Immobili commerciali, un investimento interessante?

Oltre agli immobili di tipo residenziale, sono ritenuti investimenti interessanti e redditizi anche quelli rivolti ad unità immobiliari commerciali, ed in particolare uffici (Cat.A/10) e negozi su strada (Cat.C/1).
Ci sono investitori che da sempre preferiscono investire importi e capitali, anche ingenti, su questo tipo di immobili a fronte di rendite locative interessanti che, generalmente, si attestano fra un 6 ed un 9% lordo.

Mi sembra comunque doveroso far presente che, secondo i dati stimati da Scenari Immobiliari, nel rapporto 2021 sul mercato commerciale in Italia ed Europa, gli investimenti hanno evidenziato un calo, indicativamente del 30%, rispetto all’anno precedente.
Indubbiamente, il crollo del settore commerciale è stato innescato dall’avvento della pandemia e soprattutto dal Lockdown che ha costretto molti titolari di attività commerciali, svolte all’interno di negozi fronte strada, a non poter far fronte al pagamento dei canoni locativi e, conseguentemente, a “mettere in ginocchio” i proprietari delle mura dei locali che non percependo somme in entrata, si sono trovati, per un lungo periodo di tempo a pagare soltanto Imu, tasse e quant’altro. Soltanto alcuni proprietari di locali di ampie dimensioni e, idonei allo svolgimento di attività di primaria necessità come i Supermercati, hanno potuto far fronte, riducendo semplicemente i canoni percepiti pre-Covid19, ad ammortizzare le perdite.

Dopo questo breve cenno sulla flessione del settore commerciale in generale, vorrei soffermarmi su un quesito importante.
E’ più consigliabile un acquisto di un negozio piccolo in una via altamente commerciale e di transito pedonale, più che automobilistico, o di maggior superficie, anche con più vetrine su strada, su una strada secondaria?
Molto spesso il potenziale acquirente si lascia influenzare ed ammaliare da un prezzo particolarmente conveniente €/MQ. che lascia pensare al cosiddetto “affare” per l’unità immobiliare di grandi dimensioni senza pensare alla potenzialità di reddito che è in grado di generare.
Ed è proprio questo invece il fattore più rilevante da tenere in considerazione.

La valutazione in particolare dei negozi su strada ma, anche degli uffici, calcolata sulla base esclusivamente di un prezzo al MQ, è il più grande errore che viene commesso da colleghi a cui non capita spesso di trattare questo tipo di vendite.

Per non prolungarmi eccessivamente vi dico soltanto: immaginate che tipo di canone di locazione può far scaturire un negozio di una sola porta/vetrina, di 50 mq circa ubicato in via del Corso, via Tuscolana, via Appia o viale Marconi e, quali rinomati brand attirerebbe, rispetto ad uno di 120/150 mq in una traversa di queste importanti arterie stradali, semi nascosto e limitato al transito degli abitanti dei fabbricati limitrofi o sovrastanti.

La risposta mi permetto di darvela io.
Se quest’ultimo lasciasse percepire al proprietario già il 50% del canone annuo di quello più piccolo, non sarebbe male!!! Forse la sua salvezza potrebbe essere, secondo le vetrine di cui dispone, di frazionare il locale in più unità immobiliari più piccole ed innalzare così la resa
reddituale complessiva.

Per non costringervi ad una lettura troppo prolungata, concludo rammentandovi inoltre che, l’imposta di registro da dover corrispondere, in sede di rogito notarile, viene calcolata sul prezzo concordato per il trasferimento del bene e non sulla rendita catastale come nelle compravendite residenziali.
Lascio a voi i conteggi e provate ad applicare un 9% sul valore di acquisto.
E se, da privato, acquistate da una società? Si paga l’IVA?

Se avete bisogno della mia persona quale vostro consulente di fiducia per operazioni commerciali e residenziali contattatemi in privato.
Sarà un enorme piacere mettere a vostra disposizione la mia esperienza, professionalità e passione.

Cosa può darti un “agente immobiliare personale”?

Indubbiamente quando si decide di mettere in vendita il proprio immobile, oggetto di tanti sacrifici e spesso acquistato con l’aiuto dei propri genitori, scaturiscono naturalmente confronti familiari volti a trovare la soluzione migliore sul come affrontare e portare a termine questa importante operazione.
Mettiamo un annuncio privatamente sul web o ci affidiamo ad un’agenzia immobiliare?
Ma, in quest’ultimo caso, quale sceglierete? Con che criterio ne privilegerete una, rispetto ad un’altra fra tutte quelle che si presenteranno nella vostra abitazione e che, cercheranno di convincervi proponendo le più svariate e risolutive strategie di mercato?

