LA PRATICA EDILIZIA SCIA

LA PRATICA EDILIZIA SCIA

A proposito di regolarità urbanistico-catastale degli immobili, nel mio ultimo articolo avevo parlato della pratica edilizia Cila che,  fondamentalmente, occorre presentare in caso di modifiche apportate alla disposizione interna degli ambienti della propria abitazione.
Questa può essere ordinaria o in sanatoria a secondo se la pratica viene presentata per comunicare la volontà di effettuare degli interventi di ristrutturazione o successivamente per regolarizzare quelli fatti in precedenza senza le dovute autorizzazioni.
Nel presente articolo, parliamo di pratica edilizia SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) che, a differenza della Cila, si rende necessaria nei casi di:
Interventi di manutenzione straordinaria riferiti solo ad azioni su parti strutturali dell’edificio o modifiche considerevoli su fabbricati già in essere;
Interventi di restauro e/o risanamento riguardanti lavori svolti su edifici protetti da un vincolo storico-artistico che, potendo coinvolgere parti strutturali, richiedono la dovuta conformità rispetto delle normative vigenti;
Interventi di restauro leggero senza che questi vadano a modificare volume, destinazione d’uso e/o sagoma dell’immobile.
Questo tipo di operazioni comportano sempre la presentazione di una pratica edilizia SCIA in quanto vanno ad alterare la funzione dell’immobile.

Andando più sull’aspetto pratico e sulle situazioni che nella maggior parte dei casi coinvolgono i proprietari di unità immobiliari che intendono porle in vendita, posso affermare che la pratica edilizia SCIA è ritenuta necessaria quando coinvolge difformità
prospettiche rispetto alla planimetria catastale che risulta depositata e, quasi sempre va presentata in sanatoria.

Sono ormai pressocché consueti i casi in cui, dopo aver ricevuto un’ incarico di vendita ed aver esaminato, planimetria catastale alla mano, l’abitazione e la disposizione interna degli ambienti, noto che non sono rappresentate correttamente le finestre e le porte-finestre, i balconi, i terrazzi ed in alcuni casi non sono addirittura riportati in pianta.

Ed ecco che, mi permetto di dire, inizia “l’incubo burocratico” e cioè l’iter per andare a sanare tali difformità attraverso una SCIA in sanatoria che prevedere tempistiche ben più lunghe di quelle relative ad una semplice CILA ed un dispendio economico per la Parte
Venditrice che dovrà sobbarcarsi costi per regolarizzare quanto ad essa non imputabile nonché quelli relativi al giusto compenso professionale da corrispondere al tecnico a cui si deciderà di affidarsi. Ma la normativa impone ciò per poter vendere con la dovuta
conformità urbanistica e catastale.

In questi casi, prima di presentare la predetta SCIA in sanatoria, si rende necessario richiedere il progetto edilizio del fabbricato (attendendo, con un po' di fortuna, dai 30 ai 60 gg per ottenerlo) per verificare se le difformità prospettiche evidenziatesi in planimetria sono presenti anche sulla pianta dell’abitazione inserita all’interno di tale elaborato con il quale fu autorizzata l’edificazione; perché, come diciamo noi, è il progetto “che comanda” sulla planimetria catastale essendo il titolo abilitativo prioritario a cui far riferimento. Qualora l’ufficio tecnico competente comunichi la non reperibilità del progetto, allora il nostro riferimento sarà la planimetria catastale.
Insomma, se si è fortunati che visionando il progetto il tecnico riscontra una conformità della pianta dell’epoca con lo stato attuale di fatto, allora la pratica edilizia può tornare ad essere più semplice, ed una Cila, con notevole risparmio economico sotto tutti gli aspetti.
L’abilità di un professionale e competente agente immobiliare è, in questi casi, quella di essere chiaro e trasparente sia con la Parte Venditrice per ciò che concerne l’iter burocratico da affrontare in caso di SCIA in sanatoria, tempistiche e costi da sostenere, sia con il potenziale acquirente a cui dovrà trasmettere tutto ciò permettendogli di formulare una proposta di acquisto che preveda il rispetto dei giusti tempi, magari di portare anche a termine la propria operazione di vendita, non incorrendo in problematiche ed onerose richieste di proroghe per la sottoscrizione di un contratto preliminare o del rogito notarile.

Ancor più per quanto espresso in questo articolo, affidatevi ad un esperto e bravo agente e consulente immobiliare facendone il vostro Personal Agent anche per il futuro.
Io sono a vostra disposizione per dimostrare di essere in grado di assumere con grande piacere tale ruolo.

REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI

REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI

L’aspetto urbanistico – catastale degli immobili è sempre la nota più dolente che mi trovo ad affrontare con i proprietari che intendono mettere in vendita le loro unità immobiliari e pertinenze annesse.

Purtroppo, nella maggior parte dei casi, mi sento dire che, essendo la planimetria corrispondente allo stato di fatto, il loro immobile è conforme…e qui si apre il mondo della regolarità urbanistica e catastale e l’obbligo da Parte Venditrice di garantirne nella compravendita la conformità rispondendone, purtroppo, anche per pratiche edilizie pregresse alla data in cui è stata acquisita la proprietà di quanto oggetto di vendita (e pertanto ad essa non imputabili), variazioni catastali intercorse per diverse distribuzioni degli spazi interni e quant’altro.

Mi sento di dire che una planimetria corrispondente allo stato dei luoghi, soprattutto se variata rispetto a quella cosiddetta “d’impianto”, e cioè quella originaria depositata in Catasto dalla società costruttrice al termine dell’edificazione (accatastamento), non conferisce assolutamente certezze in merito alla conformità urbanistica e catastale da garantire.

Vi dico questo perché i Notai roganti, quando visionando le visure catastali dei cespiti immobiliari notano a margine annotazioni relative a variazioni catastali intercorse (esatte rappresentazioni grafiche, diverse distribuzioni degli spazi interni, frazionamenti, fusioni, ecc.) indipendentemente dalla data in cui sono state effettuate, chiedono sistematicamente le documentazioni comprovanti ciò e, molto spesso, soprattutto se tali opere sono datate e riguardanti precedenti proprietà, la Parte Venditrice non è in possesso di tali documenti e non è in grado, neanche atttivando tecnici (geometri e/o architetti) di propria fiducia di accedere a questi negli archivi competenti.

In qualche caso si prova ad inoltrare richieste per accesso agli atti negli uffici tecnici competenti per Municipio, per poi scoprire, dopo aver perso del tempo sicuramente vitale in una compravendita, che la documentazione richiesta non è reperibile o disponibile per non si sa quale motivo.

Allora che succede?
Cosa bisogna fare per permettere il buon fine della vendita e magari l’accesso ad un mutuo in serenità alla Parte Acquirente?

Semplicemente, bisognerà, nella maggior parte dei casi, incaricare un proprio tecnico che procederà ad avviare una pratica edilizia cosiddetta “Cila in sanatoria”, da presentare digitalmente presso l’ufficio tecnico competente, che servirà a sanare tutto ciò che riguarda le opere pregresse non documentabili e poter addivenire alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita o, se gia effettuato, al fatidico rogito notarile sperando di non aver dovuto chiedere proroghe soggette in qualche caso anche a penali.

Ed i costi di tutto ciò?

Saranno dovuti oneri comunali (sanzione) e per la variazione catastale da effettuare corrispondenti complessivamente ad un importo di circa € 1.300,00 oltre a saldare il compenso per l’opera del vostro professionista che può oscillare dagli 800 ai 1.200,00 euro oltre Iva di legge;
generalmente le tempistiche per il completamento di una pratica edilizia di questo tipo, dal momento della corresponsione degli oneri dovuti, che implica il possesso della corretta documentazione da parte del tecnico incaricato, variano dai 15 ai 30gg.

Tutto quanto predetto abbiamo detto che si rivolge a variazioni catastali intercorse e che, preciso, non coinvolgono aspetti cosiddetti “prospettici” della vostra abitazione risultanti nella planimetria depositata presso l’Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati di Roma e più precisamente: finestre non correttamente riportate in planimetria ( in molti casi risultanti o assenti rispetto alla realtà), errori di rappresentazione relativi alla muratura perimetrale e/o di confine con altre proprietà o su distacchi esterni, di balconi (in qualche caso addirittura mancanti), ecc.

In tali casi, per non costringervi ad una lettura troppo prolungata, mi limito a dirvi che sarà necessario, sempre attraverso tecnici abilitati, copia del progetto originario del fabbricato di cui quanto oggetto di vendita è parte, cosa che richiede dai 30 ai 60gg di tempo, se si è fortunati vista la tempistica che condiziona gli uffici tecnici dei vari Municipi.

Ma su questo ulteriore iter urbanistico, anch’esso ricorrente, vi rimando ad un mio prossimo articolo che approfondirà tale argomento; sicuramente posso concludere affermando che, dotarsi di esperti e competenti tecnici nel nostro ambito lavorativo e divenuto
FONDAMENTALE.

