalla tempistica del rogito notarile che, doveva prevedere la conclusione della loro operazione di vendita. Con grande soddisfazione, dopo aver, a mio avviso, valutato con attenzione la mia persona, mi hanno altresì manifestato l’intenzione di conferire, in caso di accettazione della loro proposta di acquisto, la vendita del loro immobile a me!!!

Dopo aver valutato con attenzione le qualità morali dei proponenti, vado in accettazione ed ottengo il benestare dai comproprietari di via Pier Vettori prospettando loro la possibilità che, a fronte di una apposita scrittura che li tutelasse sotto tutti gli aspetti, avrebbero dovuto permettere l’effettuazione, anticipatamente al rogito notarile, di alcuni lavori di ristrutturazione necessari a rendere la loro unità immobiliare, idonea ad essere abitata, almeno nel rispetto delle normative in termini di sicurezza impiantistica. Ed anche su questo argomento, ottengo la loro disponibilità, sicuramente facilitato dal fatto che l’unità immobiliare oggetto di vendita, non è abitata.

Chiuso l’accordo economico per Via Pier Vettori, mi viene conferito dai sigg. Santinelli l’incarico di vendita del loro immobile dei in via Luigi Rizzo, un bell’appartamento di 120 mq. coperti con cantina in un signorile complesso residenziale. Il prezzo di vendita, malgrado la mia valutazione sia stata decisamente inferiore rispetto alle loro aspettative, attira comunque l’attenzione di diversi potenziali acquirenti.

Per non dilungarmi più di tanto, dopo aver effettuato un discreto numero di visite in tempi ristretti, ottengo una seria proposta di acquisto da una coppia che, in pochi mesi, aumenterà di un’unità il suo nucleo familiare; dopo aver ben argomentato ai sigg. Santinelli la proposta raccolta, ottengo, con estrema fatica, la loro accettazione, essendosi convinti di aver chiuso un ottimo accordo economico con una tempistica a loro perfettamente congeniale.

Mi dedico così a far recepire, ai comproprietari di via Pier Vettori, le qualità dei sigg. Santinelli, permettendo loro, dopo aver versato una sostanziosa caparra confirmatoria,  di ottenere l’accesso all’unità immobiliare esclusivamente al fine di effettuare alcuni lavori di ristrutturazione  indispensabili, assumendosi tutte le responsabilità conseguenti e, sottoscrivendo, al proposito, una scrittura che rassicurava la proprietà e permetteva, a quest’ultima, di incassare un ulteriore somma, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria fino a tal momento ricevuta.

Giunge finalmente il momento della sottoscrizione di un importante doppio rogito notarile, che ha dimostrato che, in taluni casi, i proprietari devono avere una maggiore elasticità nel valutare i propri interlocutori e, soprattutto, mettere sul piatto quell’umanità e comprensione che, è facile sconsigliare dall’esterno per preconcetti acquisiti.

Grazie al mio impegno ed operato, gli acquirenti dell’unità immobiliare di via Luigi Rizzo, hanno effettuato il loro rogito notarile, sono divenuti proprietari di una bella abitazione e, sono in attesa che nasca, ormai a momenti, una bambina che renderà ancor più importante il loro acquisto; i sigg. Santinelli, hanno anch’essi coronato i loro sogni, si sono appena trasferiti nella loro nuova abitazione e, si sono avvicinati alla loro cara figlia ed i propri nipotini, ed infine, i cari fratelli comproprietari dell’immobile di via Pier Vettori hanno incassato il loro meritato saldo prezzo, constatando con piacere, che possano esistere eccezioni alla consegna anticipata delle chiavi di un immobile oggetto di vendita. L’importante è avere un bravo agente immobiliare in grado di coordinare una delicata doppia operazione di compravendita!

Sono felice di aver concluso, con professionalità e competenza, questa doppia difficile operazione ed aver reso felici due splendidi nuclei familiari ed una coppia di fratelli che, ritengo non possano fare a meno di parlar bene di me.