ACCOLLO DEL MUTUO – TRASFERIMENTO SU ALTRO IMMOBILE DEL RESIDUO DEBITO

Accollo del mutuo – trasferimento su altro immobile del residuo debito

Nell’articolo precedente abbiamo analizzato alcune caratteristiche dell’acquisto di una casa con un mutuo (clicca qui per leggere l’articolo). In quello presente vorrei soffermarmi su alcune domande che con buona continuità mi vengono rivolte sia in fase di “acquisizione” dell’incarico di mediazione, sia negli appuntamenti di vendita.

Conto di essere, come in precedenza, conciso e diretto anche nelle risposte di questi quesiti, permettendovi di essere preparati con i vostri interlocutori e pianificare le vostre operazioni di acquisto e vendita al meglio.

E’ possibile continuare a pagare le rate del mutuo in essere malgrado venga venduto l’immobile sul quale è stata accesa la relativa ipoteca di primo grado?

Questa domanda mi viene formulata, nella maggior parte dei casi, per le seguenti motivazioni:

  • poiché il tasso del mutuo tutt’ora in essere e concordato con l’Istituto di Credito al momento dell’accensione risulta essere più conveniente rispetto a quello che si dovrebbe subire nel momento del nuovo acquisto;
  • poiché il debito residuo è di un’entità utile a saldare l’immobile da acquistare, ed inoltre gli interessi sull’importo originariamente ricevuto sono stati quasi interamente corrisposti;
  • in ultimo, poiché situazioni finanziarie personali attuali, rispetto a quelle pregresse, non permettono di ottenere una delibera reddituale positiva e pertanto, continuare ad abbattere il capitale residuo acquistando per un prezzo inferiore, in contanti, con l’eventuale semplice contributo economico di genitori e parenti può risolvere il problema.

Purtroppo, la problematica per il buon fine di questa operazione è costituita dall’ipoteca di primo grado iscritta dall’ Istituto mutuante sull’immobile da alienare all’epoca dell’acquisto. L’ipoteca di primo grado non permette alla parte acquirente di accedere al proprio mutuo, di far iscrivere una seconda ipoteca, anch’essa di primo grado, sull’immobile e, conseguentemente, garantire il venditore per il saldo prezzo dell’operazione di vendita.

Pertanto, per poter proseguire nel pagamento delle rate del proprio mutuo in corso di ammortamento e continuare ad erodere il debito rimanente, bisognerebbe far cancellare dalla banca creditrice l’ipoteca accesa sull’immobile oggetto di vendita e, successivamente, farne iscrivere una nuova sull’immobile da acquistare per l’importo corrispondente al capitale residuo.

Tutto ciò è da ritenersi di impossibile realizzazione per i costi accessori che la banca sarebbe costretta ad applicare per il buon fine dell’operazione, che la renderebbero non più conveniente. Per la banca, sarebbe come concedere un nuovo mutuo per l’importo del residuo debito con degli interessi probabilmente irrisori ancora da percepire avendoli già incassati, quasi interamente, grazie al sistema cosiddetto “alla francese” abitualmente applicato.

E’ possibile trasferire il debito residuo alla parte acquirente evitando di procedere all’estinzione del mutuo in corso di ammortamento ed alla cancellazione dell’ipoteca accesa sull’immobile?

Prima di tutto bisogna soffermarsi sull’aspetto “trasferimento della garanzia, per la banca, dei pagamenti” che, nella maggior parte dei casi, viene trascurato dalle Parti coinvolte nella compravendita.

In alcuni casi, per apparentemente semplificare il buon fine di una transazione immobiliare, l’acquirente propone al venditore l’accollo del residuo mutuo in essere, avendo accertato, per diverse motivazioni, difficoltà nell’accedere all’erogazione di un finanziamento bancario necessario per il saldo prezzo della compravendita.

A questo punto, la parte venditrice, si reca nella propria filiale di riferimento, attraverso la quale paga mensilmente le rate del mutuo in corso di ammortamento, per verificare la fattibilità dell’operazione di trasferimento del residuo mutuo a vantaggio della parte acquirente.

Purtroppo, capita spesso che la banca confermi la possibilità di accollo del residuo debito senza però specificare e chiarire al venditore/debitore che rimarrà, anche successivamente al trasferimento del bene, garante dei pagamenti delle rate residue fino al loro scadere; più precisamente, in assenza del rilascio di una liberatoria da parte dell’Istituto bancario creditore a favore del debitore originario, e conseguentemente di un’ analisi reddituale sulla parte promissaria acquirente che intende assumere l’obbligo di saldare le rate di mutuo rimanenti, il venditore rimarrà coinvolto nel finanziamento quale garante del proprio acquirente per tali pagamenti.

Concludo suggerendo ai venditori che intendano accettare accolli di mutuo da parte dei loro acquirenti, di fare molta attenzione a questo tipo di operazioni e di pretendere, dal proprio Istituto di Credito, una liberatoria che, a partire dalla sottoscrizione del rogito notarile, li mallevi da spiacevoli ripercussioni future per mancati pagamenti dovuti dal proprio acquirente.

Il valore aggiunto di un agente immobiliare è costituito dall’esperienza e dalle competenze in suo possesso, nonché dall’affiancamento ed assistenza professionale garantita ai propri clienti sotto tutti gli aspetti, avvalendosi, ove necessario, di collaboratori altrettanto competenti e professionali. Io so di essere in grado di potervi permettere di effettuare le vostre operazioni immobiliari, in acquisto e vendita, con la tranquillità e serenità che meritate.

Mutuo 100%

Mutuo al 100 %, conviene prenderlo o no?

Oggigiorno mi capita molto spesso, effettuando appuntamenti di vendita sugli immobili gestiti, e fino ad un prezzo di richiesta di € 200.000,00, di incontrare potenziali acquirenti che, con facilità e naturalezza, mi manifestano la volontà di acquistare mediante un mutuo pari al 100 % dell’importo conclusivo della compravendita.

Sistematicamente però, dopo aver loro rivolto alcune semplici domande, sono costretto a domandarmi se questo tipo di clienti, generalmente single e coppie giovani, conoscono effettivamente le difficoltà per accedere a questi mutui, nonché le loro convenienze e gli svantaggi insiti in questi prodotti.

Innanzitutto bisogna premettere che dobbiamo avere a disposizione, per queste operazioni finanziate interamente in sede di sottoscrizione dei rogiti notarili, proprietari/venditori che accettino il fatto di non ricevere alcuna somma fino a tale data e, pertanto, di non poter utilizzare alcuna caparra confirmatoria percepita in precedenza per fermare un altro immobile da acquistare successivamente alla vendita, rimanendo in attesa, mi auguro dopo aver ricevuto dall’istituto mutuante una delibera reddituale relativa al potenziale acquirente e la conferma del buon fine della perizia tecnica sull’immobile che abbia attestato un valore LTV (Loan To Value, e cioè il rapporto tra capitale erogato del mutuo e valore dell’ unità immobiliare da ipotecare) del 100 %, dell’incasso dell’intero importo accompagnati, il più delle volte, da ansie familiari non indifferenti.