SOCIAL HOUSING

SOCIAL HOUSING, UN’ALTERNATIVA ALL’ABITAZIONE IN PROPRIETA’?
Prendo spunto da un recente articolo dell’Ing. Marinelli della Cam S.p.A, per sensibilizzarvi sull’argomento Social Housing (definito con esattezza per la prima volta in Italia attraverso il Decreto Ministeriale 22 aprile 2008)

Cos’è ed a chi si rivolge?
Partendo dal presupposto che per l’83,2% degli italiani la proprietà immobiliare rappresenta sicurezza e stabilità ed inoltre per il 78,4% l’identità e personalità di chi vi abita, è difficile prevedere alternative a questo quadro consolidato ormai da “sempre”; malgrado ciò, un italiano su tre comincia a prevedere, quale interessante soluzione il Social Housing soprattutto come chiave sostenibile ed all’avanguardia.

In cosa consiste il Social Housing?
In italiano possiamo tradurlo con edilizia residenziale sociale e si riferisce a progetti il cui fine è garantire l’accesso alla casa alle persone ritenute più fragili, non solo dal punto di vista economico, fornendo così spazi aggiuntivi rispetto alla propria abitazione che possono essere impiegati e vissuti per creare socialità ed utilità.
Consistono in costruzioni all’avanguardia, edificate in Classe energetica A, con elevati standard qualitativi anche in termini di sicurezza ed antisismica, fibra ottica ed arredate con gusto.

A chi si rivolgono principalmente?
Questo tipo di complessi edilizi vengono destinati ad un’uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, mirando a ridurre il disagio abitativo ad individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di sostenere i costi di una locazione tradizionale e non hanno i requisiti per accedere all’edilizia pubblica popolare.
Pensiamo principalmente agli anziani, che vogliono trascorrere la loro vecchiaia in un ambiente tranquillo e protetto (in tal senso è nato anche il Senior Housing) o, agli studenti fuori sede in cerca di posti letto a costi calmierati, temi di cui si è molto discusso in questi
ultimi mesi. Inoltre, soprattutto nel caso degli studenti, molto spesso, le abitazioni risultano essere fatiscenti, con sicurezza ridotta al minimo indispensabile e con richieste di canoni da parte dei proprietari che non tengono conto di ciò, che non intendono adeguare le loro
abitazioni, che pensano esclusivamente alla speculazione da realizzare ed al reddito generato dai loro “vani” in buona parte, magari, anche in “nero”.

Nel Social Housing le unità immobiliari vengono affittate agli aventi diritto attraverso contratti di locazione di 4 anni rinnovabili di pari periodo ed il canone previsto non deve superare il 30% del reddito percepito.

Relativamente a questo argomento c’è comunque ancora molto da fare per sensibilizzare buona parte della popolazione sulla conoscenza di questa realtà abitativa che si sta creando il suo spazio, secondo il Censis il Social Housing continua a trovare un 20% circa che si dichiara disinteressata a questo tipo di abitazioni in locazione, un terzo degli intervistati pari al 28% circa, la considera un’alternativa alla casa di proprietà, un 22% come una facilitazione alla mobilità per ragioni di lavoro o studio ed un 25% esprime la sua disponibilità al Social Housing esclusivamente come soluzione temporanea in attesa di acquistare una casa in proprietà.

Sono convinto che con il tempo, il Social Housing ed il Cohousing saranno modelli residenziali sempre più presi in considerazione e adottati da diverse fasce sociali e permetteranno altresì la rivalutazione e rigenerazione di tratti di zone ed edifici oramai inutilizzati e destinati ancora per anni all’abbandono.

Concludo ringraziando l’Ing. Marinelli e la CAM S.p.A., realtà riconosciuta e consolidata da tempo nel campo dell’Housing Sociale, per le opere realizzate e per i progetti di prossima realizzazione in diverse città italiane che intendono offrire risposte concrete ai giovani alla
ricerca di soluzioni abitative innovative a prezzi agevolati.

SURROGA MUTUO

Dopo la recente impennata dei tassi dei mutui ipotecari che hanno condizionato molti acquisti residenziali e, visti i recenti segnali che lasciano ben sperare per un nuovo calo degli stessi anche se con tempi non così brevi, possiamo prevedere una futura volontà di coloro che hanno comunque avuto accesso a finanziamenti bancari di ricorrere alla cosiddetta SURROGA.
La surroga viene abitualmente richiesta quando la banca si rifiuta di rinegoziare, gratuitamente, il vostro mutuo aggiornandolo ai tassi attuali più vantaggiosi rispetto a quelli applicati al momento dell’erogazione.

