Vendere casa ristrutturata

Per vendere casa è meglio ristrutturarla o no? Ed in che misura? Aiuterà a realizzare un prezzo migliore?

Prima di mettere in vendita la vostra casa in cui abitate ormai da quasi un ventennio o, più probabilmente, quella pervenuta da un lascito o da una o più successioni di parenti diretti e/o indiretti, vi sarà sicuramente capitato di porvi queste domande:

“Sarà meglio fare degli interventi di ristrutturazione? Ne varrà poi la pena per realizzare un prezzo superiore ed in un tempo più breve?”

“Magari almeno sugli impianti ormai vetusti e non più adeguati alle normative ed agli standard attuali… però poi saremo costretti ad intervenire anche sui rivestimenti, e così diventerà più impegnativa e decisamente più onerosa! Allora forse è meglio fare la classica “romanella” semplicemente per presentare meglio l’unità immobiliare, con costi limitati, chiamando l’amico fidato in campo edile…”

Questi pensieri e domande che assaliranno le vostre menti prima di prendere la decisione definitiva sono tutti leciti. Ci sono situazioni in cui è davvero difficile prendere la decisione più vantaggiosa per la migliore resa economica per la vostra casa.

Voglio aiutarvi a rendere la vostra scelta più facile sulla base della mia esperienza e delle tante situazioni che ho potuto verificare “sul campo” avendo venduto numerosi immobili di varie metrature che hanno subito interventi di restauro parziali o totali e/o forme di restyling di varia natura.

Conviene ristrutturare un appartamento grande prima di vendere?

Per appartamenti che partono da una superficie coperta di almeno 100 mq non consiglierei mai una ristrutturazione. Il motivo è semplice. Trattandosi di un immobile che, nella maggior parte dei casi, diventerà l’abitazione stabile di un nucleo familiare di 3-4 persone, le probabilità di individuare i gusti e le necessità dei futuri acquirenti sono basse: avranno bisogno di 2 o 3 camere? Può andar bene anche una camera singola? Magari recuperata dall’ex cucina realizzando un’angolo cottura nel comodo soggiorno? Il secondo bagno è ritenuto fondamentale o potrebbe andar bene anche solo un piccolo vano interno alla camera matrimoniale con areazione forzata? Visti gli sport praticati dai ragazzi, potrebbe essere utile ricavare uno spazio da adibire a lavanderia? Per non parlare di colorazioni e tinte dei rivestimenti, nonché materiali per le pavimentazioni che, tra parquet e gres porcellanati, offrono una varietà di scelta impressionante.

Chi si rivolge all’acquisto di una superficie dai 100 ai 140 mq, nella maggior parte dei casi cerca principalmente immobili da ristrutturare prevedendo già nel proprio budget di spesa una ristrutturazione che inciderà in media dai 500 agli 800 €/Mq, e che permetterà di personalizzare gli spazi dell’unità immobiliare prescelta a seconda delle proprie necessità familiari.

Inoltre, quelle ubicazioni ritenute logisticamente strategiche per collegamenti e vicinanza al Centro storico, vengono spesso viste come degli ottimi investimenti per la destinazione a locazioni residenziali brevi o annuali. Questo tipo di metrature ampie, sono spesso soggette a particolari ristrutturazioni che prevedono il rispetto di determinate normative soprattutto nel caso vengano adibite a bed & breakfast, case vacanza, affittacamere ecc.

Nei suddetti casi, se ritenuto davvero utile,  consiglio quindi di limitarsi ad effettuare una semplice tinteggiatura ed a presentare l’immobile pulito e possibilmente libero, per permettere un servizio fotografico soddisfacente prima di essere pubblicizzato sul web.

E le piccole metrature?

Per quanto riguarda invece gli immobili di superficie contenuta, quelli fra i 30 ed i 60 mq, (monolocali e bilocali) il mio consiglio è quello di fare completamente il contrario. In questi casi, infatti, l’interlocutore che la Parte Venditrice va ad intercettare è quasi sempre un single o una coppia che con molti sacrifici sta cercando di acquistare la sua prima abitazione, oppure un investitore che intende mettere a reddito il prima possibile l’unità immobiliare e percepire sin da subito i canoni mensili di locazione.

A questo target di potenziali acquirenti, molto spesso, non dispiace trovare un’immobile recentemente ristrutturato e magari parzialmente o totalmente arredato, dotato degli elettrodomestici e della mobilia di angolo cottura o cucina.  Il fatto di non dover sostenere costi supplementari oltre a quelli del prezzo finale da concordare sarà sicuramente un punto a favore dell’immobile, per non parlare dell’assenza di lavori di ristrutturazione da seguire – a scapito delle proprie attività lavorative e familiari – che molto spesso lievitano in corso d’opera per cause impreviste e si prolungano nel tempo costringendo a temporanei e scomodi alloggi presso genitori o parenti nella migliore delle ipotesi, se non a sottoscrivere contratti di locazione brevi,  mettendo a dura prova anche la più calma delle persone.

Non dimentichiamo le agevolazioni fiscali

Tornando agli interventi da apportare alle abitazioni prima di intraprendere le vendite, i proprietari potranno usufruire delle agevolazioni fiscali attualmente in vigore. Dagli impianti, rivestimenti, serramenti interni ed esterni, alle semplici forme di restyling attraverso servizi di Home Staging, sono infatti numerose le varianti che possono usufruire di diverse percentuali di detrazioni fiscali a secondo del tipo di interventi effettuati all’interno delle abitazioni e che vi permetteranno di guadagnare almeno due classi nella scala del risparmio energetico. Il mio consiglio è sempre quello di effettuare più di un confronto con società di primo livello specializzate ed accreditate presso primari Istituti di Credito, le quali, in numerosi casi, potranno permettervi di abbattere completamente i costi mediante sconti in fattura e cessioni dei crediti, nonché di avere chiarimenti anche relativamente al superbonus del 110% che può coinvolgere addirittura interi fabbricati vogliosi di realizzare il cosiddetto “cappotto termico”.