Indubbiamente, il grande vantaggio che balza all’occhio di tutti coloro che pensano di accedere con semplicità ad un acquisto finanziato al 100 %, è quello di non dover apportare provviste economiche personali e di attingere solo a quelle strettamente necessarie ad effettuare quegli interventi di ristrutturazione per i quali è possibile ottenere agevolazioni fiscali in conseguenza di un valore migliorativo energetico apportato all’immobile.

Fermo restando che, alla base dell’accesso al credito devono esserci uno o più contratti di lavoro a tempo indeterminato, e che la rata mensile da poter pagare per il mutuo deve indicativamente corrispondere a non più di un terzo dello stipendio percepito, sommato con quello del coniuge, al netto di altri impegni economici per acquisti di elettrodomestici, auto o moto, entriamo un pochino più nel merito, senza affrontare aspetti troppo tecnici, delle caratteristiche principali di questi finanziamenti che coprono l’intero importo dell’acquisto.

Prima di tutto bisogna dire che non tutte le banche sono disposte ad offrire questo tipo di mutui e, conseguentemente, nei pochi casi disponibili, il cliente dovrà accontentarsi di un prodotto che prevede un tasso (TAEG) più elevato e quindi un costo ben superiore di un tradizionale mutuo con LTV entro l’80%.

Per ovviare alle difficoltà reddituali appena citate, a contratti di lavoro a tempo determinato che non permettono di ottenere facilmente credito, single, coppie giovani entro i 35 anni e cittadini stranieri, cercano di accedere a quei mutui calmierati, garantiti dallo Stato, finanziati attraverso il cosiddetto Decreto Crescita. Più precisamente, dal 2014, è stato creato un fondo statale di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap, che interviene garantendo il 50% della quota capitale dei mutui richiesti, rendendo così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per poter però accedere a questo tipo di finanziamento bisogna obbligatoriamente, oltre ad apportare una crescita in termini di risparmio energetico all’abitazione, possedere determinati requisiti, ben specifici e selettivi, per sperare di aver accettata la propria domanda di adesione.

Non si può non sottolineare che, questo tipo di pratiche, generalmente gestite da broker finanziari di collegamento con gli istituti di credito, vanno istruite con molta attenzione, richiedono una copiosa e precisa documentazione, hanno un iter burocratico ben delineato e più lungo delle richieste fino ad un 80% del valore di acquisto e, nella maggior parte delle compravendite, non sono di possibile applicazione per le problematiche indicate in premessa.

In conclusione mi permetto di suggerire a tutti i giovani che si rivolgono all’acquisto di una prima abitazione, di valutare in anticipo rispetto alla sottoscrizione di una formale proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare, la fattibilità di un’operazione di mutuo al 100%, esaminando con attenzione condizioni e costi, avvalendosi di consulenti finanziari competenti che possano garantire, da parte degli istituti bancari, il rilascio di delibere reddituali in forma scritta che generalmente hanno validità per un certo numero di mesi.

Ed è in questo lasso ti tempo che potrà essere formalizzata una proposta di acquisto con una maggiore serenità, senza dover far apporre condizioni sospensive nei formulari delle agenzie che molto spesso compromettono il rilascio da parte dei venditori delle accettazioni ed il buon fine delle trattative.

Indubbiamente, il mio consiglio professionale è quello di fare il possibile affinché il vostro mutuo rimanga entro un 90% del valore di acquisto idoneo a garantire la corresponsione di almeno un 10% di caparra confirmatoria alla Parte venditrice, ridurre il tasso degli interessi applicato dalla banca prescelta, la rata mensile da corrispondere ed eventualmente gli anni di durata del finanziamento, i costi fissi annessi alla pratica ed a permettervi di mantenere un potere di trattativa utile a facilitare il raggiungimento di un soddisfacente accordo economico di acquisto.

La mia persona ed i professionisti con cui collaboro da molti anni, unitamente all’organizzazione ed agli accoglienti uffici degli Store AREA-RE di San Paolo e Garbatella a cui presto la mia professionalità con grande soddisfazione, sono a vostra disposizione per rendere i vostri acquisti possibili grazie ad un affiancamento ed un supporto trasparente e passionale in tutte le fasi della compravendita.

Aste

Come finanziare un immobile in asta o pignorato

Concludiamo i blog dedicati alle Aste dismissive del Patrimonio Pubblico, con questo ultimo articolo che conferma ed espone dettagliatamente la possibilità di acquistare immobili in Asta con l’ausilio di un Mutuo ipotecario che potrà permettervi di evitare di accedere alle vostre provviste per la totalità dell’importo.

Ringrazio Fabio Spalvieri per aver elaborato il contenuto che segue in virtù della sua specifica competenza nel campo.

 Come finanziare un immobile in asta o pignorato

La finanziabilità degli immobili oggetto di procedure esecutive si distingue in mutui per acquisto in asta e mutui per acquisto su pignoramento. Vediamo come.

Il mutuo per l’asta

Questo prodotto non è per i clienti con una scarsa disponibilità di fondi propri.  Uno degli equivoci più diffusi è quello di credere che trattandosi di un immobile in asta “si risparmia…”. Vero, ma su cosa? Sul valore dell’immobile, certo, ma i vantaggi finiscono qui. Sperare di aggiudicarsi un bene in asta al 50% del suo prezzo reale e chiedere un mutuo al 100% dell’importo aggiudicato è una mera illusione, in particolare quando non si hanno mezzi sufficienti per rilanciare durante l’incanto, come spesso accade. Un cliente di scarso profilo reddituale obbliga il mediatore creditizio a forzare la richiesta di mutuo stressando gli organi deliberanti su operazioni con possibilità di chiusura altrettanto scarse che, nel tempo, lavorano malvolentieri e nel dubbio respingono. Altre criticità da superare sono le modalità d’istruttoria del mutuo, cartacea o digitale, e i tempi di risposta degli istituti in questo momento, per evitare di perdere la cauzione versata al momento dell’offerta a causa della scadenza dei termini di pagamento del saldo prezzo.

Le condizioni finanziarie per l’acquisto in asta giudiziaria non differiscono da quelle ordinarie; si tratta pur sempre di acquisto di prima o seconda casa e anche le imposte, in ragione della vigente regola del Prezzo-Valore, sono allineate a quelle del libero mercato. Occorre infine prestare la massima attenzione alle conformità dell’immobile aggiudicato poiché in presenza di abusi non sanabili gli istituti di credito non possono accendere ipoteca. In alcuni casi specifici, come ad esempio quello di Banca Credem, è concessa alla parte mutuataria la facoltà di finanziare i costi di ripristino fino a un massimo di diecimila euro.