Di cosa parliamo?
La surroga di un mutuo dà la possibilità di trasferire il debito contratto in essere da una banca verso un altro Istituto di Credito. Il trasferimento avviene in modo del tutto gratuito, senza oneri notarili o verso la banca che si intende abbandonare.
Verificate con attenzione che non vi vengano addebitati i costi notarili che dovranno essere sostenuti dalla banca subentrante, che sono comunque contenuti, fissati per legge da ciascun Consiglio Notarile e, tendenzialmente oscillanti fra i 600 e gli 800,00 euro a secondo che la nuova banca richieda o meno una relazione ventennale sulla storia ipocatastale dell’immobile coinvolto.

Quando conviene richiedere la surroga di un mutuo?
Generalmente la surroga risulta essere un’ottima idea quando si riesce ad avere una dilazione del tempo per giungere all’estinzione del mutuo, o quando si ottiene una riduzione della rata mensile grazie ad un tasso d’interesse più basso rispetto a quello ottenuto originariamente.

La surroga può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originario. Per inoltrare la domanda di surroga sono disponibili dei fac simili già predisposti scaricabili attraverso internet.

E’importante distinguere fra surroga e sostituzione di un mutuo.
Mentre, come predetto, per la surroga non ci sono costi, la sostituzione comporta l’estinzione del mutuo in corso di ammortamento e l’accensione di un nuovo debito con tutti i conseguenti addebiti previsti per una pratica ex novo.

Inapplicabilità della surroga
La surroga del mutuo è generalmente di difficile applicazione nei seguenti casi:

– Ammontare del finanziamento inferiore ad € 50.000,00;
– Situazione reddituale del mutuatario modificata in maniera peggiorativa;
– Presenza di insoluti su rate precedenti;
– Deprezzamento dell’immobile tale da non rappresentare più una garanzia ritenuta sufficiente dalla banca;
– Scadenza del mutuo troppo breve.

Premesso tutto ciò, che mi auguro sia stato utile a chiarirvi la bontà di tale operazione bancaria idonea a permettervi di alleggerire, confido quanto prima, la vostra rata mensile di mutuo, bisognerà capire se sarà utile surrogare il debito con un tasso fisso o variabile ma, per questo è opportuno, a mio avviso, avvalersi del parere di un competente e professionale Broker Creditizio a cui avrò piacere di indirizzarvi qualora vogliate avvalervi della mia persona.

 

 

 

 

CASE GREEN E RISPARMIO ENERGETICO

CASE GREEN E RISPARMIO ENERGETICO

Continuo, nei miei giornalieri appuntamenti di vendita, nelle consulenze e valutazioni immobiliari che rilascio ai miei clienti, a notare una certa apprensione ed a ricevere richieste di informazioni ed aggiornamenti in merito alla necessità futura di adeguare le abitazioni, nel rispetto di quanto prospettato dall’Unione Europea, ad una classe energetica in grado di garantire un ridotto fabbisogno di energia per riscaldare e raffrescare gli ambienti ai nuclei familiari che le occupano unitamente ad un conseguente sensibile risparmio economico.

A tal proposito, il 7 dicembre scorso si è finalmente raggiunto l’accordo nell’ambito del trilogo (Parlamento, Commissione e Consiglio) sulla Energy Performance of Building Directive (EPDB), la cosiddetta Direttiva Case Green che punta a ridurre il consumo energetico e le emissioni di gas serra nel settore edilizio e, su questo fronte gli italiani sembrano particolarmente ricettivi. Una recente ricerca afferma che l’89% si preoccupa di ridurre il proprio dispendio energetico a casa.

COSA PREVEDE L’ACCORDO COMUNITARIO
Dopo mesi di trattative e di dibattiti, finalmente a livello europeo si è trovata la quadra su delle coordinate generali che prevedono, tra le altre misure, nuovi edifici a emissioni zero dal 2030 e quindi un miglioramento graduale sugli immobili esistenti tra il 2030 e il 2035 con specifici target intermedi da raggiungere. Si stabilisce, inoltre, l’obbligo di installare pannelli solari su specifiche tipologie di edifici e un progressivo abbandono delle caldaie a gas (dal 2040 scatterà il divieto) e quindi la prospettiva di avere un settore edilizio climaticamente neutro entro il 2050.

