HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE

HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE?

Si sente sempre più spesso parlare, nell’ambito del settore immobiliare, di HOME STANGING e magari vi è già capitato di sentirvi proporre, da qualche agenzia, un restyling della vostra abitazione affinché possa avere un impatto più accattivante e scenico sul mercato tale da permettervi la realizzazione di un prezzo più elevato dalla vendita.
L’Home Staging, che nasce in America negli anni 80 ma solo da una decina d’anni viene sfruttata anche in Italia, è di fatto l’arte di preparare un immobile, principalmente per la vendita, attraverso un allestimento studiato per attrarre il maggior numero possibile di potenziali acquirenti, condurre una rapida trattativa e vendere l’abitazione al miglior prezzo di mercato.

Consiste nella messa in scena degli ambienti domestici attraverso lo studio di un look specifico fatto di complementi, arredi, tessuti, punti luce e colori; è quindi, una strategia di Marketing immobiliare che fa leva sulla componente emozionale dell’acquisto al quale si uniscono princìpi di Interior Design e conoscenze in ambito turistico.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI ABITATI
Indubbiamente, quando le abitazioni sono vissute da un nucleo familiare, gli interventi da realizzare sono sicuramente più impegnativi e richiedono molta delicatezza, obiettività, competenza e rispetto delle cose e soprattutto dei sentimenti delle persone al loro interno.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI LIBERI
Sono quelli in cui è più semplice e piacevole operare, dove è possibile offrire una consulenza d’immagine migliore che permette ai potenziali acquirenti di rendersi conto di come potrebbe essere arredata e valorizzata l’unità immobiliare che stanno visitando.
Grazie ad un allestimento temporaneo, gli ambienti non sono più stanze vuote, ma diventano camere, cucine e soggiorni accoglienti.

Gli HOME STAGER, sono professionisti ed artisti esperti e competenti nell’arte di valorizzare ogni singolo immobile, li studiano con grande attenzione osservando non solo la disposizione degli ambienti e la loro conformazione ma, anche come queste si inseriscono nel contesto che li circonda, in che tipo di quartiere si trovano, quali sono le attività commerciali presenti e su quali servizi possono contare i loro abitanti.

Qualora vogliate approfondire e testare questa “tecnica” mirata a valorizzare il vostro immobile da porre in vendita, capire i costi a cui si va incontro applicando i vari tipi di restyling consigliati, contattatemi in privato, sarò in grado di indirizzarvi a dei bravi e professionali HOME STAGER, che sapranno consigliarvi al meglio.

Sarà poi un piacere dedicarmi alla vostra vendita permettendovi di realizzare il prezzo migliore con le condizioni e le tempistiche a voi più consone.

 

 

 

REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

E’ di estrema attualità e di imminente discussione, nel Consiglio dei Ministri, la bozza del decreto legge che intende disciplinare e limitare la diffusione degli affitti turistici brevi nelle località a forte vocazione turistica.

COSA PREVEDE IL TESTO

L’obiettivo dichiarato del testo è fornire una disciplina uniforme a livello nazionale per le locazioni per finalità turistiche, contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore e prevedere il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione. Tra i chiarimenti dell’ultimo contenuto si specifica che: il contratto di locazione per finalità turistiche avente per oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli” .

In pratica si introduce la variabile del nucleo familiare numeroso per il limite delle due notti e, vengono eliminati i requisiti soggettivi per locare.

Per assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, come nella bozza di inizio settembre, il Ministero del Turismo intende assegnare, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, già munito di un codice identificativo regionale (CIR) rilasciato dalla regione competente o di un medesimo codice identificativo comunale.

Tutto ciò ha già scatenato numerose critiche fra gli intermediari immobiliari e gli operatori dediti agli affitti brevi.

 

LE CRITICHE

«Un testo illiberale e, sotto molti profili, incostituzionale, che mira a introdurre divieti e restrizioni lesive del diritto di proprietà, hanno tuonato le 14 associazioni di proprietari, intermediari immobiliari, operatori e gestori di affitti brevi. Sul pernottamento minimo di due notti, non si comprende quale sia la motivazione alla base di una così grave limitazione del diritto di proprietà. Bene per il codice identificativo regionale (CIR), a patto che si eliminino altre registrazioni e adempimenti a livello locale. No alla norma che stabilisce che chiunque conceda in locazione un appartamento per finalità turistiche, quindi anche chi lo faccia per poche settimane all’anno con un’abitazione normalmente tenuta a propria disposizione, debba trasformare la propria unità immobiliare in una sorta di simil-hotel inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura. La finalità, evidente, è il disincentivo a locare».

«Rimane il limite delle 2 notti solo per le città metropolitane e viene costretto chi ha più di due case ad aprire una Partita Iva. Parliamo di un decreto-legge senza requisiti di necessità e urgenza, commenta Marco Celani presidente di Aigab, diversi i profili di impugnabilità sia costituzionali che di rispetto delle norme europee su proprietà privata e concorrenza, dal nostro punto di vista».