Vi invito a contattarmi per approfondire anche  le caratteristiche dell’Home Staging, di cui forse avrete sentito vagamente parlare, che con importi contenuti ed attraverso società specializzate, permette di presentare al meglio la vostra casa ai potenziali acquirenti.

Nuda proprietà

Vendere nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio

Oggi ho piacere di raccontarvi una particolare compravendita relativa all’acquisto di una nuda proprietà, complicata dalla presenza di una provenienza scaturita da donazione, che ha messo alla prova le mie competenze, la mia esperienza e la mia operatività, costringendomi a coordinare con attenzione tutte le attività delle Parti coinvolte ed il Notaio prescelto da quella acquirente che risiedeva nel Regno Unito.

E’ stata una bella esperienza lavorativa da cui ne sono uscito vittorioso, rafforzato professionalmente, ottenendo piacevoli attestati di stima da tutti.

Vendere una nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio: e se ci si mettesse (anche) una donazione a complicare le cose?

Quella della nuda proprietà è sicuramente una interessante operazione di tipo immobiliare utile all’usufruttuario per il reperimento di una liquidità necessaria per far fronte a costi rilevanti legati all’assistenza domiciliare di badanti ed infermiere, nonché all’acquisto di medicinali spesso particolarmente onerosi e di difficile reperibilità; allo stesso tempo anche la Parte Acquirente, con questo tipo di acquisto, può garantire ai propri figli, risparmiando sul prezzo in base all’età dell’usufruttuario, un futuro capitale  libero e godibile, sia per uso abitativo, per una locazione, o per una vendita ad un importo, con molta probabilità, ben superiore a quello sostenuto dai propri genitori.

Vendere casa che proviene da una donazione

Agli inizi del 2019 ho conosciuto il signor Roberto che aveva necessità di vendere la nuda proprietà di un immobile importante riservando l’usufrutto vitalizio alla zia 84enne. L’appartamento era di circa 150 mq in via Angelo Brofferio nel cuore dell’elegante quartiere Prati, a pochi passi dalla Basilica di S.Pietro e dal centro storico della nostra città.
Nel richiedere le dovute informazioni in merito alla titolarità  dei suoi diritti, vengo a conoscenza che ne aveva acquisito la proprietà proprio dalla zia e che un 50% gli era pervenuto tramite donazione.

Ho già precedentemente fatto presente, con uno specifico blog, che l’origine donativa di una proprietà viene considerata un elemento di rischio nelle compravendite, perché l’immobile potrebbe essere oggetto di diatribe e contenziosi ereditari. Inoltre gli Istituti di Credito concedono con difficoltà  mutui ipotecari e gli acquirenti vengono, nella maggior parte dei casi,  disincentivati dagli stessi Notai a cui si sono rivolti all’acquisto.

A seguito di quanto appreso dal sig. Roberto, ho provveduto tempestivamente ad informarlo delle difficoltà conseguenti all’origine donativa di parte della proprietà, delle diverse problematiche da verificare e  delle altrettante soluzioni di possibile applicazione per il buon fine della compravendita. Entrando maggiormente nello specifico ho spiegato lui che, una volta individuato il potenziale acquirente, avremmo dovuto procedere con la retrocessione o risoluzione della donazione con atto specifico da sottoscrivere da parte della zia presso un Notaio di fiducia e che, ripristinato lo status quo ante ed eliminata l’avvenuta donazione del bene immobile, la stessa zia, rientrata in possesso della sua quota proprietà donata, avrebbe potuto direttamente trasferirla lei al futuro proprietario.

Indubbiamente, il sig. Roberto, soddisfatto dalle mie spiegazioni nutriva comunque grosse perplessità in merito al trasferimento di queste informazioni alla zia 84enne ed allo svolgimento delle operazioni da parte sua.

Successivamente alle conversazioni intercorse con il sig. Roberto procedevo ad effettuare il sopralluogo nell’unità immobiliare, dotata di un’ampia cantina soppalcata di pertinenza, che mi portava a fare la conoscenza della simpatica zia Ughetta ed a rilevare tutti gli aspetti utili a fornire una corretta valutazione di mercato, ancor più in funzione del particolare tipo di vendita rivolto ad un target di clientela costituito principalmente da investitori.

La giusta umanità e sensibilità trasmesse alla sig.ra Ughetta, unitamente alla trasparenza, lealtà e competenza dimostrate nell’esporre al sig. Roberto la strategia e le soluzioni che avrei adottato per essere loro utili al meglio come mi hanno consentito di acquisire l’incarico di mediazione, in esclusiva, per la vendita della nuda proprietà.

La garanzia di un acquisto senza rischi

Dopo aver effettuato un appropriato servizio fotografico e presentato al meglio l’immobile sul web, nell’arco dei successivi tre mesi dal conferimento dell’incarico, districandomi fra diverse difficoltà causate dai malanni e dagli sbalzi di umore della zia Ughetta, ho effettuato comunque un discreto numero di visite con clienti ben selezionati e realmente interessati ad un investimento a lungo termine in una zona, ed in particolare in un tratto della medesima, tra le più richieste della nostra città.

Ed è grazie alla pazienza, ad una costante applicazione e dedizione ai clienti intercettati, a cui esponevo tutto quanto di mia conoscenza proprio per non avere sorprese nelle trattative da instaurare, che ho trovato l’acquirente giusto… Un professionista che viveva a Londra, direttore di un Ente pubblico a sostegno degli investimenti italiani nel mondo, consapevole che, trattandosi dell’acquisto di una nuda proprietà relativa ad un immobile proveniente in parte da donazione, la compravendita si sarebbe rivelata più

complicata del previsto.

Pur considerando l’origine del bene un elemento “rischioso” per il buon esito dell’operazione, il potenziale acquirente, esternando chiaramente la volontà di non perdere possibilmente quel tipo di appartamento, dimostrava grande fiducia nella mia persona chiedendomi di effettuare tutte le verifiche del caso, di valutare i rischi e di applicare le dovute tutele nell’operazione immobiliare in affiancamento al suo Notaio di fiducia.