L’unica variante sostanziale di questa forma di finanziamento è rappresentata dal preliminare di mutuo, l’atto notarile con il quale il cliente potrà disporre delle risorse necessarie per pagare il saldo prezzo, in attesa di ricevere il decreto di trasferimento differito a cura del Giudice delle Esecuzioni del tribunale competente.

Il mutuo su pignoramento

L’asta giudiziaria è la fine di un processo forzoso durante il quale il debitore resta comunque proprietario del bene, fino all’aggiudicazione definitiva a favore dell’offerente e del conseguente decreto di trasferimento emesso dal Giudice a suo nome. L’esecutato nel frattempo ha il diritto, e la facoltà giuridica, di vendere l’immobile, a condizione che estingua tutta la massa debitoria a suo carico. In questo modo può interrompere il processo esecutivo in corso salvando l’immobile dall’asta. Proprio grazie a questo effetto purgativo il cliente acquirente può accedere a un mutuo per l’acquisto, poiché la banca finanziatrice è in grado di costituire nuova ipoteca, formale e sostanziale di primo grado, sul bene finanziato.

Acquistare un immobile prima che vada in asta è conveniente quando c’è equilibrio fra i valori in gioco mantenendo ferme due costanti: l’immobile viene venduto a un prezzo più basso di quello attuale ed è possibile scontare le somme vantate dai creditori, procedenti e intervenuti, attraverso l’operazione di saldo e stralcio.

Per quanto riguarda il profilo del cliente mutuatario e la tipologia dei prodotti finanziari valgono le stesse considerazioni fatte per il muto in asta ma, a differenza di quest’ultimo, il mutuo su pignoramento pretende che le pregiudizievoli siano estinte immediatamente. La stipula infatti deve essere di natura contestuale e il rogito può avvenire solo in tribunale o presso il notaio delegato. In quella sede, alla presenza di tutte le parti in causa, i creditori presentano la liberazione delle ipoteche e il rilascio delle quietanze di pagamento avvenuto mentre, il procuratore della banca mutuante, consegna direttamente gli assegni circolari al Giudice che, prendendone atto, autorizza la compravendita.

– Fabio Spalvieri

Le fasi delle aste dismissive del patrimonio pubblico

 Ricordando che tutti possono partecipare alle Aste relative alla dismissione del Patrimonio Pubblico, ormai effettuate in modo esclusivamente telematico a seguito dell’aggiornamento  dell’art.569 c.p.c. del 10/04/2018, vediamo, nella maniera più sintetica, le diverse fasi che possono susseguirsi fino all’aggiudicazione dell’immobile per il quale si è scelto di gareggiare.

  • la prima è quella delle offerte segrete;
  • la seconda è quella delle offerte palesi;

Nella prima fase, il partecipante all’Asta, deve presentare, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’Asta, un’offerta scritta al notaio “banditore” o “periferico” prescelto ed abilitato attraverso la RAN (Rete Aste Notarili), indicando la somma che sono disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso d’Asta.  L’offerta deve essere correlata da una cauzione a garanzia, generalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.

Il Notaio verificata la documentazione consegnatagli dall’offerente in busta chiusa così come prevista dal disciplinare, provvederà a convertite in formato digitale e rendere segreta l’offerta tramite l’applicazione della doppia chiave di cifratura che ne garantisce l’inviolabilità; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate. In alternativa è possibile il deposito di un’offerta digitale, che consiste nella presentazione di un file pdf dotato della firma digitale dell’offerente, purché dotata dei requisiti previsti dalla legge.

Il Notaio “banditore”, nel giorno di gara stabilito nell’avviso d’Asta, attraverso il collegamento telematico, scarica dal sistema elettronico le offerte digitali presenti e provvede a redigere una graduatoria delle offerte segrete valide per poi procedere come segue:

  • qualora ci sia un’unica offerta valida, aggiudicherà l’immobile all’offerente che l’abbia presentata;
  • svolgerà la seconda fase di incanto, attraverso delle offerte palesi, qualora ve ne siano di più valide, dando seguito alla competizione, generalmente tra le tre più alte.

All’eventuale gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli studi dei notai periferici, sia quelli presenti nello studio del notaio banditore.

Gli offerenti ammessi a partecipare alle offerte palesi, potranno presentare innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento rispetto a quella segreta più elevata, con rialzi minimi e nei tempi fissati nell’avviso d’Asta. Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto che avrà presentato l’ultima offerta palese più alta.

La fase delle offerte residuali

Fino a oltre dieci anni fa, in caso di mancanza di valide offerte segrete, si procedeva alla fase delle offerte residuali che si caratterizzava per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo prestabilito dall’offerente di immobili inseriti nel medesimo avviso d’Asta, per un importo pari o ridotto rispetto al prezzo base a seconda di quanto stabilito nel disciplinare. Poiché questo tipo di offerte sono state oggetto di investimenti e speculazioni che si sono rivelate in contrasto con i principi delle vendite di beni pubblici residenziali, rivolti fondamentalmente all’acquisto di prime abitazioni, a prezzi convenienti, la Corte dei Conti ha inibito tale procedura.  Pertanto ad oggi le aggiudicazioni vengono effettuate attraverso le offerte palesi.

La compravendita

Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi, delle offerte segrete o palesi, l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo, l’atto notarile di compravendita dell’immobile. Il prezzo di aggiudicazione può essere versato al venditore mediante bonifico bancario sul conto da esso indicato preventivamente, oppure al momento del contratto di compravendita con la consegna, da parte dell’acquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dell’importo di aggiudicazione detratto quanto già versato a titolo di cauzione.

In ogni caso per il saldo prezzo di aggiudicazione si può ricorrere a un mutuo bancario. E qui entra in gioco il professionista Fabio Spalvieri, che confezionerà il prodotto più idoneo all’aggiudicatario in conseguenza dei redditi che sarà in grado di produrre. E di questo vi parlerà direttamente Fabio in un prossimo blog specifico dell’argomento.

L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio che ha curato l’Asta al quale l’aggiudicatario verserà le imposte e le spese e dal quale riceverà gli opportuni consigli e suggerimenti sulle opportunità di richiedere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Oltre ai tre blog che avevo previsto di dedicare alle Aste relative alle dismissioni del Patrimonio Pubblico avrei piacere di concludere con uno successivo specifico sulla finanziabilità degli acquisti attraverso mutui ipotecari che vorrei far redigere, per una vostra migliore comprensione, da Fabio Spalvieri.

Ancora sulle aste per dismissioni pubbliche: le figure professionali

Come approfondito nell’articolo precedente (clicca qui per leggerlo) ma, semplicemente come riepilogo di presentazione, le Aste relative alle dismissioni del patrimonio pubblico sono quelle con le quali lo Stato o un Ente pubblico decide di vendere un proprio immobile poiché non soddisfa più le sue esigenze per poi destinare il ricavato ad altre forme di investimento di interesse pubblico.