CONCLUSIONE

A mio parere, tutto ciò diventa particolarmente interessante e coinvolgente per la nostra città in virtù di eventi mondiali come il prossimo Giubileo del 2025, oltre a tutte le altre manifestazioni per le quali il nostro Paese è candidato ed intende candidarsi in futuro. Indubbiamente il turismo, sfruttato nel modo corretto e con una giusta regolamentazione nel rispetto di tutte le Parti coinvolte nella locazione e nella gestione delle medesime, potrebbe permetterci, grazie al patrimonio storico e culturale a nostra disposizione, di essere l’elitè mondiale di questo settore garantendo le giuste ripartizioni in termini di introiti e trainando la nostra economia.

Vediamo come verrà dipanata la matassa!

 

 

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

Si sente ormai sempre più parlare di Intelligenza Artificiale (AI), di come diverrà nei prossimi anni sempre più parte integrante delle nostre vite e di quelle dei nostri figli, di come questa potrà essere applicata nei diversi settori commerciali e quali saranno i miglioramenti di cui potranno godere.
Tra i settori che conseguentemente coinvolgeranno quello immobiliare di cui faccio parte da oltre un trentennio c’è l’edilizia civile e, attingendo ad un interessante articolo pubblicato dal mio amico e grande professionista Ing. Daniele Di Donato alcuni giorni fa su LinkedIn, vi esterno quello che potrebbero includere alcuni dei miglioramenti più significativi che, molto probabilmente, grazie all’IA potremmo riscontrare nell’edilizia civile, dove già sta avendo un impatto rilevante, nei prossimi cinque anni.

Migliori processi di progettazione e costruzione: l’IA può essere utilizzata per automatizzare le attività ripetitive e ad alto rischio, come la scansione di edifici e le strutture per individuare potenziali problemi o difetti di costruzione;

Edifici più sicuri e resilienti: l’IA può essere utilizzata per sviluppare modelli predittivi mirati ad identificare e mitigare i rischi naturali e umani, contribuendo alla costruzione di edifici che siano più resistenti a disastri e inondazioni;

Costi di costruzione ridotti: l’IA può essere utilizzata per ottimizzare e migliorare la qualità dei materiali da impiegare (più resistenti, durevoli e sostenibili), nonché i processi di costruzione (es. posa di rivestimenti e pitture), permettendo conseguentemente di contenere i costi per l’edificabilità e riducendo i tempi di realizzazione;

Miglioramento della sicurezza sul lavoro: grazie alla presenza di sensori e telecamere nei processi produttivi, l’IA potrà identificare potenziali rischi avvisando in tempo reale i lavoratori riducendo sicuramente il numero di incidenti sul lavoro, triste argomento giornaliero;
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L’IA potrebbe portare inoltre ad una serie di nuove applicazioni e benefici per l’edilizia civile, tra cui:

Edifici più sostenibili: progettando e costruendo fabbricati e complessi edilizi più efficienti dal punto di vista energetico e che utilizzino meno risorse;

Edifici più inclusivi: che siano accessibili a tutti, indipendentemente dalle loro diverse disabilità;

Edifici più “intelligenti”: integrandoli con la tecnologia in modo tale da creare sistemi più efficienti e interconnessi.
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Di certo la tecnologia corre a ritmi vertiginosi e l’IA ha sicuramente il potenziale di trasformare significativamente l’edilizia civile rendendola più efficiente, sicura e sostenibile.
Vedremo se tra cinque anni le intuizioni ed i suggerimenti del bravo Ing. Di Donato avranno avuto applicazione e se potrò godere anche io di ciò nelle mie proposte di vendita.

 

PREZZI CASA FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

ANALISI E DIFFERENZE DI PREZZI FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

Grazie ad un’approfondita analisi effettuata dalla rivista on line Roma Real Estate News, ho il piacere di fornirvi i prezzi, suddivisi per ciascun quartiere, della nostra Capitale; e vista la flessione che, con una media indicativa di oltre il 10%, sta interessando il mercato immobiliare, salvo poche eccezioni, ritengo possa esservi utile.
Sono stati analizzati tutti gli annunci di vendita pubblicati sui portali e siti delle agenzie immobiliari romane da marzo 2023 ad oggi; ed ecco scaturiti i prezzi al metro quadro richiesti dai venditori nelle 165 zone in cui è stato suddiviso il territorio di Roma.

Il prezzo medio di un appartamento in vendita sul territorio del Comune di Roma è risultato essere di 3.300 € al Mq e, di 350.000,00 € in totale. Pertanto, la superficie media di poco oltre i 100 mq.
La maggior parte delle proprietà è proposta a circa 7.000 €/mq, il picco massimo delle richieste supera i 15.000 €/mq mentre, al di sotto dei 2000 €/mq si trovano unità immobiliari esclusivamente a ridosso od oltre il G.R.A.
In sintesi:
oltre i 9.000 €/mq troviamo immobili di pregio ubicati in Centro Storico e nei pressi di Montecitorio e Piazza del Popolo;

oltre gli 8.000 €/mq, è il prezzo medio richiesto nei dintorni di Piazza di Spagna, del Pantheon, di Campo dei Fiori, dell’Aventino e Fontana de’ Trevi;

fra i 7.000 e gli 8.000 €/mq, si concentrano i prezzi medi del Ghetto, Piazza Navona, via Giulia e Piazza Barberini;