UNA PROPOSTA DI EQUILIBRIO 
Alla fine, è prevalsa la linea del compromesso tra le posizioni marcatamente green di Bruxelles e l’opposizione di alcuni Paesi che avevano predicato maggiore calma nell’introduzione di misure che avrebbero avuto un impatto pesante sul fronte delle ristrutturazioni. Salta, ad esempio, l’obbligo delle classi energetiche negli step di miglioramento del patrimonio edilizio, oggetto del contendere per lunghi mesi, che prevedevano dei passaggi migliorativi obbligati dalla E, la peggiore, alla D mentre nella nuova versione si fa riferimento a misure per ridurre l’energia media utilizzata di almeno il 16% entro il 2030 e il 20-22% entro il 2035. Prevista, inoltre, la possibilità di alcune deroghe per edifici agricoli e storici ed in generale, si rimanda alla strategia nazionale per la gestione della ristrutturazione degli immobili. 

GLI ITALIANI TENGONO ALLA SOSTENIBILITA’ DELLE LORO CASE 
Le prospettive della direttiva, sebbene parzialmente contenute rispetto alla formulazione iniziale, sembrano trovare pieno accoglimento tra gli italiani. La ricerca “Sustainable Living @Home”, condotta dal Gruppo Europa Assistance in collaborazione con Adwise Creative Insight Agency, ha fatto registrare una grande attenzione da parte degli italiani su diversi aspetti legati alla riqualificazione ambientale del proprio immobile: sono preoccupati di ridurre il proprio dispendio energetico in generale (87%) e nella propria abitazione (89%); quelli ancor più sensibili sul fronte delle azioni ecologiche legate alla casa come la riduzione dei consumi energetici (94%), la gestione (95%) e la riduzione dei rifiuti (91%). Il 56% degli italiani conta di effettuare nel prossimo futuro iniziative nella direzione di una maggiore sostenibilità della propria abitazione per trarne beneficio in termini economici e anche per garantire un futuro più green al pianeta (46%). In particolare, il 29% dichiara di voler installare impianti da fonti di energie rinnovabili.

 

 

 

 

 

UN SALUTO AFFETTUOSO DI FINE ANNO

UN SALUTO AFFETTUOSO DI FINE ANNO

Si accinge a volgere a termine un anno falcidiato da eventi particolarmente gravi e penosi sotto tutti gli aspetti come guerre, tutt’ora in corso, nubifragi ed alluvioni che hanno colpito diverse regioni del nostro Paese, escalation di femminicidi che hanno raggiunto picchi inaspettati nonché, per ciò che concerne il settore immobiliare, l’innalzamento di oltre quattro punti dei tassi di mutuo che hanno messo seriamente in crisi numerose coppie e famiglie che si sono ritrovate costrette a sospendere i pagamenti delle rate in corso di ammortamento per poter continuare a far fronte ai bisogni primari.

Fermo restando le difficoltà evidenziatesi in questo anno, che hanno influito in modo significativo nella mia sfera lavorativa, posso dire che sono comunque riuscito, con impegno e costanza, a rendere felici e soddisfatti numerosi nuclei familiari che, attraverso le loro transazioni immobiliari, hanno potuto realizzare il sogno di avere una nuova abitazione più ampia per i loro figli o, di coronare quello di avere finalmente una casa di proprietà e di non corrispondere più canoni di locazione a fondo perduto.

Sicuramente l’elemento che mi aiuta maggiormente da sempre a superare ostacoli e difficoltà quotidiane è la passione, che da oltre trent’anni mi spinge a svolgere ogni giorno, e quasi H24, l’attività di agente immobiliare; inoltre, le gratificazioni e gli attestati di stima per il buon lavoro svolto ricevuti dai miei clienti che si trasformano in amici e segnalano con piacere ad altri la mia persona garantendoli su fiducia e professionalità, sono la miglior benzina per il mio motore che continua a girare a buoni ritmi permettendomi di raggiungere con costanza traguardi ed obiettivi sempre più soddisfacenti e stimolanti.

Per il nuovo anno, mi auguro che le recentissime previsioni da parte degli analisti di una possibile revisione al ribasso nell’arco del 2024 dei tassi d’interesse da parte della BCE possa effettivamente avere applicazione, che sia caratterizzato da una crescita per ciò che concerne il settore immobiliare e tutto ciò che ruota intorno ad esso creando e facilitando opportunità di investimento ai giovani.