La mia esperienza lavorativa ultratrentennale, mi induce a consigliarvi di farvi affiancare, per realizzare il sogno di cambiare la vostra attuale abitazione con una più ampia o, semplicemente situata in un altro quartiere di Roma logisticamente ritenuto più idoneo per lo svolgimento delle vostre attività lavorative, da un Agente Immobiliare Personale.

Ed è proprio per garantire al meglio la serenità dei miei clienti venditori, che la mia figura professionale, nel corso degli anni, è andata a identificarsi con quella dell’Agente Immobiliare Personale.

Perché far ricadere la vostra scelta su un Agente Personale piuttosto che su una struttura con un marchio rinomato, semplicemente perché è presente nella zona dove è ubicato il vostro immobile?

La mia esperienza professionale, le competenze che ho accumulato, sia in ambito immobiliare, tecnico urbanistico e catastale, nonché creditizio, mi permettono di operare su tutto il territorio nazionale, tutelandovi, consigliandovi ed affiancandovi, in modo leale e trasparente, senza subire condizionamenti nel mio operato, dalle strutture con cui abitualmente collaboro né, tantomeno, dalle loro strategie ed obiettivi di mercato.
Se poi un Agente Personale, è animato anche da una grande passione nello svolgere la propria attività, come quella che mi contraddistingue da sempre e che ha fatto, nella maggior parte delle operazioni concluse, la differenza rispetto ad altri, allora avete sicuramente individuato la persona giusta per voi.

Avete mai pensato a quante fasi sono presenti nelle operazioni di vendita ed acquisto?

Oltre agli accordi prettamente economici, subentrano, sistematicamente, obblighi per regolarizzazioni urbanistiche e catastali, sia per ciò che concerne difformità interne che prospettiche che si evidenziano in planimetria, nonché garantire consulenze per l’ottenimento del mutuo, necessario per il saldo prezzo del vostro potenziale acquirente, sia per il successivo acquisto della vostra nuova casa.

Oltre a gestire la vostra vendita nel modo più appropriato affinché questa possa generare il prezzo migliore e, le condizioni più idonee alle vostre esigenze in termini di caparre corrisposte e tempistica per il rilascio del bene, anche collaborando se propedeutico al buon fine
dell’operazione commerciale con altri colleghi, unitamente a tutti gli ulteriori aspetti connessi appena descritti, la mia qualifica di Agente Personale mi permette di affiancare la mia clientela anche nell’acquisto della loro nuova abitazione.

Spesso, dopo aver selezionato, attraverso i portali immobiliari degli immobili con caratteristiche idonee alle nuove esigenze abitative ed aver effettuato un paio di visite per ciascuno di quelli ritenuti più interessanti, vengo con piacere contattato, dai miei clienti fidelizzati, per presenziare la sottoscrizione di una proposta di acquisto presso uffici di agenzie immobiliari, verificare la completezza della documentazione dell’immobile oggetto di acquisto e, gestire, successivamente all’accettazione rilasciata dalla proprietà, tutti i rapporti, anche inerenti ad un’eventuale erogazione di mutuo, con l’agenzia ed i professionisti coinvolti nell’ acquisto fino alla sottoscrizione del rogito notarile.

 

QUESTA E’ L’ATTIVITA’ DI UN AGENTE PERSONALE COME ME
che ha deciso di rendere più serene le operazioni immobiliari dei propri clienti, facendone, con grande soddisfazione, la propria missione lavorativa.

In questo momento l’investimento immobiliare è ancora il bene rifugio migliore?

Prendendo spunto da due interessanti articoli apparsi su Milano Finanza di sabato 12 marzo, a firma dei giornalisti Teresa Campo e Tancredi Cerne, mi è sembrato doveroso affrontare il tema dell’acquisto immobiliare quale àncora di salvezza rispetto alla volatilità dei mercati borsistici.

Indubbiamente anche i primi mesi del 2022, malgrado il numero di compravendite risultino essere  leggermente inferiori rispetto allo stesso periodo del 2021, ci stanno regalando importanti soddisfazioni, malgrado non si possa non tener conto delle prospettive non rosee che si paventano all’orizzonte: inflazione galoppante, tassi d’interesse in rialzo e, conseguentemente rate di mutuo in aumento, possibile revisione del Catasto e, pertanto, delle rendite catastali che andrebbero ad innalzare i gettiti del contribuente per ciò che concerne l’Imu delle “seconde case”, frenata ai diversi bonus fiscali e, comunque, una situazione politica generale incerta.