fra i 6.000 ed i 7.000 €/mq, riscontriamo il prezzo di Largo Argentina, del Rione Monti, via Veneto, Borgo e Colle Oppio;

fra i 5.000 ed i 6.000 €/mq ci sono i prezzi medi di richiesta di Parioli, Prati, Mazzini- DelleVittorie, Trastevere, Testaccio, Pinciano, Trieste-Coppedè, Flaminio ed alcuni altri quartieri;

fra i 4.000 ed i 5.000 €/mq si attestano Monteverde Vecchio, Casaletto- Colli Portuensi, Piazza Bologna, San Lorenzo, Cortina d’Ampezzo, San Giovanni, Gregorio VII, Balduina e altri quartieri. Man mano che ci avviciniamo al prezzo medio dei 3.300 €/mq, aumentano le zone dove è possibile acquistare.

fra i 3.000 ed i 4.000 €/mq, si collocano la maggior parte delle unità immobiliari proposte per la vendita in diversi e numerosi quartieri semi-centrali tra cui ne citiamo alcuni: Ostiense, Garbatella, Montesacro, Nuovo Salario, Cassia, Portuense;

fra i 2.000 ed i 3.000 €/mq si posizionano gli appartamenti di diversi quartieri semi-periferici e periferici come: Anagnina, Magliana, Centocelle, Ostia, Bufalotta e Spinaceto;

entro i 2.000 €/mq troviamo abitazioni in vendita nei quartieri e zone ubicate fuori dal Grande Raccordo Anulare come: Massimina, Casal Bernocchi, Torre Angela e Centro Giano.

Dopo avervi presentato questi interessanti dati ed offerto una panoramica degli attualiprezzi €/mq di numerosi quartieri e zone della nostra città, non posso fare a meno di ricordarvi che ogni abitazione ha le sue peculiarità, caratteristiche oggettive e soggettive che possono facilmente far oscillare, a vantaggio o svantaggio, le quotazioni indicative su cui basarsi per giungere alla più probabile valutazione di mercato.
Ma, l’esposizione? Lo stato di manutenzione? Le rifiniture ed i materiali presenti al suo interno, ivi compresa l’efficienza degli impianti? Gli affacci e la vista di cui gode la vostra abitazione?
Questi sono solo alcuni aspetti che possono essere verificati e quantificati in una corretta valutazione solo attraverso un sopralluogo effettuato dal vostro agente immobiliare di fiducia.

A tal proposito, mi auguro di poter essere qualificato come tale quanto prima da voi!

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

A conferma delle sensazioni esternate nel mio ultimo articolo di maggio scorso riguardanti la constatazione che il mercato immobiliare attuale mi sta trasmettendo risultati altalenanti e poco certi rispetto allo scorso anno anche per abitazioni ritenute appetibili in acquisto, posizionate in zone servite e d’interesse comune, con prezzi competitivi, vi comunico dati significativi, estrapolati dal Consiglio Nazionale del Notariato, che testimoniano una diminuzione delle transazioni residenziali nel primo bimestre dell’anno ed una significativa riduzione nell’erogazione di mutui dovuta all’innalzamento dei tassi che non accenna ancora a fermarsi.

Il mercato residenziale ha registrato, a carattere nazionale, un -2,7% nel primo bimestre del 2023 prevedendo oltre un – 10% al termine dell’anno; l’erogazione dei mutui un significativo -23,56% nei medesimi primi due mesi dell’anno e, visto l’andamento previsto ancora al rialzo, almeno fino a settembre, dei tassi d’interesse, è probabile che, soprattutto in alcune città rispetto ad altre, accuserà un segno negativo di rilievo alla fine di questo 2023.

Bisogna dire però, al tempo stesso, che, mentre relativamente ai mutui il calo si è constatato a carattere generale, nel mercato delle compravendite di tipo abitativo risultati sono ben diversificato sul territorio a seconda delle città e provincie esaminate.

Entriamo nello specifico, in modo sintetico, per ciò che concerne i centri importanti che hanno segnato numeri negativi nonché, capoluoghi e provincie che hanno invece evidenziato una controtendenza rispetto ai dati generali di gennaio e febbraio 2023:
Milano (-3,74%)
Roma (-2,09%)
Firenze (-5,28%)
Napoli (-14,9%)
Per quanto riguarda i risultati positivi: Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11).

A fronte dei dati appena elencati, esaminando la città di Torino che più delle altre ha manifestato un segno positivo nelle statistiche generali segnando un incremento del 3,26%, possiamo notare che questo risultato è sostenuto soprattutto dalle compravendite di seconde case fra privati (+12,45) e da impresa (+19,27%) mentre, quelle inerenti la “prima casa” subiscono un –5,82% determinato principalmente dal -8,74% del mese di febbraio.
Questo a significare che la flessione del mercato residenziale privato è uniforme e l’effetto mutui pesa sulla riduzione del numero delle compravendite.

Entriamo ora nello specifico dei dati della nostra amata città.
Relativamente al -2,09% rispetto al bimestre 2022, il calo per il segmento delle “prime case” fra privati si attesta al -3,89%, mentre risulta essere particolarmente pesante quello delle abitazioni acquistate dal costruttore che segna un significativo -27,38%.