La Pubblica Amministrazione, per dare attuazione alle norme di legge in materia di dismissioni del patrimonio pubblico, redige regole di partecipazione alle gare contenute in un cosiddetto “disciplinare”.

Quali sono le figure professionali che intervengono in una gara d’asta pubblica? E quali sono le funzioni e le mansioni che svolgono in queste operazioni?

Partiamo da fatto che le Aste oggi si svolgono in modo telematico e che il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato e messo a punto, in collaborazione con la società Notartel S.p.a., un sistema informatico denominato RAN (Rete Aste Notarili) in grado di gestire l’asta telematica con le maggiori garanzie in termini di sicurezza.

Le aste telematiche si tengono presso il notaio “banditore” ed i notai “periferici” indicati nel bando d’asta e presenti su tutto il territorio nazionale.

Il notaio, nella sua qualità di pubblico ufficiale ed intermediario qualificato, è in grado di rendere comprensibili le nozioni tecnico-giuridiche al partecipante all’asta accertandosi della sua effettiva volontà di gareggiare, nonché di identificarlo in maniera certa sia prima che durante la fase dell’incanto, evitando pericoli di turbativa d’asta ed eseguendo i controlli previsti dalla normativa in materia di antiriciclaggio.

I soggetti che intervengono nelle aste telematiche sono:

  • L’OFFERENTE, e cioè colui che intende partecipare all’asta formulando un’offerta di acquisto;
  • L’INTERMEDIARIO, costituito dai notai banditore e periferico, i quali sono in grado di effettuare un’autenticazione “forte” sul sistema informatico che gestisce l’asta, e che garantiscono l’identità di uno o più offerenti nonché la validità delle offerte ricevute;
  • IL SISTEMA INFORMATICO (RAN), qualificato per la gestione delle aste telematiche, il quale consiste in un’applicazione informatica operante su server connessi in rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e autenticazione “forte”, gestito da un provider di livello qualitativo elevato in grado di garantire il tracciamento di tutte le transazioni effettuate, la loro marcatura temporale, la loro riservatezza e sicurezza mediante sessioni di collegamento sicure e criptate, il trattamento equo di tutte le sessioni coinvolte e tempi di risposta entro limiti certi e la capacità di operare con moneta elettronica gestita dal sistema interbancario o da altri circuiti bancari ufficiali nazionali. La rete intranet in materia di aste telematiche collega con modalità sicure tutti i notai italiani abilitati alla RAN, distribuiti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli, conserva i documenti elettronici e ne garantisce l’esibizione ed il mantenimento della validità giuridica nel tempo.

Oltre alle figure che intervengono nelle fasi dell’asta vera e propria, ritengo particolarmente importante quella del CUSTODE, al quale viene affidato l’incarico di conservare, amministrare e gestire i beni oggetto delle vendite, ed è colui che permette a qualunque persona interessata agli acquisti di visionare gli appartamenti prendendo coscienza del loro stato di manutenzione, della loro esposizione, delle loro potenzialità future di valorizzazione a seguito di una ristrutturazione e rivisitazione degli spazi  interni, nonché della possibile redditività generata da una locazione in caso di acquisto per investimento.

Nel prossimo blog, conto di esporre le diverse fasi presenti nelle Aste per le Dismissioni del Patrimonio Pubblico fino all’aggiudicazione del bene e ad alla successiva sottoscrizione dell’atto di compravendita.

Tratteremo più avanti anche la finanziabilità degli acquisti mediante l’erogazione di mutui ipotecari anche attraverso la professionalità e la specializzazione nella specifica materia di Fabio Spalvieri.

Aste giudiziarie

Formazione su aste giudiziarie e dismissioni pubbliche… La mia professionalità ed i miei clienti mi chiedono di avere anche queste competenze

Nel corso della mia carriera professionale sono stato sempre affascinato ed incuriosito dal mondo delle Aste aventi per oggetto gli immobili principalmente di tipo residenziale ma, non ho avuto mai modo di approfondire l’argomento, né tanto meno di accrescere le mie competenze in questo settore che ho sempre visto come riservato ad un certo tipo di operatori che reputavo troppo distanti dalla mia attività di agente immobiliare nel libero mercato.

Con il passare degli anni ho pian piano ho fidelizzato un gran numero di clienti che, dopo aver acquisito la loro piena fiducia, mi hanno spinto ad accrescere la mia formazione sulle Aste avendo piacere che gestissi parte dei loro patrimoni, ed in particolare una certa liquidità che avrebbero volentieri voluto investire nell’acquisto di immobili a prezzi vantaggiosi con l’intenzione di collocarli successivamente sul libero mercato garantendosi attraverso la mia attività una piacevole plusvalenza.

Ed ecco che, grazie alla professionalità e competenza nel settore delle Aste giudiziarie e Dismissioni del Patrimonio Pubblico di Fabio Spalvieri, che ringrazio per la disponibilità mostrata nel curare la mia formazione, le mie informazioni e conoscenze sono decisamente aumentate.

Il corso e gli aggiornamenti tenuti da Fabio, che tutt’ora seguo con costanza ed attenzione, unitamente ai suoi affiancamenti nei colloqui con i miei clienti ed amici investitori, mi hanno ad oggi permesso di acquisire importanti nozioni sulle dinamiche di svolgimento delle Aste giudiziarie e di quelle pubbliche, nonché diversi incarichi di partecipazione alle gare.

Sull’argomento Aste vi espongo alcuni concetti pratici di base riservandomi in futuro, attraverso altri blog, di entrare maggiormente nello specifico di quelle giudiziarie e relative alle dismissioni pubbliche, nonché sulla finanziabilità delle operazioni di acquisto attraverso l’erogazione di mutui ipotecari, argomento in cui Fabio Spalvieri è maestro.

Sono convinto che queste informazioni risulteranno chiarificatrici e rassicuranti per molti di voi, liberandovi da quelle convinzioni che gli ambienti delle Aste siano da sempre luoghi inaccessibili alle persone “normali” e frequentati da persone poco raccomandabili pronte a speculare sulla pelle della povera gente.

Innanzitutto, rispetto al passato, oggi le aste immobiliari, sia giudiziarie che dismissive, vengono svolte in modalità telematica, adattando le procedure alle rispettive discipline, e gestite da diversi professionisti che, consigliandovi ed assistendovi nel modo corretto, vi permetteranno di effettuare le offerte in serenità presso i loro studi.

Alle Aste possono partecipare qualsiasi persona giuridica o fisica, ad eccezione del debitore, eventualmente rappresentata da un procuratore generalmente costituito da un avvocato. 