Sono convinto, auspicandoci sicuramente un’immediata sospensione delle azioni belliche da parte della Russia, che il nostro Paese non si possa permettere di appesantire economicamente l’acquisto delle abitazioni primarie che, grazie anche alle ultime agevolazioni sul credito e sulle imposte introdotte a vantaggio dei giovani, hanno ricevuto una buona accelerazione, con particolare riferimento al trasferimento di unità immobiliari entro i 60 mq. anche in zone più popolari e periferiche della città.

Attraverso lo svolgimento della mia attività e, monitorando con attenzione quelle svolte dai miei colleghi nelle diverse zone di Roma, posso dire che constato molta attenzione da parte dei clienti al rapporto qualità/prezzo degli immobili visionati, alla loro regolarità e conformità urbanistico/catastale, verificata prima di formulare una concreta proposta di acquisto ma, allo stesso tempo, anche una seria volontà di acquistare abitazioni che trasmettano emozioni, che diano rassicurazioni nel tempo, maggiori certezze per il capitale investito e che, magari, potranno permettere anche una plusvalenza futura

Inoltre mi sento di confermare che, trascinati come sempre dal trend di mercato della città di Milano, dove nelle zone di maggior pregio come il Quadrilatero, Centro Storico, Brera, Magenta-Pagano-Castello e Palestro-Duse, i prezzi al metro quadro mantengono quotazioni dai 7.000 ai 13.000 €/MQ , per nuove costruzioni, il Lusso non conosce rallentamenti. Roma, con i suoi quartieri: Trastevere, Salario-Trieste, Prati, Pinciano-Veneto, Parioli, Flaminio, Centro Storico ed Aventino, non è sicuramente da meno con un’oscillazione dai 6.000 a quasi gli 11.000 €/MQ per il ristrutturato, recenti edificazioni o riqualificazioni di vecchi edifici. Indubbiamente l’affidabilità che garantisce in primis l’ubicazione è indiscutibile, anche a discapito della superficie, che spesso viene ridotta pur di mantenersi nel perimetro prescelto godendo, se possibile, anche di un terrazzo o balcone vivibile.  

Vorrei concludere, a proposito di beni rifugio ed investimenti immobiliari che garantiscano             un’ottima redditività e mantengano il proprio valore nel tempo, di proporvi delle unità immobiliari che ho acquisito in Sardegna, nello splendido complesso residenziale Baia de Bahas, con viste mozzafiato sul Golfo di Marinella godibili dai terrazzi vivibili di pertinenza ed a pochi passi dalle esclusive calette e lingue di sabbia che lo circondano.

Bilocali e trilocali, a prezzi veramente interessanti e competitivi, dotati di arredi ed elettrodomestici di ottima qualità, con rivestimenti e materiali di pregio che rispettano la terra sarda ed il contesto in cui sono inseriti, vi aspettano, pronti per essere locati e garantirvi alte rendite locative.

Innovazione del catasto e possibili scenari nel mercato immobiliare

Relativamente all’approvazione della recente bozza di Legge delega, avvenuta lo scorso ottobre da parte del Consiglio dei ministri, mirata a riformare il sistema fiscale italiano e, contenente i criteri direttivi da cui il Governo dovrà prendere spunto per adottare i decreti legislativi, entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del provvedimento, dando attuazione alla Legge delega, vorrei soffermarmi sul punto trattato dall’art.7 che riguarda la riforma del Catasto.

Dalle indicazioni fornite dal Governo, questa riguarderà una “modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili, nonché la revisione del Catasto Fabbricati”, tema che già ha indotto discussioni negli operatori del settore, investitori immobiliari ed i contribuenti.

Ma da ciò, cosa dobbiamo veramente aspettarci?

Indubbiamente, quando da parte dello Stato si parla di mettere mano sul Catasto, non possono non sorgere domande del tipo:

  • Ci saranno aumenti sulle tassazioni degli immobili?
  • Saranno penalizzati gli investimenti immobiliari?
  • Continuerà ad essere appetibile e conveniente nel prossimo futuro l’acquisto di immobili, come forma di impiego del capitale anche per seconde abitazioni?