A conferma che il settore delle “seconde case” non è più di tanto sconvolto dall’effetto dei tassi a rialzo sui mutui, Roma fa registrare un +7,05% da privati e +4,75% da costruttore.

Sempre nella nostra capitale, al calo del mercato immobiliare si abbina quello dei mutui che, nei primi due mesi dell’anno, è pari ad un -20% rispetto al pari periodo 2022.

Anche le surroghe dei mutui in essere, dopo una leggera diminuzione a gennaio dell’1,56%, sono calate vistosamente a febbraio del 23,31%, generando complessivamente una media nel bimestre del -12,64%.

Mi sembrava doveroso, prima della naturale sosta rappresentata nel settore immobiliare dal mese di agosto, di portarvi a conoscenza dei dati essenziali del mercato attuale e, nello specifico della nostra città.

Indubbiamente la situazione odierna evidenzia che, nelle zone ritenute da sempre di pregio con un livello qualitativo di popolazione più elevato, malgrado i prezzi degli immobili siano decisamente superiori rispetto alla media, le operazioni con un buon rapporto qualità/prezzo vengono portate a termine anche senza il contributo di finanziamenti ma, esclusivamente mediante l’alienazione di un’immobile di proprietà generalmente di dimensioni più contenute rispetto a quello da acquistare e, altresì, che riscontrano interesse le unità immobiliari con prezzi indicativamente entro i 200.000,00 euro, che vengono spesso destinate ad attività ricettive (anche in previsione dell’avvento del prossimo Giubileo) o acquistate da ragazzi under 36 che riescono ad accedere ancora a mutui con le agevolazioni a loro riservate.

Sottolineo inoltre che anche gli immobili residenziali di dimensioni particolarmente grandi, dai 140 ai 200 mq, che abbiano uno o due ingressi al piano e che comunque si prestino ad un frazionamento che possa far scaturire due o più unità abitative, hanno un loro mercato di interesse speculativo specifico. Spesso questo tipo di immobili, ubicati a piani bassi con esposizione ed affacci non particolarmente vantaggiosi, faticano a difendere quotazioni auspicate in principio dalle proprietà e vengono acquistati da questo tipo di investitori, privati o attraverso società dedicate, a prezzi particolarmente interessanti nel momento in cui il/i venditore/i abbia/no constatato ed assimilato le difficoltà trasmesse dal mercato e, recepito che è meglio ridurre le pretese monetizzando l’operazione di vendita.

Concludo ricordandovi che sono a vostra disposizione per consulenze e valutazioni immobiliari con la passione, l’impegno e la professionalità che da sempre applico nella mia attività per la soddisfazione di tutti coloro che avranno il piacere di consigliarmi successivamente ad altri.

 

Fabrizio Costantini

 

 

 

 

ANALISI DI MERCATO E L’IMPORTANZA DI UN CONSULENTE IMMOBILIARE AL VOSTRO FIANCO

ANALISI DI MERCATO E L’IMPORTANZA DI UN CONSULENTE IMMOBILIARE AL VOSTRO FIANCO

In questo momento di mercato, a seguito dell’innalzamento dei tassi dei mutui ed in conseguenza degli ulteriori fatti ed eventi contingenti che continuano a condizionare le menti di investitori e potenziali acquirenti, sto rilevando incertezze e risultati altalenanti, in termini di visite sugli immobili gestiti, che mi spingono costantemente a trovare nuove strategie per individuare il cliente appropriato per ogni singola transizione.

Ci sono immobili che, appena immessi sul mercato attraverso un appropriato e qualitativo approccio pubblicitario sul web, generano un flusso interessante ed immediato di visite per poi rallentare drasticamente dopo alcune settimane ed altri che faticano fin dal principio a far
scaturire appuntamenti malgrado ci sia un buon rapporto qualità/prezzo e siano ubicati in quartieri e tratti di zona al loro interno da sempre richiesti in acquisto.
Da tutto ciò esulano gli immobili di pregio o, comunque, con caratteristiche esclusive e situati in zone particolarmente attrattive per i quali, il tipo di clientela che vi si approccia non è stato influenzato dall’innalzamento dei tassi mutui non avendone, nella maggior parte dei casi, neanche necessità di accedervi.

Questa breve e semplice premessa vuole essere semplicemente un invito, ancor più in questa “attenta” situazione del mercato immobiliare, ad avvalervi di un agente immobiliare qualificato, essendo a mio avviso sempre più rilevante l’individuazione di un Consulente, con la “C” maiuscola, competente e professionale, piuttosto che il brand e la struttura di cui può avvalersi e con cui può collaborare, che possa seguirvi dall’inizio alla fine delle vostre operazioni commerciali anche sotto l’aspetto urbanistico e catastale attraverso tecnici di sua fiducia.

L’aspetto urbanistico/catastale, non finirò di ripeterlo, è divenuto l’aspetto principale delle verifiche documentali degli immobili ed il motivo prevalente di rallentamenti, posticipi di tempistiche e, spesso, contenziosi che scaturiscono a posteriori per superficiali controlli effettuati.