Guardando al futuro, grazie al prossimo Giubileo ed ai futuri Campionati Europei di calcio ritengo che Roma e l’Italia intera abbiano una grande opportunità per migliorare la propria vivibilità rendendo più efficienti strade, infrastrutture e trasporti facilitando i soggiorni a tutti i turisti che invaderanno le nostre città apportandoci ricchezza e permettendoci di innalzare credibilità e spessore politico agli occhi del mondo intero. Sono convinto che non perderemo queste grandi occasioni!!!

Concludo augurando a tutti di trascorrere delle serene feste natalizie con i propri affetti, perché è proprio in queste occasioni che ci si rende conto della loro importanza, e di concludere questo 2023 nel migliore dei modi pronti ad impegnare il percorso del 2024 con sani propositi e vogliosi di rendere la nostra vita migliore.

Fabrizio Costantini

 

 

 

 

HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE

HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE?

Si sente sempre più spesso parlare, nell’ambito del settore immobiliare, di HOME STANGING e magari vi è già capitato di sentirvi proporre, da qualche agenzia, un restyling della vostra abitazione affinché possa avere un impatto più accattivante e scenico sul mercato tale da permettervi la realizzazione di un prezzo più elevato dalla vendita.
L’Home Staging, che nasce in America negli anni 80 ma solo da una decina d’anni viene sfruttata anche in Italia, è di fatto l’arte di preparare un immobile, principalmente per la vendita, attraverso un allestimento studiato per attrarre il maggior numero possibile di potenziali acquirenti, condurre una rapida trattativa e vendere l’abitazione al miglior prezzo di mercato.

Consiste nella messa in scena degli ambienti domestici attraverso lo studio di un look specifico fatto di complementi, arredi, tessuti, punti luce e colori; è quindi, una strategia di Marketing immobiliare che fa leva sulla componente emozionale dell’acquisto al quale si uniscono princìpi di Interior Design e conoscenze in ambito turistico.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI ABITATI
Indubbiamente, quando le abitazioni sono vissute da un nucleo familiare, gli interventi da realizzare sono sicuramente più impegnativi e richiedono molta delicatezza, obiettività, competenza e rispetto delle cose e soprattutto dei sentimenti delle persone al loro interno.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI LIBERI
Sono quelli in cui è più semplice e piacevole operare, dove è possibile offrire una consulenza d’immagine migliore che permette ai potenziali acquirenti di rendersi conto di come potrebbe essere arredata e valorizzata l’unità immobiliare che stanno visitando.
Grazie ad un allestimento temporaneo, gli ambienti non sono più stanze vuote, ma diventano camere, cucine e soggiorni accoglienti.

Gli HOME STAGER, sono professionisti ed artisti esperti e competenti nell’arte di valorizzare ogni singolo immobile, li studiano con grande attenzione osservando non solo la disposizione degli ambienti e la loro conformazione ma, anche come queste si inseriscono nel contesto che li circonda, in che tipo di quartiere si trovano, quali sono le attività commerciali presenti e su quali servizi possono contare i loro abitanti.

Qualora vogliate approfondire e testare questa “tecnica” mirata a valorizzare il vostro immobile da porre in vendita, capire i costi a cui si va incontro applicando i vari tipi di restyling consigliati, contattatemi in privato, sarò in grado di indirizzarvi a dei bravi e professionali HOME STAGER, che sapranno consigliarvi al meglio.

Sarà poi un piacere dedicarmi alla vostra vendita permettendovi di realizzare il prezzo migliore con le condizioni e le tempistiche a voi più consone.

 

 

 

REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

E’ di estrema attualità e di imminente discussione, nel Consiglio dei Ministri, la bozza del decreto legge che intende disciplinare e limitare la diffusione degli affitti turistici brevi nelle località a forte vocazione turistica.

COSA PREVEDE IL TESTO

L’obiettivo dichiarato del testo è fornire una disciplina uniforme a livello nazionale per le locazioni per finalità turistiche, contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore e prevedere il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione. Tra i chiarimenti dell’ultimo contenuto si specifica che: il contratto di locazione per finalità turistiche avente per oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli” .

In pratica si introduce la variabile del nucleo familiare numeroso per il limite delle due notti e, vengono eliminati i requisiti soggettivi per locare.

Per assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, come nella bozza di inizio settembre, il Ministero del Turismo intende assegnare, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, già munito di un codice identificativo regionale (CIR) rilasciato dalla regione competente o di un medesimo codice identificativo comunale.

Tutto ciò ha già scatenato numerose critiche fra gli intermediari immobiliari e gli operatori dediti agli affitti brevi.