Comprare casa che proviene da una donazione

Iniziavano così i miei rapporti con un noto Notaio che, nel suo studio ubicato nel quartiere Parioli, mi prospettava immediatamente l’idea di procedere con una risoluzione della donazione, meno onerosa della retrocessione, da parte della zia di Roberto.

A questo punto ho avviato una non facile trattativa economica, svolta principalmente a colpi di mail e supportata da uno scambio di brevi ed incisive telefonate con l’acquirente d’Oltremanica. Lo ammetto, la somma offerta era distante dalla richiesta ma molto vicina alla valutazione che avevo fornito in forma scritta al sig. Roberto. Ho iniziato così a negoziare con il mio interlocutore un prezzo, necessariamente condizionato all’effettuazione da parte della zia Ughetta della  risoluzione della donazione, che avrei voluto sottoporre al sig. Roberto convinto di aver avuto le giuste motivazioni affinché avesse potuto ritenerlo idoneo per la conclusione dell’accordo definitivo della vendita. Il mio impegno ha prodotto, al termine della trattativa, un’ottima offerta, in linea con le mie aspettative!

Trovato l’accordo tra le Parti, ho ottenuto che fosse versata una congrua caparra confirmatoria a garanzia della volontà dell’acquisto su di un conto corrente che il Notaio aveva dedicato all’operazione. In accordo con il         sig. Roberto, la riscossione della somma era comunque subordinata alla sottoscrizione dell’atto con cui si sarebbe risolto il contratto di donazione fatto a suo tempo da zia Ughetta.

Ed ora? Operatività per dipanare questa matassa…

A questo punto ho pensato fosse necessario effettuare, presso lo studio del Notaio, un incontro con la zia Ughetta per farle comprendere, nel modo più rassicurante possibile il perché era importante che lei firmasse la risoluzione della donazione oltre l’atto di vendita che aveva già metabolizzato.  Il Notaio, era una professionista attenta ed empatica, con una grande carica umana, ed ero convinto sarebbe riuscita, con l’appoggio anche dell’amato nipote sig. Roberto, nel portare a buon fine l’opera di convincimento.
L’appuntamento ha avuto l’esito sperato! La zia Ughetta era stata rassicurata al meglio, si dimostrava più tranquilla, ed il sig. Roberto più fiducioso sul buon esito della vendita… un po’ meno circa la volubilità della zia.

Finalmente, dopo un fitto scambio di mail e telefonate, abbiamo definito anche la fatidica data per la sottoscrizione del rogito notarile non dovendo la Parte Acquirente accedere a mutui ipotecari per il saldo prezzo della compravendita. Entro tale data, presso lo studio del Notaio, la zia Ughetta avrebbe anche sottoscritto, in anticipo rispetto all’atto definitivo, la sospirata risoluzione della donazione. Il giorno concordato l’acquirente, dopo aver fatto predisporre dalla sua banca gli assegni circolari per il saldo prezzo ed il Notaio sbloccato la caparra depositata sul conto dedicato, è volato a Roma per concludere il suo acquisto.

Ultimate tutte le fasi e sottoscritto il rogito notarile eravamo tutti soddisfatti per l’operazione immobiliare portata a compimento, notavo finalmente una meritata rilassatezza sui volti del sig. Roberto e della Parte Acquirente che aveva vissuto, malgrado a distanza, fino all’ultimo, le difficoltà ed incertezze legate in particolare all’età della zia Ughetta.

Non posso nascondere che anche io sprizzavo soddisfazione da tutti i pori, e non solo per i compensi percepiti ma, soprattutto, per aver condotto in porto una difficile vendita, dipanando di volta in volta i fili della matassa sempre attento che non se ne spezzasse nessuno, ed ancor più per aver incassato i meritati complimenti professionali da tutti compresi quelli del Notaio rogante.

Questo è il mio lavoro, è quello che faccio da sempre con grande passione e professionalità, cercando ogni giorno di aiutare le persone a vendere e comprare casa nella massima tranquillità e serenità possibili.

L’accettazione di eredità

Nelle compravendite in cui la provenienza della proprietà scaturisce da una o più successioni, o per testamento, la Parte Promittente Venditrice, in qualità di erede, si sente sistematicamente imporre dal Notaio rogante l’obbligo di trascrivere, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma, la cosiddetta “accettazione di eredità”, sostenendo un costo economico per ottemperare a tale/i operazione/i.

Mi è capitato, nella maggior parte dei casi, di sentirmi chiedere dai miei clienti a cui ho venduto immobili pervenuti loro per classica successione ad uno o entrambi i genitori defunti le seguenti domande:

  • Perché è obbligatorio effettuare l’accettazione tacita dell’eredità per poter addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile di vendita?
  • In cosa consiste ciò?
  • A quanto ammontano i costi da sostenere?

Cercherò pertanto, al fine di farvi trovare preparati qualora dobbiate mettere sul mercato immobili in qualità di eredi, di rispondere alle domande appena elencate.

Innanzitutto va precisato che la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.

Per il nostro sistema legislativo (art.459 del Codice civile) gli eredi legittimi, o scaturiti per testamento, per definirsi tali e quindi ottenere i beni ereditari, devono accettare l’eredità pervenuta loro per le seguenti motivazioni:

  • per il rispetto delle continuità delle trascrizioni, e più precisamente: in assenza della trascrizione della o delle accettazioni tacite dell’eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non potrà far valere il proprio acquisto davanti a terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di un Istituto bancario che ha concesso un mutuo non si costituisce, cioè non ha valore;
  • per permettere all’istituto della cosiddetta pubblicità sanante di costituirsi, e cioè di consentire a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso;
  • nel caso in cui il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, qualora rilevi l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve necessariamente dichiarare l’improcedibilità della procedura ed ordinare la cancellazione del pignoramento.