A confermare che un agente ed un’agenzia siano sicuramente più bravi e rapidi nel vendere il vostro immobile al miglior prezzo realizzabile, sono i dati riportati alcuni giorni fa dal Sole 24 Ore il quale riporta che, rispetto al privato, venga utilizzato la metà del tempo per definire una
compravendita.

A fronte di una media nazionale di 6/8 mesi, un’agenzia immobiliare impiega 5,8 mesi rispetto ai 12 necessari per il cosiddetto “fai da te”.

Inoltre, relativamente alla differenza di prezzo tra quello richiesto e quello realizzato, mediamente dell’8,6%, questo si riduce all’8,4% attraverso l’operato dell’agenzia rispetto al 10,2% in trattativa privata.

Aggiungerei anche che, qualora il vostro potenziale acquirente debba vendere un proprio immobile per ottenere la provvista necessaria al saldo del prezzo o debba accedere ad un finanziamento bancario, sicuramente la presenza di un consulente immobiliare permetterà di gestire, nei vostri interessi, le tempistiche e quant’altro nel modo più appropriato rispetto a quanto possiate fare personalmente.

In conclusione, mi permetto di ripetervi: INDIVIDUATE IL VOSTRO CONSULENTE IMMOBILIARE, FIDATEVI E NON PENSATE CHE I SUOI MERITATI COMPENSI PER IL LAVORO SVOLTO SIANO UN OSTACOLO PER LA RESA DELLA VOSTRA OPERAZIONE DI VENDITA. SARA’ SEMPLICEMENTE IL GIUSTO RICONOSCIMENTO PER UN PROFESSIONISTA CHE HA ELIMINATO LE VOSTRE ANSIE E PREOCCUPAZIONI, FACILITATO LE VISITE ALL’INTERNO DELLA VOSTRA ABITAZIONE COMPATIBILMENTE AI VOSTRI IMPEGNI, E VI HA PERMESSO DI INCASSARE IL MIGLIOR PREZZO.

Fabrizio Costantini

 

 

 

 

SUPERBONUS NOVITA’ 2023

SUPERBONUS, NOVITA’ 2023

Essendo il Superbonus 110 un argomento cardine, strettamente connesso al mercato immobiliare, non posso evitare di aggiornarvi su quelle che sono le novità introdotte nel 2023 che hanno apportato ulteriori correttivi a quanto istituito dall’art.119 Decreto Rilancio convertito in legge, attivo dal 1° luglio 2020, modificato a più riprese negli ultimi due anni e mezzo.

Innanzitutto, vorrei rammentare in modo conciso che il Superbonus è una misura mirata ad incentivare l’ammodernamento e la ristrutturazione di edifici e consiste, nella sua versione originaria, in una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per tali interventi.
Più precisamente, l’incentivo si applica alle spese di realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Per applicarlo è necessario che l’edificio oggetto di interventi ottenga un miglioramento di almeno due classi energetiche.

Da quest’anno l’agevolazione viene depotenziata (da 110 a 90%) con un sistema “a scalare” che modifica uno degli strumenti più espansivi e rivoluzionari introdotti nel settore edile.
Sono stati il Decreto Aiuti Quater e la Legge di Bilancio 2023 a definire il nuovo calendario delle scadenze per il Superbonus “pieno”. Successivamente il Governo, con un Decreto ad hoc, ha stabilito lo stop alla cessione del credito e allo sconto in fattura dal 17 febbraio 2023, ma solo per i nuovi interventi.

Tra le modifiche più recenti, vi sono quelle introdotte con il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n.11 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.40 del 16/02/2023, che mette una pietra sopra alla cessione del credito e allo sconto in fattura per fruire del Superbonus (così come di altri bonus edilizi), lasciando come unica possibilità per i nuovi interventi, la classica detrazione in fase di dichiarazione dei redditi. Con il Decreto blocca cessioni convertito in legge (testo coordinato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.85 del 11/04/2023) sono state previste delle eccezioni allo stop sulla cessione.

Bisogna dire che sin dalla sua introduzione, il Superbonus ha evidenziato problematiche applicative. Ciò ha costretto il Parlamento e il Governo a intervenire più volte per cercare di migliorare la misura in due direzioni per renderla, da una parte, più sostenibile per le Casse dello Stato e, dall’altra, per aggirare le frodi nelle cessioni del credito.

Le novità in questa direzione sono pertanto le seguenti:

il passaggio della detrazione applicabile del Superbonus dal 110 al 90 % a partire dal 01 gennaio 2023 per la generalità dei casi e dei soggetti ammessi all’incentivo, stabilita dal Decreto Aiuti Quater, salvo le eccezioni individuate nella Legge di Bilancio 2023;