Per ora, in qualità di agente immobiliare, ed unendomi ad altre categorie che operano all’interno del mio settore e che vi ruotano intorno, posso affermare che non è facile fornire risposte, avendo a disposizione solo le linee guida contenute nel disegno di Legge.

Tuttavia, posso tentare di fare alcune valutazioni sulla base di una disamina dei contenuti della delega al Governo relativamente al tema della riforma catastale. In particolare, da quanto si desume, l’obiettivo dichiarato non è, almeno in una fase iniziale, quello di recuperare gettito fiscale tramite gli immobili.

Provando ad entrare maggiormente nel dettaglio, di ciò che prevede la delega al Governo sul tema riforma del Catasto, si evidenzia la volontà di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, attraverso uno più decreti legislativi di futura emanazione volti a modificare i sistemi di rilevazione catastale.

Tale finalità dovrà essere perseguita attraverso la fornitura di strumenti da porre a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate, atti a rendere efficiente l’individuazione ed il corretto classamento di immobili non censiti, o che non rispettano la loro reale consistenza o la categoria catastale attribuita; i terreni edificabili risultanti per destinazione agricoli, immobili completamente abusivi, attraverso apposite attività di accertamento svolte dai Comuni in questo ambito, prevedere un’organizzazione telematica che permetta una condivisione di dati fra l’Agenzia delle Entrate ed i Comuni, utile ad una verifica di coerenza per l’accatastamento delle unità immobiliari.

Inoltre, risulta indubbiamente evidente, una volontà da parte dello Stato di far emergere il cosiddetto “sommerso” ed individuare immobili “fantasma” o, che presentino delle caratteristiche oggettive difformi, totalmente o parzialmente, rispetto a quanto risultante in Catasto.

In ultimo, il Governo è altresì delegato ad effettuare un’integrazione delle informazioni attualmente presenti nel Catasto Fabbricati che, a partire con molta probabilità dal 01/01/2026, andrebbe ad attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale, così come attualmente assegnata in base alla normativa vigente, anche un valore patrimoniale; una rendita attualizzata ai valori realmente espressi dal mercato immobiliare, adeguandoli nel tempo evitando sopravvalutazioni.

Per ciò che concerne immobili riconosciuti di interesse storico e/o artistico, considerare adeguate riduzioni dei valori patrimoniali medi ordinari, in funzione dei particolari e gravosi costi ed oneri di manutenzione e conservazione degli stessi, nonché del complesso dei vincoli legislativi che ne impongono: destinazione, utilizzo, circolazione giuridica e restauro.

Vorrei concludere, non dilungandomi ulteriormente, augurandomi che, gli eventuali adeguamenti dei valori catastali che potranno scaturire nel tempo, vengano applicati con criterio, magari con il sostegno ed il contributo di associazioni immobiliari riconosciute, che non andranno a influire sulla tassazione degli immobili e che, qualora vadano ad interessare gli accertamenti tributari, non penalizzino ulteriormente le compravendite commerciali dove non viene applicato il cosiddetto “prezzo-valore” ma, bensì il reale valore di mercato concordato fra le Parti.

Spero vivamente che il mercato immobiliare, visto il numero di compravendite in crescita malgrado la realtà pandemica tuttora in essere, rimanga uno dei settori trainanti il nostro Pil e che, venga reso ancor più vivace nel corso degli anni a venire con eventuali interventi statali ed applicazioni di nuove normative volte a facilitare esclusivamente la circolazione dei beni e del denaro necessario per il trasferimento dei medesimi.

Costantini

Bonus casa: sconto in fattura e cessione del credito

Vorrei iniziare il nuovo anno parlandovi, in modo conciso, dello sconto in fattura e della cessione del credito, relativamente ai bonus legati alla casa che, grazie alle nuove linee guida dettate dalla Legge di bilancio 2022, possono godere anch’essi di queste agevolazioni fiscali fino al 2024.

Pertanto, per ciò che concerne i lavori di ristrutturazione che dovrete effettuare nella vostra nuova abitazione, potrete usufruire dello sconto in fattura dal vostro fornitore oppure ottenere il rimborso di quanto speso anche da banche o istituti finanziari.

Bisogna però anche specificare che, tra le novità introdotte, è necessario ottenere, per accedere alle già menzionate agevolazioni, il visto di conformità da parte di un CAF o di un professionista abilitato e l’asseverazione di un tecnico, anch’esso abilitato, sulla congruità delle spese sostenute. Sono esentate da queste procedure di approvazione le spese sostenute entro la data dell’11/11/2021.