Colui che decide di partecipare alle aste intende realizzare un acquisto sicuro che, molto spesso, si rivela anche conveniente, in particolare quando questo è mirato ad una successiva rivendita e non per destinare l’immobile ad una primaria abitazione.

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia
la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre,
al momento del trasferimento della proprietà, il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, e pertanto, l’aggiudicatario, otterrà l’immobile e sue pertinenze libere da pesi e gravami.

Oltre alle Aste immobiliari giudiziarie, alle quali ricorrono i creditori dell’esecutato (nella maggior parte dei casi Istituti bancari per insolvenze di privati nei pagamenti delle rate di mutuo) che attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti, mi sto dedicando e specializzando in particolare, con il grande entusiasmo e la passione che da sempre mi contraddistinguono, e grazie agli insegnamenti di Fabio Spalvieri, a quelle dismissive, e cioè relative alla procedura con la quale lo Stato o un Ente Pubblico offrono in vendita un bene immobile (terreno, appartamenti, cantine, box, interi edifici, capannoni ed altro).
Le aste dismissive vengono spesso preferite all’acquisto di un immobile nel libero mercato per diversi motivi che possono essere sintetizzati in quelli seguenti:

  • di tipo economico: il prezzo base di partenza è generalmente inferiore a quello di mercato, con ulteriore possibilità di ribassi successivi, e la scelta molto ampia dato l’elevato numero degli immobili oggetto di dismissione;
  • di sicurezza: i beni sono di solito immuni da pesi o ipoteche data la “qualità” e specificità del proprietario-venditore, essendo questo lo Stato o un Ente pubblico;
  • di trasparenza: la gara è aperta a tutti gli interessati che concorrono all’acquisto a parità di condizioni, di trattamento e di regole; molto difficilmente sono previste posizioni di privilegio o di trattamento preferenziale. Inoltre, lo svolgimento di questo tipo di aste, essendo vincolato al rispetto di una procedura predeterminata di cui tutti i potenziali acquirenti possono preventivamente essere a conoscenza, riduce al minimo la possibilità di fenomeni di corruzione, di inquinamento e di interferenze delinquenziali nelle vendite;
  • di chiarezza delle informazioni: le aste dismissive sono pubblicizzate su quotidiani e siti web e la documentazione che riguarda gli immobili, preventivamente verificata ed eventualmente completata dal notaio incaricato, è a disposizione degli interessati che possono controllare anticipatamente lo stato di fatto e di diritto di ciò che andranno ad acquisire.
  • di semplificazione commerciale: rispetto agli acquisti effettuati da soggetti privati, le vendite effettuate a seguito di aste dismissive hanno per legge agevolazioni di carattere urbanistico in quanto, nella maggior parte dei casi, permettono all’acquirente di presentare, successivamente alla sottoscrizione dell’atto di compravendita, entro una tempistica prestabilita, delle domande di sanatoria specifiche volte a regolarizzare eventuali difformità presenti rispetto all’originario progetto di costruzione.

Come predetto, per ciò che concerne questo blog mi limito a quanto fino ad ora esposto riservandomi di portarvi a conoscenza, in quelli successivi, delle figure professionali che intervengono nelle aste, delle documentazioni consultabili relative agli immobili pubblicizzati ed acquistabili, e delle diverse fasi che intercorrono per ottenere un’aggiudicazione.

Concludo invitandovi, qualora siate incuriositi dall’argomento ASTE e vogliate avere maggiori delucidazioni per poi partecipare, supportati ed affiancati da me e da Fabio Spalvieri, ad una prima asta immobiliare, a contattarmi attraverso il mio sito o telefonicamente per concordare un semplice incontro conoscitivo senza alcun impegno.

In tale occasione potrete avere da Fabio Spalvieri anche interessanti informazioni sulla finanziabilità delle operazioni di acquisto.   E state tranquilli che a rivendere il vostro immobile con una plusvalenza indicativa di un 10/15% ci penserò volentieri io.

Vendere casa ristrutturata

Per vendere casa è meglio ristrutturarla o no? Ed in che misura? Aiuterà a realizzare un prezzo migliore?

Prima di mettere in vendita la vostra casa in cui abitate ormai da quasi un ventennio o, più probabilmente, quella pervenuta da un lascito o da una o più successioni di parenti diretti e/o indiretti, vi sarà sicuramente capitato di porvi queste domande:

“Sarà meglio fare degli interventi di ristrutturazione? Ne varrà poi la pena per realizzare un prezzo superiore ed in un tempo più breve?”

“Magari almeno sugli impianti ormai vetusti e non più adeguati alle normative ed agli standard attuali… però poi saremo costretti ad intervenire anche sui rivestimenti, e così diventerà più impegnativa e decisamente più onerosa! Allora forse è meglio fare la classica “romanella” semplicemente per presentare meglio l’unità immobiliare, con costi limitati, chiamando l’amico fidato in campo edile…”

Questi pensieri e domande che assaliranno le vostre menti prima di prendere la decisione definitiva sono tutti leciti. Ci sono situazioni in cui è davvero difficile prendere la decisione più vantaggiosa per la migliore resa economica per la vostra casa.

Voglio aiutarvi a rendere la vostra scelta più facile sulla base della mia esperienza e delle tante situazioni che ho potuto verificare “sul campo” avendo venduto numerosi immobili di varie metrature che hanno subito interventi di restauro parziali o totali e/o forme di restyling di varia natura.

Conviene ristrutturare un appartamento grande prima di vendere?

Per appartamenti che partono da una superficie coperta di almeno 100 mq non consiglierei mai una ristrutturazione. Il motivo è semplice. Trattandosi di un immobile che, nella maggior parte dei casi, diventerà l’abitazione stabile di un nucleo familiare di 3-4 persone, le probabilità di individuare i gusti e le necessità dei futuri acquirenti sono basse: avranno bisogno di 2 o 3 camere? Può andar bene anche una camera singola? Magari recuperata dall’ex cucina realizzando un’angolo cottura nel comodo soggiorno? Il secondo bagno è ritenuto fondamentale o potrebbe andar bene anche solo un piccolo vano interno alla camera matrimoniale con areazione forzata? Visti gli sport praticati dai ragazzi, potrebbe essere utile ricavare uno spazio da adibire a lavanderia? Per non parlare di colorazioni e tinte dei rivestimenti, nonché materiali per le pavimentazioni che, tra parquet e gres porcellanati, offrono una varietà di scelta impressionante.

Chi si rivolge all’acquisto di una superficie dai 100 ai 140 mq, nella maggior parte dei casi cerca principalmente immobili da ristrutturare prevedendo già nel proprio budget di spesa una ristrutturazione che inciderà in media dai 500 agli 800 €/Mq, e che permetterà di personalizzare gli spazi dell’unità immobiliare prescelta a seconda delle proprie necessità familiari.