L’accettazione tacita dell’eredità è un atto unilaterale che può essere effettuato, in base a quanto previsto dall’art.474 del C.C., principalmente mediante due procedimenti:

  • in maniera espressa, attraverso una scrittura privata o pubblica debitamente registrata, con la quale deve essere dichiarata l’intenzione esplicita degli eredi affinché questi assumano tale ruolo beneficiando così dei beni mobili ed immobili ricevuti in eredità;
  • in maniera tacita, esprimendo semplicemente la volontà di entrare tacitamente nell’asse di successione ereditario, e più specificatamente compiendo un atto che faccia presupporre, senza incertezze, la volontà degli eredi di accettare l’eredità per subentrare legalmente nella medesima.

Al fine di evitare che un’eredità possa contenere esclusivamente debiti per gli eredi (accettazione “pura e semplice”), è ritenuta possibile, ed in certi casi obbligatoria, l’accettazione dell’eredità con il beneficio di inventario.

Quando si stipula un atto di compravendita, che abbia per oggetto immobili che provengano da una o più successioni o testamento, il Notaio è tenuto a trascrivere, obbligatoriamente dal 1° luglio 2010, l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui non risulti già una precedente trascrizione di accettazione espressa o tacita. Tale formalità risulta essere necessaria per le motivazioni espresse in precedenza a tutela della Parte Promissaria Acquirente e dell’eventuale Istituto mutuante. La scrittura, da trascrivere presso la C.R.R.I.I. di Roma, relativa all’accettazione tacita dell’eredità, predisposta nella maggior parte dei casi dal Notaio incaricato di presiedere all’atto di compravendita, può essere sottoscritta dagli eredi comproprietari dell’immobile oggetto di trasferimento, nella medesima data anticipatamente alla sottoscrizione del rogito notarile.

É necessario consegnare al Notaio un certificato di morte in originale per ciascun defunto.

Relativamente ai costi da sostenere per l’esecuzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, ricordo per ciascun de cuius, questi sono costituiti da oneri fiscali, complessivamente indicativamente di €300,00 per imposte e tasse di bollo ed ipotecarie, ed oneri professionali che possono variare da €100,00 ad € 300,00 salvo Iva. Tali importi possono essere corrisposti entrambi al Notaio rogante in sede di stipula del rogito notarile.

Lo spauracchio degli acquisti provenienti da donazioni

Tra le motivazioni che spesso scoraggiano l’acquisto di determinati immobili ci sono provenienze, che ne determinano la proprietà, scaturite da atti di donazione.

Come evidenziato dal Notariato, per ciò che concerne i beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte ad un venditore che, a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto la/le unità immobiliare/i per donazione, con il donante ancora in vita, intenda alienarle.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari e nel 2016 quasi 139.000. Nel primo semestre 2018 si è registrato un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per quelle relative alla nuda proprietà. Nello stesso periodo del 2019 si constata ancora un aumento del 2,29 % per le donazioni immobiliari con un 35% delle stesse concentrato nel sud Italia.

Come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma evitare i problemi è possibile. Innanzi tutto ci tengo a precisare e sottolineare che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per permettere un trasferimento di quanto oggetto di donazione alla Parte Promissaria Acquirente con maggior serenità, è possibile, prima di procedere alla vendita, far rientrare il donante, quando questo sia ancora in vita, nella piena proprietà mediante la sottoscrizione con il donatario di un atto notarile, cosiddetto di “retrocessione dalla donazione”, con il quale, in pratica, quest’ultimo viene “spogliato” delle porzioni immobiliari ricevute per donazione. Sarà pertanto il donante ad effettuare, con la Parte Promissaria Acquirente, la successiva vendita nella sua nuova veste di pieno proprietario.

Inoltre, per proteggere la donazione, è possibile far sottoscrivere agli eredi legittimari esclusi dalla donazione alle quote di proprietà spettanti, quando ancora il donante è in vita, una “rinuncia alla contestazione” mediante atto formale sottoscritto. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona un immobile, e sue eventuali pertinenze, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti eredi legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto delle sue volontà. I legittimari hanno pertanto la facoltà di esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, azione legale volta a recuperare quella parte di eredità spettante loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine, e più precisamente: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari o 10 anni dall’apertura della successione (decesso del donante). Trascorsi questi periodi di tempo, se non è stata intrapresa alcuna azione da parte dei legittimari o da chi ha ritenuto di aver avuto valide motivazioni per impugnarla, la donazione diventa inattaccabile.

In merito a quanto appena predetto, mi preme portarvi a conoscenza che società assicurative di primario livello, anche estere, mediante apposite polizze da far sottoscrivere a colui che ha ricevuto la/le unità immobiliare/i oggetto di vendita in donazione, e qualora il donante sia deceduto, mirano a garantire economicamente la Parte Promissaria Acquirente da eventuali azioni di rivalsa di parenti legittimari e terzi in genere fino allo scadere dei tempi che rendono la medesima donazione non più attaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Confido di aver espresso in modo conciso le caratteristiche, le criticità e le soluzioni da applicare per ovviare alle provenienze da donazione. Sicuramente la garanzia migliore per i potenziali acquirenti è che siano trascorsi gli anni sufficienti a renderla inattaccabile, a potere effettuare un’eventuale “retrocessione” dalla medesima e, ove ritenuto strettamente necessario, a far sottoscrivere da coloro che ne hanno usufruito una polizza assicurativa a tutela delle possibili rivalse fino alla scadenza dei tempi che diano sicurezza sull’improcedibilità di questo tipo di azioni.

osservazioni Nomisma

Osservazioni sul mercato immobiliare di fine 2020

Ci avviamo a concludere questo anno falcidiato dal Covid-19 e dalla pandemia tutt’ora in corso e, mi sembrava doveroso fornirvi i numeri essenziali relativi all’andamento del mercato immobiliare a carattere nazionale nonché quelli di riferimento della nostra amata città.

Per Nomisma, società di consulenza che svolge attività di ricerca e advisory per realtà pubbliche e private nel campo dell’economia reale da oltre 35 anni e che ispira il proprio operato al significato del nome greco “il valore reale delle cose”, i segnali di ripresa cominceranno ad intravedersi a partire dal 2022.