– il Decreto blocca cessioni convertito in legge, relativamente al Superbonus, proroga dal 31 marzo al 30 settembre 2023 per le abitazioni unifamiliari (villini) a condizione che la data di attestazione del SAL (Stato Avanzamento Lavori) 30% sia al 30 settembre 2022. Restano invariate le scadenza per condomini e le norme sul Superbonus 90%;

lo stop alla cessione del credito ed allo sconto in fattura dal 17/02/2023.
Il Governo con il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n.11, ha bloccato questa possibilità per i nuovi interventi; ed oltre che per il Superbonus anche per altre misure quali Sismabonus, Ecobonus, bonus facciate, impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica, Bonus ristrutturazione, Bonus condizionatori, Bonus tende da sole e Bonus zanzariere. Resta la possibilità di cedere il credito per il Bonus barriere architettoniche con l’introduzione di novità procedurali;

l’aumento da 4 a 5 del numero totale delle possibili cessioni del credito possibile solo per gli interventi già avviati prima del 17 febbraio 2023. Risulta, quindi, esserci una prima cessione libera tra tutti i soggetti, seguita da massimo tre passaggi ulteriori (non più due come in precedenza) in favore di soggetti qualificati come banche, intermediari finanziari oppure assicurazioni. Infine, le banche hanno la possibilità di cessione del credito, per un ulteriore passaggio, ai loro correntisti muniti di partita IVA senza ulteriore cessione.

la possibilità per le imprese che realizzano lavori con il Superbonus ed hanno problemi di liquidità di accedere alle garanzie SACE, per i cosiddetti “prestiti ponte”. Parliamo di finanziamenti a garanzia pubblica, a corto termine, per chi ha un credito in attesa di essere incassato. L’obiettivo della misura è cercare di sbloccare il mercato edile.

Rimangono comunque presenti ancora diversi dubbi ed incertezze, nonché aspetti poco chiari relativi a questi nuovi correttivi introdotti sul Superbonus, ad esempio, per quanto concerne la normativa sui nuovi requisiti necessari all’ottenimento degli sgravi occorre considerare che oltre al reddito e alla residenza, sono inseriti nel computo anche i vari familiari a carico (compresi i figli fino ai 21 anni); oltre a questo, poi, è necessario fare chiarezza per tutti quei lavori che comprendessero delle demolizioni e successive ricostruzioni, per le quali magari si è reso necessario un temporaneo cambiamento di residenza da parte dei proprietari.

In conclusione, il mio consiglio è quello di ponderare con attenzione ogni scelta, di farvi affiancare da persone veramente competenti in materia ed aggiornate sull’argomento ed i suoi costanti aggiornamenti (e vi garantisco che non sono poi così tanti!) ed aspettare, se possibile maggiori chiarimenti per aspetti che potrebbero coinvolgervi.

 

 

 

 

ABITAZIONI CON UNA MAGGIORE EFFICIENZA ENERGETICA …. IL PROSSIMO FUTURO E’ QUESTO

ABITAZIONI CON UNA MAGGIORE EFFICIENZA ENERGETICA …. IL PROSSIMO FUTURO E’ QUESTO

A seguito dell’approvazione della delibera Europea sulle cosiddette “Case Geen”, che prevede per gli Stati membri un’adeguamento degli edifici alle classi energetiche E, entro il 01/01/2030, e D, entro il 01/01/2033, mi limito a portarvi a conoscenza della situazione attuale delle unità immobiliari nella città di Roma.

Da un’indagine svolta dal portale Casa.it, che ha preso come riferimento trilocali dagli 80 ai 100 mq, Roma risulta avere una percentuale molto elevata (84%) di immobili nelle classi meno efficienti (dalla G alla E) con il 72% nella G. Solo il 12% dei trilocali risulta essere in classe A che, nella maggior parte dei casi e con molta probabilità coinvolge quelli di nuova costruzione che possono godere di impianti più all’avanguardia (pannelli solari, fotovoltaico, impianto di riscaldamento autonomo a pavimento ed infissi di ultima generazione in termini di isolamento dall’esterno.

Sicuramente, tutto ciò, senza dilungarmi in percentuali e numeri poco interessanti per la popolazione cittadina, sta già indirizzando le ricerche dei clienti che desiderano acquistare un’immobile attraverso l’inserimento di filtri riguardanti la presenza di una classe energetica che sia almeno E nell’annuncio pubblicitario.

La sensibilizzazione che si sta dando all’argomento efficienza energetica nel settore immobiliare, spingerà sempre più nel tempo coloro che posseggono immobili da ristrutturare a vendere in questo stato di manutenzione o, ad effettuare interventi che tengano conto di un crescita doppia della classe di efficienza con la speranza di realizzare importi proporzionalmente ben più elevati; chi non avrà la disponibilità economica per sostenere costi di ristrutturazione che migliorino l’efficienza energetica del proprio immobile prima di porlo sul mercato, tenderà a liberarsi del bene lasciando a colui che lo acquisterà l’onere di valorizzarlo.

Ed allora, per parlare del potenziale acquirente che si dirigerà su unità immobiliari “da ristrutturare” per poi intervenire sfruttando quei bonus ancora disponibili ma, anticipando somme per poi recuperarle nel tempo, questo dovrà tenere in considerazione nelle opere edili da
effettuare, quei fattori determinanti per l’innalzamento della classe energetica di almeno due lettere e, generare un effettivo risparmio in termini di bollette relative alle utenze elettriche e del gas. Ricordate che gli aspetti più importanti, se si tratta di un appartamento inserito in un contesto condominiale, sono quelli legati al riscaldamento ed alla produzione di acqua calda, al tipo di infissi da installare con doppio vetro camera ed al condizionamento dell’aria.

