Condono edilizio

Condono edilizio: burocrazia farraginosa e soluzioni ancora estreme

Altro argomento che ci troviamo, con buona continuità, ad affrontare quando effettuiamo sopralluoghi in appartamenti e, soprattutto in villini e ville, sono gli aumenti di cubatura costituiti, nella maggior parte dei casi, da verande in alluminio o strutture in muratura e legno. 

Purtroppo, la risposta più comune dei proprietari è: “ma lo hanno fatto tutti?”, che non è sufficiente a sanare questo tipo di difformità.

Se non abbiamo una regolare domanda di condono presentata e, la conseguente “concessione in sanatoria” rilasciata dall’Ufficio Speciale Condono Edilizio del nostro Comune, non possiamo considerare il nostro abuso sanato.

  • Il condono è una vera e propria legge che consente l’abolizione di una pena;
  • mentre la concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, regolamentato dal Testo Unico per l’Edilizia, che può essere richiesto per edifici costruiti a livello abusivo o difformi dalle norme che siano stati nel frattempo sottoposti a regolamentazione e dunque al momento della richiesta della sanatoria siano conformi alla disciplina urbanistica.

In particolare, la concessione edilizia in sanatoria dovrà basarsi sul principio della doppia conformità: ossia la struttura per la quale si richiede la regolamentazione edilizia dovrà essere conforme alla normativa urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento in cui viene richiesta la sanatoria.

Ovviamente, dal momento che si sta parlando di abuso commesso, la richiesta di sanatoria dovrà prevedere anche il pagamento di una pena pecuniaria da parte del trasgressore.

Successivamente al rilascio di una concessione edilizia in sanatoria per un aumento di cubatura effettuato, dovrà essere richiesto un nuovo certificato di agibilità, rispetto a quello ottenuto dall’edificio successivamente alla sua edificazione, se rilasciato, per la singola unità immobiliare a seguito della modifica scaturita.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono:

  • la prima è contenuta nei capi IV e V della 47/1985, e dunque si collocava almeno in un contesto di nuova regolamentazione della materia con l’introduzione di una serie di strumenti dissuasivi per gli abusi futuri; le successive, invece, contengono testi normativi diversi dalla prima, per lo più finalizzate a fare cassa erariale, e si risolvono nella sostanziale estensione del lasso di tempo entro il quale l’abuso doveva essere stato ultimato per poter fruire del beneficio. Trattasi degli:
  • – Art. 39 della 724/1994 (c.d. “secondo condono”), la cui disciplina procedimentale è stata completata con la L. 662/1996, contenente alcune limitazioni e condizione aggiuntive rispetto alla precedente L. 47/85;
  • – Art. 32 326/2003 (conversione D.L.  269/2003), che ha applicato la disciplina del condono risultante da predetti capi IV e V della L. 47/1985, modificati dall’art. 39 L. 724/1994, alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, seppure ponendo l’ulteriore limite che esse non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30 % della volumetria originaria o, in alternativa, superiore a 750 metri cubi.

Dopo tre condoni in tre decenni, l’istituto del Condono edilizio risulta tutt’altro che obsoleto o dimenticato, infatti non sono pochi i Comuni italiani presso i quali sono ancora in attesa di definizione migliaia di domande inevase.

In questo periodo bisogna dire che stiamo constatando, con gran dispiacere per le ripercussioni che ciò sta comportando nello svolgimento della nostra professione, un’immobilità dell’U.S.C.E. di Roma, pratiche risalenti al primo Condono dell’85 non riescono ad ottenere le concessioni in sanatoria che, oltre a permettere la stipula di molteplici rogiti notarili, garantirebbero di snellire le tante pratiche che ristagnano in plichi cartacei che attendono di essere visionati da tecnici competenti. Non si riesce ormai più neanche a sollecitare i rilasci attraverso richieste ufficiali inoltrate dai Notai in attesa di stipulare o dai legali delle Parti coinvolte nelle compravendite. 

Come siamo costretti a risolvere alcune compravendite con domande di condono aperte? Semplicemente, ove possibile, costringendo i proprietari a rimuovere le strutture realizzate per permettere il buon fine delle perizie tecniche per l’erogazione dei mutui necessari al saldo dei prezzi pattuiti.

Pertanto, preparatevi ad applicare queste soluzioni estreme perché, purtroppo, da queste situazioni non si riesce facilmente ad uscirne in tempi brevi…. e non si vedono soluzioni all’orizzonte.

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