In un periodo in cui i settori tecnologici e il suo indotto hanno preso il volo, tanto che si sente spesso parlare di bolla tecnologica, ed i settori industriale, del turismo e l’intrattenimento rimangono nel pantano della crisi senza evidenti segni di ripresa con conseguenze non ancora molto chiare della pandemia sulle finanze delle famiglie, la domanda di abitazioni in Italia è divisa tra nuove esigenze e possibilità limitate.

Nel terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020, Nomisma prova a delineare l’andamento del settore e ad indicare le previsioni nel breve periodo.

Focus sul mercato immobiliare nazionale

Per Nomisma, ed il suo amministratore delegato Luca Dondi, in attesa che le famiglie italiane si rendano maggiormente conto delle reali ripercussioni economiche della crisi sulle loro finanze, le intenzioni di acquisto immobiliare restano elevate e costituite soprattutto da una volontà e necessità di sostituire l’attuale abitazione alimentate, nella maggior parte dei casi, dalla possibilità di accedere a mutui erogati con tassi ancora particolarmente vantaggiosi. Risulta essere significativa anche la voglia di riqualificazione degli immobili italiani alla luce dei bonus governativi.

Dal punto di vista delle compravendite, dopo lo stop forzato scaturito a marzo, la risalita continua ad essere lenta e graduale con una prospettiva di tempi lunghi per una vera e propria ripresa confermata dall’andamento dei prezzi di mercato, numero di compravendite e canoni di locazioni del terzo trimestre 2020.

In particolare, il lockdown, che ha generato una diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà, al termine di questo periodo, ad una flessione del 20% dei volumi delle compravendite di abitazioni rispetto al 2019.

Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione delle transazioni immobiliari quantificati in una variazione tendenziale al ribasso del 15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso pari ad un 27,2% nel secondo trimestre.

Le previsioni di un ulteriore calo nel quarto trimestre porterebbero a chiudere il 2020 nell’ordine delle 490.000/500.000 transazioni immobiliari a seconda che venga rispettato uno scenario “Base”, che prevede un -17,1%, o quello “Hard”, che prenderebbe in considerazione un -18,7% di unità transate.

Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612.000, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Dal punto di vista dei prezzi, tuttavia, il calo non è stato così evidente soprattutto in determinate città e nei quartieri più richiesti delle medesime in quanto, chi vende, non accetta eccessivi sconti contribuendo così a rallentare ancor più l’andamento delle compravendite.

Roma

Per ciò che concerne la nostra città, rispetto ad un 2019 in cui le transazioni immobiliari nel settore residenziale sono state complessivamente di 32.758, con un aumento del 2% rispetto all’anno precedente, il primo trimestre del 2020, condizionato indubbiamente dall’impatto del Covid-19 e dal lockdown attuato a partire da marzo, si sono registrate 6.746 operazioni concluse con un calo rispetto al primo trimestre 2019 del 14,8%.

All’interno delle statistiche relative alle compravendite immobiliari del II trimestre 2020 elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si evidenziano alcuni dati interessanti, sempre inerenti la nostra città, che mostrano un ulteriore calo del 23,4%, rispetto al medesimo periodo del 2019, relativamente alle transazioni residenziali concluse.

Ecco i specifici numeri di riferimento:

 

II Trim 2019 III Trim 2019 I Trim 2020 II Trim 2020
8.769 7.481 6.746 6.715

Per ciò che concerne il terzo trimestre 2020, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ci porta a conoscenza che, in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), le operazioni nel settore residenziale concluse a Roma sono 6.767, rispetto alle 7.481 del 2019 con un calo del 9,5%. Indubbiamente questi dati sono da considerarsi comunque provvisori poiché potrebbero non intercettare i rogiti notarili trascritti nei 30gg previsti ma, in ritardo rispetto ai dati forniti.

Concludo questo concentrato di dati del mercato immobiliare della nostra città con una veloce panoramica, che prende quale riferimento il secondo semestre 2019, sulle quotazioni dei diversi quartieri: una lieve flessione in diminuzione è stata rilevata nella Zona Nord, principalmente nei Quartieri Flaminio, Parioli e Pinciano.

Anche la Zona Est ha subito una diminuzione dei prezzi al Mq, a causa della presenza di un portafoglio di immobili edificati in convenzione con il Comune di Roma e su Diritto di superficie, fatta però eccezione per i Quartieri Prenestino-Labicano e Tuscolano, in quanto zone più centrali e servite da mezzi pubblici e metropolitane.

Viceversa, la Zona Sud della città è rimasta stabile nei suoi valori, con il solo incremento del Quartiere Ostiense; lo stesso vale per la Zona Ovest, eccezion fatta per il Quartiere Gianicolense che ha registrato un incremento delle compravendite.

Con il nuovo anno andremo a verificare le quotazioni Euro/Mq che si andranno ad applicare nelle diverse zone della Capitale convinto che faranno segnare un leggero incremento soprattutto in quelle ben servite dai servizi pubblici di collegamento e da scuole dell’infanzia, primarie e secondarie di primo grado.

CILA e SCIA: cosa sono e perché sono importanti

Al giorno d’oggi la regolarità urbanistica e catastale degli immobili sono elementi essenziali per poter intraprendere una vendita ed evitare antipatiche situazioni di stallo che spesso sfociano in contenziosi inaspettati. Cila che Scia sono pratiche edilizie destinate a regolarizzare modifiche interne ed esterne (di prospetti) realizzate in precedenza senza le dovute autorizzazioni.