In caso di riscaldamento autonomo, installate caldaie a condensazione e/o comunque di ultima generazione in grado di garantire anche la massima sicurezza al vostro nucleo familiare in caso di dispersioni o incidenti, split per il condizionamento dell’aria a pompa di calore che siano almeno in classe A ed infissi a taglio termico, in PVC, alluminio, legno o altro materiale di vostro gradimento che vi permetta un significativo isolamento dei vostri ambienti dalla temperatura esterna, mantenga la temperatura per voi ideale al loro interno ma, allo stesso tempo non generino forme di condensa e muffe nelle pareti ed angoli dei vostri soffitti o, goccioline d’acqua all’interno del doppio vetro.

Anche i materiali delle pavimentazioni da voi scelte oggi giocano un ruolo molto importante poiché, in molti casi, sovrastano le tubazioni del “riscaldamento a pavimento” che rendono piacevole camminare in casa a piedi scalzi!

Se possedete invece un’unità immobiliare indipendente, non esitate ad ottenere preventivi per l’installazione di pannelli solari ed impianti fotovoltaici, perché i risultati che potrete constatare successivamente in bolletta, saranno veramente interessanti per le vostre economie familiari.

Accertatevi delle competenze delle Ditte e Società di cui vi avvalete, che siano in grado di rilasciarvi le dovute certificazioni di conformità per i nuovi impianti installati, queste, in una futura rivendita garantiranno il vostro acquirente per la qualità e l’efficienza energetica della vostra abitazione stimolandolo ad offrirvi un prezzo sicuramente più elevato ed in linea con le vostre aspettative.
E per vendere, affidatevi ad un professionista del settore immobiliare che sappia evidenziare le caratteristiche del vostro appartamento ed esaltare la sua efficienza energetica scaturita in conseguenza di sacrifici economici da voi sostenuti per portare a compimento una ristrutturazione in grado di generarla.

 

 

 

 

IL SETTORE ALBERGHIERO A ROMA

IL SETTORE ALBERGHIERO CONTRIBUIRA’ ALLO SVILUPPO ECONOMICO DELLA  CITTA’ DI ROMA!!!

A seguito delle grandi prospettive di incremento turistico che saranno generate dalla Ryder Cup di Golf, in programma dal prossimo 29 settembre al 01 ottobre presso il Marco Simone Golf & Country Club di Guidonia Montecelio, dal Giubileo 2025, e ci auguriamo anche dall’Expo 2030, ho ritenuto importante evidenziare l’attrazione suscitata anche della nostra città, già consolidata a Milano, negli investitori e grandi catene alberghiere.

Sulle ali del decimo report fornito da Thrends, importante società di ricerca e business intelligence con competenze chiave nel settore del turismo e dell’ospitalità, che ci mette in risalto come dai 1.324 del 2013, in Italia si è passati a ben 2.105 catene alberghiere a fine 2022, non possiamo che pensare positivo per ciò che concerne, finalmente, una meritata valorizzazione del patrimonio culturale della nostra Roma, in virtù dei capitali, soprattutto esteri, che permetteranno di dar lustro a grandi edifici che al momento sono dismessi ed inutilizzati ma, posizionati in luoghi strategicamente interessanti della città.

Nell’ambito dei dati predetti, vorrei far presente come l’incremento più evidente si sia rilevato nel numero delle camere, salito dal 13,4% del 2013 al quasi 20% odierno, a conferma che le grandi catene alberghiere hanno ormai accettato il fatto di averne maggiori a disposizione anche se con dimensioni inferiori, nota caratteristica del nostro Paese rispetto ad altri europei.

Tutto ciò probabilmente anche a seguito della constatazione di un fiorente mercato costituito da immobili adibiti a B&B, Case Vacanza e Affittacamere sparsi in particolar modo sul territorio capitolino, gestite principalmente a carattere familiare, che continuano a far registrare sold out nella maggior parte dell’anno.

La pressione dei player globali sull’Italia non è stata mai così evidente e, sono impressionanti, i numeri riferiti ai Brand presenti sul nostro territorio che, a seguito della chiusura di un recente censimento effettuato, si attestano a 152, con una crescita del 100% rispetto a dieci anni fa in cui se ne contavano 75.

A Roma si susseguono nuove aperture ed importanti ristrutturazioni di strutture già esistenti. L’ex sede di Bnl in zona via Veneto diventerà l’Hotel Rosewood, mentre sembrano sempre più concrete le voci dell’arrivo di Mandarin Orientale, nota lussuosa e pluripremiata catena di Hotel e Resort già presente a Milano, negli ex villini di Unicredit. Inoltre, già prima della scorsa estate è stato inaugurato lo splendido W Rome di Marriott in via Liguria, all’interno di un edificio acquistato da Kingstreet, con le sue camere dal design moderno, disponibilità di Centro Fitness, giardino, terrazza e biciclette gratuite.