Inoltre, quelle ubicazioni ritenute logisticamente strategiche per collegamenti e vicinanza al Centro storico, vengono spesso viste come degli ottimi investimenti per la destinazione a locazioni residenziali brevi o annuali. Questo tipo di metrature ampie, sono spesso soggette a particolari ristrutturazioni che prevedono il rispetto di determinate normative soprattutto nel caso vengano adibite a bed & breakfast, case vacanza, affittacamere ecc.

Nei suddetti casi, se ritenuto davvero utile,  consiglio quindi di limitarsi ad effettuare una semplice tinteggiatura ed a presentare l’immobile pulito e possibilmente libero, per permettere un servizio fotografico soddisfacente prima di essere pubblicizzato sul web.

E le piccole metrature?

Per quanto riguarda invece gli immobili di superficie contenuta, quelli fra i 30 ed i 60 mq, (monolocali e bilocali) il mio consiglio è quello di fare completamente il contrario. In questi casi, infatti, l’interlocutore che la Parte Venditrice va ad intercettare è quasi sempre un single o una coppia che con molti sacrifici sta cercando di acquistare la sua prima abitazione, oppure un investitore che intende mettere a reddito il prima possibile l’unità immobiliare e percepire sin da subito i canoni mensili di locazione.

A questo target di potenziali acquirenti, molto spesso, non dispiace trovare un’immobile recentemente ristrutturato e magari parzialmente o totalmente arredato, dotato degli elettrodomestici e della mobilia di angolo cottura o cucina.  Il fatto di non dover sostenere costi supplementari oltre a quelli del prezzo finale da concordare sarà sicuramente un punto a favore dell’immobile, per non parlare dell’assenza di lavori di ristrutturazione da seguire – a scapito delle proprie attività lavorative e familiari – che molto spesso lievitano in corso d’opera per cause impreviste e si prolungano nel tempo costringendo a temporanei e scomodi alloggi presso genitori o parenti nella migliore delle ipotesi, se non a sottoscrivere contratti di locazione brevi,  mettendo a dura prova anche la più calma delle persone.

Non dimentichiamo le agevolazioni fiscali

Tornando agli interventi da apportare alle abitazioni prima di intraprendere le vendite, i proprietari potranno usufruire delle agevolazioni fiscali attualmente in vigore. Dagli impianti, rivestimenti, serramenti interni ed esterni, alle semplici forme di restyling attraverso servizi di Home Staging, sono infatti numerose le varianti che possono usufruire di diverse percentuali di detrazioni fiscali a secondo del tipo di interventi effettuati all’interno delle abitazioni e che vi permetteranno di guadagnare almeno due classi nella scala del risparmio energetico. Il mio consiglio è sempre quello di effettuare più di un confronto con società di primo livello specializzate ed accreditate presso primari Istituti di Credito, le quali, in numerosi casi, potranno permettervi di abbattere completamente i costi mediante sconti in fattura e cessioni dei crediti, nonché di avere chiarimenti anche relativamente al superbonus del 110% che può coinvolgere addirittura interi fabbricati vogliosi di realizzare il cosiddetto “cappotto termico”.


Vi invito a contattarmi per approfondire anche  le caratteristiche dell’Home Staging, di cui forse avrete sentito vagamente parlare, che con importi contenuti ed attraverso società specializzate, permette di presentare al meglio la vostra casa ai potenziali acquirenti.

Nuda proprietà

Vendere nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio

Oggi ho piacere di raccontarvi una particolare compravendita relativa all’acquisto di una nuda proprietà, complicata dalla presenza di una provenienza scaturita da donazione, che ha messo alla prova le mie competenze, la mia esperienza e la mia operatività, costringendomi a coordinare con attenzione tutte le attività delle Parti coinvolte ed il Notaio prescelto da quella acquirente che risiedeva nel Regno Unito.

E’ stata una bella esperienza lavorativa da cui ne sono uscito vittorioso, rafforzato professionalmente, ottenendo piacevoli attestati di stima da tutti.

Vendere una nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio: e se ci si mettesse (anche) una donazione a complicare le cose?

Quella della nuda proprietà è sicuramente una interessante operazione di tipo immobiliare utile all’usufruttuario per il reperimento di una liquidità necessaria per far fronte a costi rilevanti legati all’assistenza domiciliare di badanti ed infermiere, nonché all’acquisto di medicinali spesso particolarmente onerosi e di difficile reperibilità; allo stesso tempo anche la Parte Acquirente, con questo tipo di acquisto, può garantire ai propri figli, risparmiando sul prezzo in base all’età dell’usufruttuario, un futuro capitale  libero e godibile, sia per uso abitativo, per una locazione, o per una vendita ad un importo, con molta probabilità, ben superiore a quello sostenuto dai propri genitori.

Vendere casa che proviene da una donazione

Agli inizi del 2019 ho conosciuto il signor Roberto che aveva necessità di vendere la nuda proprietà di un immobile importante riservando l’usufrutto vitalizio alla zia 84enne. L’appartamento era di circa 150 mq in via Angelo Brofferio nel cuore dell’elegante quartiere Prati, a pochi passi dalla Basilica di S.Pietro e dal centro storico della nostra città.
Nel richiedere le dovute informazioni in merito alla titolarità  dei suoi diritti, vengo a conoscenza che ne aveva acquisito la proprietà proprio dalla zia e che un 50% gli era pervenuto tramite donazione.

Ho già precedentemente fatto presente, con uno specifico blog, che l’origine donativa di una proprietà viene considerata un elemento di rischio nelle compravendite, perché l’immobile potrebbe essere oggetto di diatribe e contenziosi ereditari. Inoltre gli Istituti di Credito concedono con difficoltà  mutui ipotecari e gli acquirenti vengono, nella maggior parte dei casi,  disincentivati dagli stessi Notai a cui si sono rivolti all’acquisto.

A seguito di quanto appreso dal sig. Roberto, ho provveduto tempestivamente ad informarlo delle difficoltà conseguenti all’origine donativa di parte della proprietà, delle diverse problematiche da verificare e  delle altrettante soluzioni di possibile applicazione per il buon fine della compravendita. Entrando maggiormente nello specifico ho spiegato lui che, una volta individuato il potenziale acquirente, avremmo dovuto procedere con la retrocessione o risoluzione della donazione con atto specifico da sottoscrivere da parte della zia presso un Notaio di fiducia e che, ripristinato lo status quo ante ed eliminata l’avvenuta donazione del bene immobile, la stessa zia, rientrata in possesso della sua quota proprietà donata, avrebbe potuto direttamente trasferirla lei al futuro proprietario.

Indubbiamente, il sig. Roberto, soddisfatto dalle mie spiegazioni nutriva comunque grosse perplessità in merito al trasferimento di queste informazioni alla zia 84enne ed allo svolgimento delle operazioni da parte sua.