Se sosterrete, dal 01/01/2022 al 31/12/2024 costi per ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro ed eliminazione delle barriere architettoniche, detraibili in 10 anni, potrete usufruire delle detrazioni Irpef al 50 % (con limite di spesa fino a 96.000,00 euro), nonché al connesso bonus mobili ed elettrodomestici con medesima detraibilità entro certi importi di spesa.

Inoltre, fino al 31/12/2024, potrete fruire dell’Ecobonus, con detrazioni fiscali al 50 e 65% per lavori finalizzati al risparmio energetico e, del Bonus Verde, per interventi effettuati sulle vostre superfici esterne di pertinenza (recinzioni, impianti di irrigazione, coperture a verde, realizzazione pozzi ecc.), al 36%.  

Relativamente al famoso Superbonus al 110 %, questo, può riguardarvi, conseguentemente, per specifici interventi condominiali effettuati in ambito di efficienza energetica (cappotto termico o coibentazione del tetto), antisismici, installazione di impianti fotovoltaici e di ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

In merito ai lavori sopra menzionati, che nella maggior parte dei casi si riferiscono ad una più o meno importante ristrutturazione del vostro nuovo appartamento appena acquistato o, di quello già di vostra proprietà che necessita di interventi vista la vetustà in cui ricade, avrete già sentito parlare di CESSIONE DEL CREDITO e SCONTO IN FATTURA che vi permetteranno di poter fruire, con tempistiche diverse, delle agevolazioni/detrazioni spettanti.

Per quanto riguarda la Cessione de Credito, questa andrà comunicata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione ceduta, attraverso CAF o professionisti abilitati o, mediante comunicazione telematica dal sito dell’Agenzia delle Entrate, mentre per ciò che concerne lo Sconto in Fattura, questo verrà applicato direttamente dal fornitore per l’importo in percentuale massimo applicabile. Pertanto, se dovrete pagare un intervento di ristrutturazione di € 10.000,00, con diritto ad una detrazione del 50%, salderete direttamente solo € 5.000,00 al vostro fornitore. Se la medesima spesa, desse diritto ad una detrazione del 110%, non pagherete nulla ma, non recupererete i 1.000,00 euro di detrazione aggiuntiva che otterreste indicandola nella vostra dichiarazione dei redditi ma, che verrebbe recuperata in più anni. Sicuramente, lo sconto in fattura risulta essere maggiormente richiesto per l’immediatezza nell’applicazione della detrazione fiscale che permette di non sostenere la totalità dei costi per gli interventi da effettuare.

Ma queste due operazioni convengono veramente? Indubbiamente non sempre e, non fatevi incantare da coloro che vogliono trasmettervi, con estrema semplicità, il palese vantaggio di un risparmio economico effettivamente evidente ai vostri occhi.

Il consiglio che posso darvi è quello di rivolgervi a Società o Ditte regolarmente iscritte al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio, di avvalervi di ingegneri, architetti, geometri o tecnici presenti nei rispettivi Albi professionali ed abilitati ad esercitare. Sicuramente, accertatevi che i vostri fornitori siano competenti ed abbiano già accumulato esperienza dell’ambito di questi differenti Bonus e Superbonus perché, sto constatando essere un difficile campo pieno di sfaccettature dove si sono addentrati “personaggi” e “sedicenti professionisti del settore” vogliosi di ottenere facili guadagni spesso a scapito di ignari consumatori.

Fatevi inoltre affiancare da commercialisti e fiscalisti in grado di ben consigliarvi sul da farsi, in funzione del vostro modo di percepire reddito, sia individualmente che congiuntamente al vostro coniuge.

Buone Feste

Con questo messaggio vorrei semplicemente augurare a tutti coloro che hanno potuto fare la conoscenza della mia persona e figura professionale, o approfondirla, attraverso questo essenziale sito che ho creato grazie al contributo del mio caro amico Alessandro (Pigstone Web Srl), di trascorrere delle serene feste natalizie con i propri cari.