E’ pur vero che in questo settore siamo stati fino ad oggi sempre anticipati da Milano che annovera già presenze importanti come Portrait della famiglia Ferragamo, Cipriani, che ha aperto un Club con stanze e ristoranti e che prepara prossime new entry di spicco come Rosewood, in via Borgonuovo all’interno di un palazzo del gruppo Statuto, nonché Rocco Forte che realizzerà la sua prima struttura milanese ai in via Statuto ma, sono convinto che, Roma, meriti di riuscire a sfruttare le enormi risorse in suo possesso, che abbia grandi margini di incremento sotto l’aspetto turistico e, da qui in avanti, possa meravigliare tutti in termini di crescita economica, colmando il gap con il capoluogo lombardo, attirando sempre più interessi e capitali europei ed internazionali che possano esaltare, oltre che il settore alberghiero, quello del retail nei diversi campi merceologici e, trainare conseguentemente quello immobiliare, commerciale e residenziale, attraverso gli investimenti di importanti aziende, fondi e privati.

La mia figura professionale conta, in collaborazione con altri colleghi, di intermediare accordi economici di rilievo, finalizzati alla valorizzazione del nostro patrimonio immobiliare offrendo un servizio qualitativamente elevato.

 

 

 

MUTUI “GIOVANI” E RINEGOZIAZIONI

MUTUI “GIOVANI” E RINEGOZIAZIONI

Indubbiamente, visto l’innalzamento dei tassi relativi ai mutui ipotecari che hanno condizionato il mercato immobiliare negli ultimi mesi del 2022 e che stanno continuando a farlo nel 2023, non posso esimermi dal trasmettervi alcune informazioni, ritenendole utili ed essenziali per futuri investimenti e vendite residenziali.
Partiamo dal fatto che, negli ultimi 12 mesi, il costo di un mutuo è cresciuto del 29% per il tasso fisso e del 22% per il variabile ma, malgrado ciò, ritengo per i giovani il 2023 un anno giusto per l’acquisto di un’abitazione.

Dall’approvazione in Senato della legge di Bilancio nello scorso 29 dicembre, sono scaturiti due provvedimenti che rimettono da una parte in pista i mutui agevolati per i giovani under 36 che hanno un Isee inferiore a 40 mila euro e, dall’altra, riattivano la rinegoziazione dei mutui ipotecari.

È stato il decreto Ter a sbloccare la situazione di completo impasse sui mutui under 36. Il provvedimento dà la possibilità di usufruire dei tassi agevolati anche per i prodotti a tasso fisso, oltre che della garanzia statale sui mutui per l’acquisto della prima casa fino all’80% del valore immobiliare. 

La seconda novità inserita a sorpresa dal Governo è il recupero di una norma del 2012 che permette a chi ha sottoscritto un contratto di mutuo ipotecario, di passare dal tasso variabile (puro e non con il cosiddetto “cap”, corrispondente al tetto massimo raggiungibile dalla
rata) al tasso fisso con il proprio Istituto di Credito.

Questa norma sulla rinegoziazione prevede però alcuni requisiti di accesso:

– l’importo del mutuo non può superare i 200 mila euro, l’Isee del mutuatario deve essere inferiore a 35 mila euro e, non ci devono essere insolvenze nei pagamenti (il nuovo tasso fisso viene definito applicando lo spread del contratto precedente al tasso minore tra l’Eurirs a 10 anni e l’Eurirs pari alla durata residua del mutuo. La richiesta deve essere indirizzata direttamente alla propria banca, non attraverso intermediari o siti di comparazione, per tutti i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2023).

Facendo un esempio pratico, attraverso gli esperti di MutuiOnline, un mutuatario, che ha acceso un finanziamento a tasso variabile da 160 mila euro a venti anni a luglio 2022 con un tasso composto dall’Euribor a 1 mese e da uno spread 1,2%, attualmente pagherebbe una rata di 894 euro (a luglio 715 euro). Con la rinegoziazione del mutuo, il mutuatario potrebbe passare a un tasso fisso di 3,82%, dato dall’Eurirs a 19 anni (2,62%, pari alla durata rimanente del mutuo, oggi leggermente inferiore all’Eurirs a 10 anni) a cui si aggiunge lo spread di 1,2%; in tal modo la rata fissa sarebbe di 954 euro, pari al 7% in più, ma permetterebbe di non incorrere in ulteriori aumenti. Questa soluzione sarebbe solo leggermente meno conveniente di una surroga (anch’essa a costo zero), in cui si otterrebbe con la migliore offerta una rata di 945 euro con un tasso fisso del 3,75%.

Sono convinto che, malgrado per molte coppie e, soprattutto in numerosi nuclei familiari, l’innalzamento dei tassi di mutuo abbia scoraggiato l’acquisto di una “prima casa” o, il cambiamento della propria con un’altra più spaziosa e qualitativamente superiore per ubicazione e quant’altro, si possa, maggiormente in alcune zone di Roma semi-periferiche ma ben collegate attraverso treni e linee Metro, compensare il costo di una rata più elevata attraverso acquisti a prezzi interessanti, anche per nuove costruzioni munite di tecnologie all’avanguardia che garantiscono importanti risparmi energetici in termini di utenze domestiche.

Attraverso i miei collaboratori e partners lavorativi, sono in grado di fornirvi una semplice e chiarificatrice consulenza nel campo creditizio o, in qualità di vostro AGENTE IMMOBILIARE PERSONALE, garantirvi le dovute competenze e professionalità per effettuare un acquisto in serenità e/o far rendere al meglio il vostro immobile in vendita. Contattatemi in privato, sarà un piacere rendermi utile per elevare il vostro standard abitativo.