 

LE CRITICHE

«Un testo illiberale e, sotto molti profili, incostituzionale, che mira a introdurre divieti e restrizioni lesive del diritto di proprietà, hanno tuonato le 14 associazioni di proprietari, intermediari immobiliari, operatori e gestori di affitti brevi. Sul pernottamento minimo di due notti, non si comprende quale sia la motivazione alla base di una così grave limitazione del diritto di proprietà. Bene per il codice identificativo regionale (CIR), a patto che si eliminino altre registrazioni e adempimenti a livello locale. No alla norma che stabilisce che chiunque conceda in locazione un appartamento per finalità turistiche, quindi anche chi lo faccia per poche settimane all’anno con un’abitazione normalmente tenuta a propria disposizione, debba trasformare la propria unità immobiliare in una sorta di simil-hotel inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura. La finalità, evidente, è il disincentivo a locare».

«Rimane il limite delle 2 notti solo per le città metropolitane e viene costretto chi ha più di due case ad aprire una Partita Iva. Parliamo di un decreto-legge senza requisiti di necessità e urgenza, commenta Marco Celani presidente di Aigab, diversi i profili di impugnabilità sia costituzionali che di rispetto delle norme europee su proprietà privata e concorrenza, dal nostro punto di vista».

CONCLUSIONE

A mio parere, tutto ciò diventa particolarmente interessante e coinvolgente per la nostra città in virtù di eventi mondiali come il prossimo Giubileo del 2025, oltre a tutte le altre manifestazioni per le quali il nostro Paese è candidato ed intende candidarsi in futuro. Indubbiamente il turismo, sfruttato nel modo corretto e con una giusta regolamentazione nel rispetto di tutte le Parti coinvolte nella locazione e nella gestione delle medesime, potrebbe permetterci, grazie al patrimonio storico e culturale a nostra disposizione, di essere l’elitè mondiale di questo settore garantendo le giuste ripartizioni in termini di introiti e trainando la nostra economia.

Vediamo come verrà dipanata la matassa!

 

 

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

Si sente ormai sempre più parlare di Intelligenza Artificiale (AI), di come diverrà nei prossimi anni sempre più parte integrante delle nostre vite e di quelle dei nostri figli, di come questa potrà essere applicata nei diversi settori commerciali e quali saranno i miglioramenti di cui potranno godere.
Tra i settori che conseguentemente coinvolgeranno quello immobiliare di cui faccio parte da oltre un trentennio c’è l’edilizia civile e, attingendo ad un interessante articolo pubblicato dal mio amico e grande professionista Ing. Daniele Di Donato alcuni giorni fa su LinkedIn, vi esterno quello che potrebbero includere alcuni dei miglioramenti più significativi che, molto probabilmente, grazie all’IA potremmo riscontrare nell’edilizia civile, dove già sta avendo un impatto rilevante, nei prossimi cinque anni.

Migliori processi di progettazione e costruzione: l’IA può essere utilizzata per automatizzare le attività ripetitive e ad alto rischio, come la scansione di edifici e le strutture per individuare potenziali problemi o difetti di costruzione;

Edifici più sicuri e resilienti: l’IA può essere utilizzata per sviluppare modelli predittivi mirati ad identificare e mitigare i rischi naturali e umani, contribuendo alla costruzione di edifici che siano più resistenti a disastri e inondazioni;

Costi di costruzione ridotti: l’IA può essere utilizzata per ottimizzare e migliorare la qualità dei materiali da impiegare (più resistenti, durevoli e sostenibili), nonché i processi di costruzione (es. posa di rivestimenti e pitture), permettendo conseguentemente di contenere i costi per l’edificabilità e riducendo i tempi di realizzazione;

Miglioramento della sicurezza sul lavoro: grazie alla presenza di sensori e telecamere nei processi produttivi, l’IA potrà identificare potenziali rischi avvisando in tempo reale i lavoratori riducendo sicuramente il numero di incidenti sul lavoro, triste argomento giornaliero;
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L’IA potrebbe portare inoltre ad una serie di nuove applicazioni e benefici per l’edilizia civile, tra cui:

Edifici più sostenibili: progettando e costruendo fabbricati e complessi edilizi più efficienti dal punto di vista energetico e che utilizzino meno risorse;

Edifici più inclusivi: che siano accessibili a tutti, indipendentemente dalle loro diverse disabilità;

Edifici più “intelligenti”: integrandoli con la tecnologia in modo tale da creare sistemi più efficienti e interconnessi.
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Di certo la tecnologia corre a ritmi vertiginosi e l’IA ha sicuramente il potenziale di trasformare significativamente l’edilizia civile rendendola più efficiente, sicura e sostenibile.
Vedremo se tra cinque anni le intuizioni ed i suggerimenti del bravo Ing. Di Donato avranno avuto applicazione e se potrò godere anche io di ciò nelle mie proposte di vendita.