Come già spiegato in precedenza, nella maggior parte dei casi, sarà necessario garantire al vostro acquirente la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e pertinenze al fine di sottoscrivere il rogito notarile, l’erogazione di un eventuale mutuo e per il saldo prezzo della compravendita. Pertanto, prima di immettere l’immobile sul mercato, il mio consiglio è quello di affidarvi ad un tecnico (geometra, architetto o ingegnere iscritto ai rispettivi Albi) che rediga una relazione che attesti lo stato attuale della vostra abitazione e sue eventuali pertinenze, in merito a quanto da dover garantire. È in questa fase che si comincia a parlare con il tecnico della necessità di effettuare una Cila o Scia che permettano di sanare le possibili difformità interne ed esterne evidenziatesi nel sopralluogo rispetto alla planimetria catastale depositata presso il Catasto Fabbricati del Comune di Roma. Entrambe prevedono sanzioni economiche, più o meno corpose secondo i casi, oltre al giusto compenso spettante al tecnico che dovrà provvedere alla presentazione della pratica idonea. I tempi possono variare a seconda degli uffici con cui il professionista dovrà interfacciarsi, dal tipo di autorizzazione da dover ottenere e dalle difficoltà burocratiche oggi causate dalla pandemia in essere.

Ma entriamo un pochino nel dettaglio per fornirvi quei concetti base che possono esservi utili nelle situazioni più comuni a cui è probabile vi troviate di fronte, lasciando le spiegazioni ancor più specifiche ai tecnici che andrete ad interpellare per affidare l’incarico.

Che cos’è una CILA?

La CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – è una pratica edilizia introdotta nel 2010 per comunicare la volontà di apportare modifiche interne all’abitazione e serve ad aggiornare la planimetria catastale depositata in Catasto Fabbricati per renderla corrispondente a quella del “fine lavori”.

La CILA comunica opere che potrebbero essere definite come manutenzioni straordinarie “leggere” come, ad esempio, una diversa distribuzione degli spazi (compreso l’abbattimento di tramezzature non portanti).  Nelle opere ricadenti nella Cila sono comprese anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) e l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere che possono comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari (nonché del carico urbanistico come l’aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Essa va presentata presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUET) territorialmente competente. A depositarla può essere sia il proprietario (o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”), che l’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile. Anche un professionista abilitato, iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere, può presentare la CILA, se delegato da uno dei comproprietari. Detto questo, va ricordato che il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è ormai comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). Vista pertanto la necessità di avvalersi di un tecnico sarà lui, nella maggior parte dei casi, a presentare la Cila.

Che cos’è una SCIA?

A gradi linee possiamo dire che la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA quando gli interventi riguardano opere che insistono sui prospetti degli edifici (nella maggior parte dei casi aperture di finestre e porte finestre). In tal caso, il più delle volte, il professionista incaricato è costretto ad accedere al progetto di costruzione del fabbricato coinvolto per effettuare verifiche e confronti con quanto realizzato in conformità alla/e licenza/e di costruzione. La SCIA, viene anche utilizzata per effettuare cambi di destinazione d’uso.

E se sono presenti difformità  nella planimetria catastale? Come facciamo a regolarizzarle?

Decidendo di affrontare una vendita, è oggi necessario regolarizzare tutte le variazioni presenti nella visura catastale storica degli immobili, anche se antecedenti al vostro acquisto, che non siete in grado di giustificare attraverso idonea documentazione urbanistica. Un classico sono le varie “esatte rappresentazioni grafiche e/o diverse distribuzioni dei spazi” che, a suo tempo, venivano accettate dai notai anche se avevano semplicemente aggiornato solo la planimetria in Catasto.

Dopo aver interpellato un tecnico per avere la relazione attestante lo stato di salute urbanistico e catastale della vostra abitazione e sue pertinenze, nella maggior parte dei casi risulta necessario regolarizzare la classica parete abbattuta nell’ingresso per rendere a vista il soggiorno, la creazione di un ripostiglio utile in casa, un controsoffitto che ha abbassato la quota del soffitto o, ancor più, la realizzazione di un secondo servizio o dell’angolo cottura a discapito della vecchia cucina che è divenuta – se almeno di 9 mq – una cameretta per il vostro bambino.

E’ possibile sanare e regolarizzare tutte le difformità attraverso le medesime pratiche edilizie CILA e SCIA denominate “IN SANATORIA” detto anche “ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’”.  Queste prevedono il pagamento entrambe una sanzione di € 1.000,00 + diritti di istruttoria che possono variare a secondo del titolo urbanistico utilizzato. Inoltre dovrà essere aggiunto l’onorario del professionista incaricato di redigere, presentare e seguire fino al suo buon fine la pratica edilizia necessaria per ciascun caso specifico.

Relativamente alla SCIA, i costi possono lievitare a seguito di calcoli tecnici  da applicare per le superfici oggetto di sanatoria.

Quali sono  i tempi da considerare per ciascuna pratica?

Per una semplice CILA possono essere sufficienti 30 giorni ma possono dover essere necessari anche sei mesi per portare a termine una SCIA.

Spero di essere riuscito a presentare, il più chiaro e semplice possibile, quelli che sono gli aspetti urbanistici e catastali più ricorrenti da affrontare nelle compravendite immobiliari e aver efficacemente spiegato il perché sono convinto che, in questo mercato, non si possa più prescindere dall’avvalersi di professionisti  seri e competenti sia per gli aspetti tecnici appena trattati che per l’intera intermediazione immobiliare.

Formazione Costantini

Formazione: la chiave per costruire il futuro

Ho sempre reputato la formazione come un elemento fondamentale per la mia crescita professionale e per l’accrescimento delle mie competenze.

Avendo deciso di essere un agente immobiliare per la vita, nel corso della mia carriera lavorativa ho partecipato a numerosi corsi di formazione. In questo modo ho potuto conoscere personaggi di livello internazionale come Mike Ferry e Roberto Re da cui ho appreso concetti e metodi che, applicati nelle mie attività, ancora oggi mi permettono di essere sempre proattivo, positivo e voglioso di far bene trasmettendo giornalmente utilità ai miei interlocutori. Ma colui che ha maggiormente contribuito nel tempo a rendermi, senza presunzione, un professionista del settore immobiliare più sicuro di sé e che mi ha spinto ad accrescere sempre le competenze specifiche rendendomi un consulente migliore è stato Bruno Vettore.