Successivamente alle conversazioni intercorse con il sig. Roberto procedevo ad effettuare il sopralluogo nell’unità immobiliare, dotata di un’ampia cantina soppalcata di pertinenza, che mi portava a fare la conoscenza della simpatica zia Ughetta ed a rilevare tutti gli aspetti utili a fornire una corretta valutazione di mercato, ancor più in funzione del particolare tipo di vendita rivolto ad un target di clientela costituito principalmente da investitori.

La giusta umanità e sensibilità trasmesse alla sig.ra Ughetta, unitamente alla trasparenza, lealtà e competenza dimostrate nell’esporre al sig. Roberto la strategia e le soluzioni che avrei adottato per essere loro utili al meglio come mi hanno consentito di acquisire l’incarico di mediazione, in esclusiva, per la vendita della nuda proprietà.

La garanzia di un acquisto senza rischi

Dopo aver effettuato un appropriato servizio fotografico e presentato al meglio l’immobile sul web, nell’arco dei successivi tre mesi dal conferimento dell’incarico, districandomi fra diverse difficoltà causate dai malanni e dagli sbalzi di umore della zia Ughetta, ho effettuato comunque un discreto numero di visite con clienti ben selezionati e realmente interessati ad un investimento a lungo termine in una zona, ed in particolare in un tratto della medesima, tra le più richieste della nostra città.

Ed è grazie alla pazienza, ad una costante applicazione e dedizione ai clienti intercettati, a cui esponevo tutto quanto di mia conoscenza proprio per non avere sorprese nelle trattative da instaurare, che ho trovato l’acquirente giusto… Un professionista che viveva a Londra, direttore di un Ente pubblico a sostegno degli investimenti italiani nel mondo, consapevole che, trattandosi dell’acquisto di una nuda proprietà relativa ad un immobile proveniente in parte da donazione, la compravendita si sarebbe rivelata più

complicata del previsto.

Pur considerando l’origine del bene un elemento “rischioso” per il buon esito dell’operazione, il potenziale acquirente, esternando chiaramente la volontà di non perdere possibilmente quel tipo di appartamento, dimostrava grande fiducia nella mia persona chiedendomi di effettuare tutte le verifiche del caso, di valutare i rischi e di applicare le dovute tutele nell’operazione immobiliare in affiancamento al suo Notaio di fiducia.

Comprare casa che proviene da una donazione

Iniziavano così i miei rapporti con un noto Notaio che, nel suo studio ubicato nel quartiere Parioli, mi prospettava immediatamente l’idea di procedere con una risoluzione della donazione, meno onerosa della retrocessione, da parte della zia di Roberto.

A questo punto ho avviato una non facile trattativa economica, svolta principalmente a colpi di mail e supportata da uno scambio di brevi ed incisive telefonate con l’acquirente d’Oltremanica. Lo ammetto, la somma offerta era distante dalla richiesta ma molto vicina alla valutazione che avevo fornito in forma scritta al sig. Roberto. Ho iniziato così a negoziare con il mio interlocutore un prezzo, necessariamente condizionato all’effettuazione da parte della zia Ughetta della  risoluzione della donazione, che avrei voluto sottoporre al sig. Roberto convinto di aver avuto le giuste motivazioni affinché avesse potuto ritenerlo idoneo per la conclusione dell’accordo definitivo della vendita. Il mio impegno ha prodotto, al termine della trattativa, un’ottima offerta, in linea con le mie aspettative!

Trovato l’accordo tra le Parti, ho ottenuto che fosse versata una congrua caparra confirmatoria a garanzia della volontà dell’acquisto su di un conto corrente che il Notaio aveva dedicato all’operazione. In accordo con il         sig. Roberto, la riscossione della somma era comunque subordinata alla sottoscrizione dell’atto con cui si sarebbe risolto il contratto di donazione fatto a suo tempo da zia Ughetta.

Ed ora? Operatività per dipanare questa matassa…

A questo punto ho pensato fosse necessario effettuare, presso lo studio del Notaio, un incontro con la zia Ughetta per farle comprendere, nel modo più rassicurante possibile il perché era importante che lei firmasse la risoluzione della donazione oltre l’atto di vendita che aveva già metabolizzato.  Il Notaio, era una professionista attenta ed empatica, con una grande carica umana, ed ero convinto sarebbe riuscita, con l’appoggio anche dell’amato nipote sig. Roberto, nel portare a buon fine l’opera di convincimento.
L’appuntamento ha avuto l’esito sperato! La zia Ughetta era stata rassicurata al meglio, si dimostrava più tranquilla, ed il sig. Roberto più fiducioso sul buon esito della vendita… un po’ meno circa la volubilità della zia.

Finalmente, dopo un fitto scambio di mail e telefonate, abbiamo definito anche la fatidica data per la sottoscrizione del rogito notarile non dovendo la Parte Acquirente accedere a mutui ipotecari per il saldo prezzo della compravendita. Entro tale data, presso lo studio del Notaio, la zia Ughetta avrebbe anche sottoscritto, in anticipo rispetto all’atto definitivo, la sospirata risoluzione della donazione. Il giorno concordato l’acquirente, dopo aver fatto predisporre dalla sua banca gli assegni circolari per il saldo prezzo ed il Notaio sbloccato la caparra depositata sul conto dedicato, è volato a Roma per concludere il suo acquisto.

Ultimate tutte le fasi e sottoscritto il rogito notarile eravamo tutti soddisfatti per l’operazione immobiliare portata a compimento, notavo finalmente una meritata rilassatezza sui volti del sig. Roberto e della Parte Acquirente che aveva vissuto, malgrado a distanza, fino all’ultimo, le difficoltà ed incertezze legate in particolare all’età della zia Ughetta.

Non posso nascondere che anche io sprizzavo soddisfazione da tutti i pori, e non solo per i compensi percepiti ma, soprattutto, per aver condotto in porto una difficile vendita, dipanando di volta in volta i fili della matassa sempre attento che non se ne spezzasse nessuno, ed ancor più per aver incassato i meritati complimenti professionali da tutti compresi quelli del Notaio rogante.

Questo è il mio lavoro, è quello che faccio da sempre con grande passione e professionalità, cercando ogni giorno di aiutare le persone a vendere e comprare casa nella massima tranquillità e serenità possibili.

L’accettazione di eredità

Nelle compravendite in cui la provenienza della proprietà scaturisce da una o più successioni, o per testamento, la Parte Promittente Venditrice, in qualità di erede, si sente sistematicamente imporre dal Notaio rogante l’obbligo di trascrivere, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma, la cosiddetta “accettazione di eredità”, sostenendo un costo economico per ottemperare a tale/i operazione/i.