 

PREZZI CASA FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

ANALISI E DIFFERENZE DI PREZZI FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

Grazie ad un’approfondita analisi effettuata dalla rivista on line Roma Real Estate News, ho il piacere di fornirvi i prezzi, suddivisi per ciascun quartiere, della nostra Capitale; e vista la flessione che, con una media indicativa di oltre il 10%, sta interessando il mercato immobiliare, salvo poche eccezioni, ritengo possa esservi utile.
Sono stati analizzati tutti gli annunci di vendita pubblicati sui portali e siti delle agenzie immobiliari romane da marzo 2023 ad oggi; ed ecco scaturiti i prezzi al metro quadro richiesti dai venditori nelle 165 zone in cui è stato suddiviso il territorio di Roma.

Il prezzo medio di un appartamento in vendita sul territorio del Comune di Roma è risultato essere di 3.300 € al Mq e, di 350.000,00 € in totale. Pertanto, la superficie media di poco oltre i 100 mq.
La maggior parte delle proprietà è proposta a circa 7.000 €/mq, il picco massimo delle richieste supera i 15.000 €/mq mentre, al di sotto dei 2000 €/mq si trovano unità immobiliari esclusivamente a ridosso od oltre il G.R.A.
In sintesi:
oltre i 9.000 €/mq troviamo immobili di pregio ubicati in Centro Storico e nei pressi di Montecitorio e Piazza del Popolo;

oltre gli 8.000 €/mq, è il prezzo medio richiesto nei dintorni di Piazza di Spagna, del Pantheon, di Campo dei Fiori, dell’Aventino e Fontana de’ Trevi;

fra i 7.000 e gli 8.000 €/mq, si concentrano i prezzi medi del Ghetto, Piazza Navona, via Giulia e Piazza Barberini;

fra i 6.000 ed i 7.000 €/mq, riscontriamo il prezzo di Largo Argentina, del Rione Monti, via Veneto, Borgo e Colle Oppio;

fra i 5.000 ed i 6.000 €/mq ci sono i prezzi medi di richiesta di Parioli, Prati, Mazzini- DelleVittorie, Trastevere, Testaccio, Pinciano, Trieste-Coppedè, Flaminio ed alcuni altri quartieri;

fra i 4.000 ed i 5.000 €/mq si attestano Monteverde Vecchio, Casaletto- Colli Portuensi, Piazza Bologna, San Lorenzo, Cortina d’Ampezzo, San Giovanni, Gregorio VII, Balduina e altri quartieri. Man mano che ci avviciniamo al prezzo medio dei 3.300 €/mq, aumentano le zone dove è possibile acquistare.

fra i 3.000 ed i 4.000 €/mq, si collocano la maggior parte delle unità immobiliari proposte per la vendita in diversi e numerosi quartieri semi-centrali tra cui ne citiamo alcuni: Ostiense, Garbatella, Montesacro, Nuovo Salario, Cassia, Portuense;

fra i 2.000 ed i 3.000 €/mq si posizionano gli appartamenti di diversi quartieri semi-periferici e periferici come: Anagnina, Magliana, Centocelle, Ostia, Bufalotta e Spinaceto;

entro i 2.000 €/mq troviamo abitazioni in vendita nei quartieri e zone ubicate fuori dal Grande Raccordo Anulare come: Massimina, Casal Bernocchi, Torre Angela e Centro Giano.

Dopo avervi presentato questi interessanti dati ed offerto una panoramica degli attualiprezzi €/mq di numerosi quartieri e zone della nostra città, non posso fare a meno di ricordarvi che ogni abitazione ha le sue peculiarità, caratteristiche oggettive e soggettive che possono facilmente far oscillare, a vantaggio o svantaggio, le quotazioni indicative su cui basarsi per giungere alla più probabile valutazione di mercato.
Ma, l’esposizione? Lo stato di manutenzione? Le rifiniture ed i materiali presenti al suo interno, ivi compresa l’efficienza degli impianti? Gli affacci e la vista di cui gode la vostra abitazione?
Questi sono solo alcuni aspetti che possono essere verificati e quantificati in una corretta valutazione solo attraverso un sopralluogo effettuato dal vostro agente immobiliare di fiducia.

A tal proposito, mi auguro di poter essere qualificato come tale quanto prima da voi!