Bruno VettoreHo la fortuna ed il piacere di conoscere Bruno Vettore da oltre un ventennio. Fin dalle prime partecipazioni ai suoi corsi formativi, audizioni e convention da lui tenute grazie alle innumerevoli cariche di spicco ricoperte (tra cui quelle con il brand Pirelli Re che mi ha visto protagonista per quasi un decennio) mi ha trasmesso una grande carica professionale ed un carisma unici nel nostro settore. Ritengo che la caratteristica principale di Bruno Vettore, nonché grande vantaggio per la nostra categoria, sia quella di essere lui, per primo, un agente immobiliare. Negli anni, ha accresciuto le sue competenze professionali sul campo per cercare di trasmettere a noi agenti, con estrema chiarezza e con la giusta durezza, consigli e soluzioni da applicare nelle diverse e delicate fasi della nostra attività.

Continuo ad ammirare ed avere enorme stima per Bruno Vettore anche per aver sempre spinto noi agenti a svolgere la nostra difficoltosa attività nel rispetto del codice deontologico, in modo trasparente, leale e trasmettendo con sincerità tutte le informazioni di nostra conoscenza alle Parti coinvolte nelle operazioni commerciali anche a discapito del buon fine delle medesime.

Io, ai concetti predetti, ho unito grande passione creando un fantastico cocktail che è ormai da anni parte integrante del mio modo di operare, che mi ha permesso di raggiungere importanti traguardi e di ottenere, con buona continuità, grandi soddisfazioni ed attestati di fiducia che custodisco con orgoglio nel mio cuore.

Ringrazio Bruno Vettore per quanto fino ad oggi apportato alla mia figura professionale, per quanto ancora mi sta dando in questo difficile e lungo periodo di pandemia (non ultimo l’interessantissimo programma formativo on line  “Building the Future”) e per quanto ancora mi darà. Sono certo che, quanto prima, avrò nuovamente il piacere, in presenza, di godere delle sue performance.

L’importanza dell’aspetto urbanistico degli immobili

Al giorno d’oggi è fondamentale affidare un incarico di vendita ad un agente e consulente immobiliare con la dovuta esperienza, le necessarie competenze e che si avvalga di collaborazioni con altrettanti seri professionisti in grado di garantire, in team, il buon fine di tutte le operazioni tecniche e finanziarie giungendo così alla sottoscrizione degli atti definitivi delle vendite senza imprevisti.

Come già anticipato in precedenza, per poter portare a termine le transazioni immobiliari, è ormai obbligatorio possedere una regolarità sia urbanistica che catastale.

Di conseguenza, prima dell’immissione sul mercato dei propri immobili e loro pertinenze, i proprietari – la “Parte Promittente Venditrice” nelle compravendite – spesso hanno necessità di incaricare un tecnico regolarmente iscritto agli albi competenti di verificare la loro regolarità urbanistica e catastale: dalla conformità con il progetto di costruzione fino alla rispondenza della distribuzione interna degli ambienti con la planimetria depositata in Catasto, giustificando tutte le variazioni intercorse in questo lungo arco di tempo con idonea documentazione.

Ecco perché ritengo sempre più importante che i proprietari ottengano una relazione tecnica di un geometra, ingegnere o architetto che, qualora ritenuto necessaria dalla “Parte Promissaria Acquirente” e notaio rogante, potrà divenire asseverata e certificare lo stato di salute urbanistico e catastale dei propri immobili. Inoltre, nel caso di eventuali difformità, gli accertamenti e i sopralluoghi effettuati dai predetti professionisti indicheranno le pratiche edilizie da presentare.

A questo proposito, vi invito di seguito a leggere con attenzione uno stralcio del comunicato redatto dal Dott. Michele Pizzullo, responsabile del servizio di consulenza legale di FIMAA Roma – Confcommercio, relativo all’introduzione della ”Attestazione dello stato legittimo dell’immobile “ quale possibilità di documentare in modo asseverato la certificazione della situazione urbanistica e catastale degli immobili allegandola all’atto di vendita.

  • Cosa si intende per “stato legittimo dell’immobile”

La legge n. 120/2020 prevede che lo “stato legittimo” del fabbricato o della singola unità immobiliare è stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli edilizi successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, nonché nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

  • L’importanza dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo dell’immobile è attestato da una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) che deve, oltre a quanto dalla legge sopra previsto, evidenziare anche le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, che non costituiscono violazioni edilizie (art. 34-bis, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 120/2020) e pertanto non escludono la regolarità edilizia dell’immobile (che, ai sensi del T.U. edilizia, si verifica nelle ipotesi di totale difformità, ex art. 31, o variazioni essenziali, ex art. 32, rispetto all’originario progetto assentito, equivalenti alla mancanza di un titolo edilizio), sempreché non si tratti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e riguardino esclusivamente le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (ossia non siano state realizzate e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Sarà, pertanto, il tecnico incaricato dal venditore a valutare tali modifiche e a evidenziare quant’altro risultante all’esito delle verifiche effettuate e riportate nella dichiarazione asseverata attestante lo stato legittimo dell’immobile in occasione della presentazione di una pratica edilizia, direttamente nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con una specifica dichiarazione asseverata da allegare all’atto di trasferimento della proprietà del fabbricato.

L’introduzione dell’attestazione di stato legittimo del fabbricato consente di ottenere una garanzia formale e qualificata della reale e pertinente preesistenza urbanistica e della regolarità  edilizia riguardo all’immobile negoziato, ivi compresa la sussistenza dei requisiti di agibilità dell’immobile o della singola unità immobiliare, ovvero dello stato reale ed effettivo dell’immobile che, in tutto o in parte, differisca dai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la realizzazione o le successive modificazioni e sia sprovvisto dei requisiti di agibilità. –

Io e la mia squadra di professionisti saremo lieti di diventare il vostro riferimento per vendere casa a Roma in tutta serenità.

Partner Fabrizio Costantini

I miei partner

Nei tanti anni di attività svolti nel settore immobiliare ho cercato sempre di migliorarmi per offrire un servizio di consulenza ed intermediazione sempre più qualitativi. Questo percorso mi ha portato a sviluppare tante sinergie lavorative con altri professionisti, il cui operato è risultato fondamentale per il buon fine della maggior parte delle compravendite concluse.