Mi è capitato, nella maggior parte dei casi, di sentirmi chiedere dai miei clienti a cui ho venduto immobili pervenuti loro per classica successione ad uno o entrambi i genitori defunti le seguenti domande:

  • Perché è obbligatorio effettuare l’accettazione tacita dell’eredità per poter addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile di vendita?
  • In cosa consiste ciò?
  • A quanto ammontano i costi da sostenere?

Cercherò pertanto, al fine di farvi trovare preparati qualora dobbiate mettere sul mercato immobili in qualità di eredi, di rispondere alle domande appena elencate.

Innanzitutto va precisato che la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.

Per il nostro sistema legislativo (art.459 del Codice civile) gli eredi legittimi, o scaturiti per testamento, per definirsi tali e quindi ottenere i beni ereditari, devono accettare l’eredità pervenuta loro per le seguenti motivazioni:

  • per il rispetto delle continuità delle trascrizioni, e più precisamente: in assenza della trascrizione della o delle accettazioni tacite dell’eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non potrà far valere il proprio acquisto davanti a terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di un Istituto bancario che ha concesso un mutuo non si costituisce, cioè non ha valore;
  • per permettere all’istituto della cosiddetta pubblicità sanante di costituirsi, e cioè di consentire a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso;
  • nel caso in cui il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, qualora rilevi l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve necessariamente dichiarare l’improcedibilità della procedura ed ordinare la cancellazione del pignoramento.

L’accettazione tacita dell’eredità è un atto unilaterale che può essere effettuato, in base a quanto previsto dall’art.474 del C.C., principalmente mediante due procedimenti:

  • in maniera espressa, attraverso una scrittura privata o pubblica debitamente registrata, con la quale deve essere dichiarata l’intenzione esplicita degli eredi affinché questi assumano tale ruolo beneficiando così dei beni mobili ed immobili ricevuti in eredità;
  • in maniera tacita, esprimendo semplicemente la volontà di entrare tacitamente nell’asse di successione ereditario, e più specificatamente compiendo un atto che faccia presupporre, senza incertezze, la volontà degli eredi di accettare l’eredità per subentrare legalmente nella medesima.

Al fine di evitare che un’eredità possa contenere esclusivamente debiti per gli eredi (accettazione “pura e semplice”), è ritenuta possibile, ed in certi casi obbligatoria, l’accettazione dell’eredità con il beneficio di inventario.

Quando si stipula un atto di compravendita, che abbia per oggetto immobili che provengano da una o più successioni o testamento, il Notaio è tenuto a trascrivere, obbligatoriamente dal 1° luglio 2010, l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui non risulti già una precedente trascrizione di accettazione espressa o tacita. Tale formalità risulta essere necessaria per le motivazioni espresse in precedenza a tutela della Parte Promissaria Acquirente e dell’eventuale Istituto mutuante. La scrittura, da trascrivere presso la C.R.R.I.I. di Roma, relativa all’accettazione tacita dell’eredità, predisposta nella maggior parte dei casi dal Notaio incaricato di presiedere all’atto di compravendita, può essere sottoscritta dagli eredi comproprietari dell’immobile oggetto di trasferimento, nella medesima data anticipatamente alla sottoscrizione del rogito notarile.

É necessario consegnare al Notaio un certificato di morte in originale per ciascun defunto.

Relativamente ai costi da sostenere per l’esecuzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, ricordo per ciascun de cuius, questi sono costituiti da oneri fiscali, complessivamente indicativamente di €300,00 per imposte e tasse di bollo ed ipotecarie, ed oneri professionali che possono variare da €100,00 ad € 300,00 salvo Iva. Tali importi possono essere corrisposti entrambi al Notaio rogante in sede di stipula del rogito notarile.

Lo spauracchio degli acquisti provenienti da donazioni

Tra le motivazioni che spesso scoraggiano l’acquisto di determinati immobili ci sono provenienze, che ne determinano la proprietà, scaturite da atti di donazione.

Come evidenziato dal Notariato, per ciò che concerne i beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte ad un venditore che, a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto la/le unità immobiliare/i per donazione, con il donante ancora in vita, intenda alienarle.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari e nel 2016 quasi 139.000. Nel primo semestre 2018 si è registrato un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per quelle relative alla nuda proprietà. Nello stesso periodo del 2019 si constata ancora un aumento del 2,29 % per le donazioni immobiliari con un 35% delle stesse concentrato nel sud Italia.

Come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma evitare i problemi è possibile. Innanzi tutto ci tengo a precisare e sottolineare che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per permettere un trasferimento di quanto oggetto di donazione alla Parte Promissaria Acquirente con maggior serenità, è possibile, prima di procedere alla vendita, far rientrare il donante, quando questo sia ancora in vita, nella piena proprietà mediante la sottoscrizione con il donatario di un atto notarile, cosiddetto di “retrocessione dalla donazione”, con il quale, in pratica, quest’ultimo viene “spogliato” delle porzioni immobiliari ricevute per donazione. Sarà pertanto il donante ad effettuare, con la Parte Promissaria Acquirente, la successiva vendita nella sua nuova veste di pieno proprietario.

Inoltre, per proteggere la donazione, è possibile far sottoscrivere agli eredi legittimari esclusi dalla donazione alle quote di proprietà spettanti, quando ancora il donante è in vita, una “rinuncia alla contestazione” mediante atto formale sottoscritto. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona un immobile, e sue eventuali pertinenze, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti eredi legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto delle sue volontà. I legittimari hanno pertanto la facoltà di esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, azione legale volta a recuperare quella parte di eredità spettante loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine, e più precisamente: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari o 10 anni dall’apertura della successione (decesso del donante). Trascorsi questi periodi di tempo, se non è stata intrapresa alcuna azione da parte dei legittimari o da chi ha ritenuto di aver avuto valide motivazioni per impugnarla, la donazione diventa inattaccabile.

In merito a quanto appena predetto, mi preme portarvi a conoscenza che società assicurative di primario livello, anche estere, mediante apposite polizze da far sottoscrivere a colui che ha ricevuto la/le unità immobiliare/i oggetto di vendita in donazione, e qualora il donante sia deceduto, mirano a garantire economicamente la Parte Promissaria Acquirente da eventuali azioni di rivalsa di parenti legittimari e terzi in genere fino allo scadere dei tempi che rendono la medesima donazione non più attaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Confido di aver espresso in modo conciso le caratteristiche, le criticità e le soluzioni da applicare per ovviare alle provenienze da donazione. Sicuramente la garanzia migliore per i potenziali acquirenti è che siano trascorsi gli anni sufficienti a renderla inattaccabile, a potere effettuare un’eventuale “retrocessione” dalla medesima e, ove ritenuto strettamente necessario, a far sottoscrivere da coloro che ne hanno usufruito una polizza assicurativa a tutela delle possibili rivalse fino alla scadenza dei tempi che diano sicurezza sull’improcedibilità di questo tipo di azioni.