Nel tempo, ho selezionato fra questi un numero di persone e aziende con elevati profili professionali di provata onestà, lealtà e trasparenza, creando un gruppo coeso che mi permette a tutt’oggi di garantire ai miei clienti non solo tutti i servizi strettamente connessi alle compravendite immobiliari, ma anche quelli post vendita, in modo da garantire a tutte le Parti coinvolte di vivere con maggior serenità la consegna di un’abitazione o il trasferimento in quella che, con felicità ed entusiasmo, accoglierà e custodirà la propria famiglia per un buon numero di anni.

Le figure professionali di cui oggi non posso più fare a meno sono:

  • Notai;
  • Consulenti e Broker per la concessione di mutui ipotecari;
  • Architetti e Geometri, oggi sempre più fondamentali per dipanare le innumerevoli e più disparate problematiche legate all’aspetto urbanistico e catastale degli immobili;
  • Fotografi;
  • Imprese Società di ristrutturazione e traslochi sempre più delicati e complicati in questo periodo di pandemia.

Inoltre, sono ben lieto di fornire consigli, informazioni e nominativi per allacci e disdette di utenze, nonché spiegazioni inerenti le procedure necessarie per portare a termine contratti di locazione residenziali e commerciali rendendo efficaci e legalmente validi i patti e le condizioni in essi contenuti.

Non c’è guadagno che possa compensare il grado di soddisfazione personale e professionale raggiunto quando il mio operato riesce a permettere ai miei clienti, alle prese con una o più operazioni immobiliari, di poter continuare a svolgere le proprie attività lavorative e, nella maggior parte dei casi, anche tutti i compiti che, in qualità di genitori, non possono essere interrotti.

Non posso fare a meno di concludere ringraziando di cuore il Geom. Daniele Danna e l’Arch. Simone Roberti per la loro pazienza e la disponibilità, per le competenze continuamente dimostrate, nonché per le soluzioni che hanno facilitato e permesso il buon fine di numerose compravendite da me curate nell’intermediazione e, di consolidare negli anni una piacevole collaborazione professionale.

Incarico esclusiva

L’importanza del conferimento dell’incarico di vendita in esclusiva

Dopo aver espresso l’importanza dell’incarico di vendita, mi soffermo sul perché questo debba, a mio avviso, essere conferito in esclusiva.

Come concetto di base ritengo che una ben organizzata struttura immobiliare, debba essere in grado di pianificare un investimento economico su ciascun immobile gestito al fine di poter produrre nel più breve tempo possibile il miglior risultato alla proprietà.

Per investimento economico intendo:

  • un servizio fotografico effettuato da un professionista completo di foto a 360°, tour virtuali degli immobili e video; inoltre, a secondo del tipo di immobile trattato, anche tour all’interno dell’abitazione in 3D;
  • realizzazione di cartelli, volantini, brochure, striscioni e quant’altro possa essere mirato ad una informazione professionale di ciascun immobile trattato, valutando con attenzione ubicazione, esposizione e contesto in cui è inserito;
  • posizionamento Top sui portali di settore con maggior transito, mantenendo tali posizioni per l’intera durata dell’incarico di vendita ricevuto.

Indubbiamente quanto sopra elencato, tanto decantato da tutte le agenzie immobiliari, può essere messo in pratica nei modi più efficienti da ciascuna di esse esclusivamente a seguito di un incarico di mediazione per la vendita ricevuto in esclusiva, poiché solo ciò può confermare piena fiducia e permettere lo svolgimento di un lavoro professionale in serenità, sapendo di poter ottenere, portando a termine il proprio impegno entro il tempo di durata del rapporto, un ritorno economico in termini di provvigioni.

Purtroppo il mancato conferimento di un incarico in forma esclusiva da parte di “privati” che pubblicizzano i loro immobili e che autorizzano in buona fede semplicemente le agenzie a portare clienti propri senza impegni reciproci, generano purtroppo sistematicamente una duplicazione, da parte di quest’ultime, degli annunci sui portali senza alcun rispetto dei prezzi richiesti dai proprietari, delle descrizioni e delle foto degli immobili già privatamente sul mercato, che vengono annesse, nella maggior parte dei casi, “alla meno peggio” agli annunci duplicati. Tutto ciò, semplicemente per generare contatti, proporre altri immobili in portafoglio e cercare di ottenere una qualche utilità lavorativa senza minimamente pensare all’attività screditante causata ai singoli proprietari; questi ultimi, non accorgendosi facilmente di tutto ciò,  rimangono convinti che qualche visita ricevuta tramite le agenzie siano frutto delle proprie banche dati ma, in realtà, il più delle volte, sono clienti catturati attraverso chiamate scaturite da questi pseudo annunci posizionati sul web.

In ultimo, un incarico in esclusiva conferito non preclude la possibilità alla proprietà di usufruire anche di clienti “veri” inseriti nelle banche dati di altre strutture, poiché è sufficiente che l’agenzia detentrice dell’incarico si renda disponibile alla collaborazione con i colleghi ed ecco risolto il problema.

Oltre a tutto ciò, si può anche prevedere con la proprietà, se ritenuto necessario da quest’ultima, di escludere dagli incarichi conferiti in esclusiva, nominativi di potenziali acquirenti con cui può riservarsi di trattare personalmente la vendita senza riconoscere provvigioni in caso di conclusione della compravendita.

Per tutte queste molteplici motivazioni, sfumature delle stesse, e per quant’altro non previsto che mi riservo di esporvi personalmente, è importante affidarsi ad un esperto, serio e trasparente agente immobiliare, indipendentemente dalla struttura di cui è titolare, socio o responsabile e farvi assistere ed affiancare per valorizzare al meglio la vostra operazione di vendita.

Da trent’anni opero nel rispetto di quei valori deontologici che mi permettono ancora oggi di poter contare su una clientela fidelizzata da tempo e nuovi clienti a cui, con enorme soddisfazione, sono stato consigliato professionalmente e come persona.

Mi auguro quanto prima di annoverarvi nella mia “famiglia”.