Questo anno, che sta volgendo al termine, ha prodotto sicuramente, malgrado ancora immersi nelle problematiche legate alla Pandemia, un leggero miglioramento per ciò che concerne il settore immobiliare. Ho potuto constatare un movimento maggiore in termini di numero di compravendite concluse, grazie anche alle interessanti condizioni applicate dagli istituti di credito nella concessione di mutui ipotecari, anche per i giovani under 36, nonché agli incentivi e sgravi fiscali tutt’ora applicabili nelle ristrutturazioni delle singole unità immobiliari e dei fabbricati, mirati all’ottenimento di una efficienza energetica superiore rispetto alla precedente, mentre, per ciò che concerne i prezzi, eccetto abitazioni di buona qualità in zone importanti della città, non ho rilevato significativi aumenti delle quotazioni.

In virtù del soddisfacente andamento del mercato e del numero di operazioni immobiliari che ho ad oggi concluso, vorrei ringraziare, ed augurare uno splendido Natale, anche a tutte le persone ed i nuclei familiari coinvolti nelle compravendite da me intermediate per la fiducia ricevuta indipendentemente dalla Parte occupata e trasmettere con la sincerità che mi contraddistingue la grande soddisfazione per aver contribuito alla realizzazione di quei sogni volti a regalare ai vostri bambini spazi più ampi e superfici esterne vivibili per una crescita più serena.

E’ anche vero che, in diversi casi, ho dovuto aiutarvi a ridurre gli spazi delle vostre abitazioni per permettervi di raggiungere quel nobile fine, costituito dal fatto di vedere i vostri figli acquistare una casa e non continuare a pagare canoni di locazione a fondo perduto; ed anche questo è stato per me motivo di grande orgoglio.

Vi prometto che continuerò, in ogni anno a venire, Pandemia permettendo, e finché le forze mi sosterranno, a svolgere la mia attività con il massimo impegno, passione e professionalità, cercando sempre di migliorarmi e di permettere la realizzazione di tanti altri sogni immobiliari.

Concludo, augurandomi che la soddisfazione per il lavoro da me svolto vi induca con piacere ad avvalervi in futuro ancora del mio operato ed a segnalare la mia persona a coloro che, più che da un brand, vogliano essere affiancati da un professionista ed  un “amico”, esperto nel settore immobiliare.

Frazionare un’unità immobiliare può essere un’ottima soluzione

Sempre più spesso mi trovo a confrontarmi con proprietari di immobili di superfici particolarmente ampie, oltre 150 mq, che pur di non “svendere” la propria proprietà, penalizzata nella sua quotazione €/MQ rispetto a metrature inferiori, decidono di tenerla “chiusa”, senza che questa produca alcuna forma di reddito, ed anzi, generi esclusivamente costi annui, più o meno contenuti a secondo della zona in cui è ubicata.

Perché allora non prendere in considerazione un frazionamento dell’unità immobiliare in due unità più piccole e, conseguentemente, più facilmente vendibili o locabili?

 Il frazionamento di un immobile consiste, in ambito catastale ed urbanistico, nella divisione di un’unità immobiliare in due o più unità distinte e si contrappone alla fusione che, in senso contrario, consiste nell’accorpamento, o unione che dir si voglia, di più entità distinte mirato alla creazione di un’unità immobiliare più grande, pertanto, con un maggior numero di vani.

Il frazionamento è tra le modifiche maggiormente richieste in ambito di edilizia privata, dal momento che la suddivisione di un appartamento in due unità abitative più piccole presenta numerosi vantaggi dal punto di vista economico in caso di affitto o di vendita.

Il frazionamento di un immobile è la soluzione ideale anche se si vogliono abbattere le spese di gestione, inevitabilmente alte in caso di immobili di ampie dimensioni.

È importante però sapere che per effettuare un frazionamento immobiliare bisogna attenersi a delle regole specifiche poiché è normato da precise leggi, la cui violazione può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

Provo a soffermarmi in modo sintetico sulla differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico, due concetti strettamente legati a quello di conformità.

Differenze fra frazionamento catastale ed urbanistico

In sintesi, il frazionamento catastale consiste nella registrazione, presso gli uffici del Catasto Fabbricati del Comune di Roma, della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti e la conseguente assegnazione di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.

Il frazionamento urbanistico invece, è relativo agli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell’immobile che vanno a modificare la planimetria originaria depositata in Comune.

È necessario comunicare prontamente, sia al Comune che in Catasto, qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile al fine di ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale, fondamentali per attestare la corrispondenza tra documentazione e stato di fatto dell’immobile.

Pratiche edilizie applicabili

Il frazionamento immobiliare è un tipo di intervento che ricade nell’ambito dell’edilizia libera ed è quindi regolato dal regolamento edilizio del Comune di competenza che è l’unico Ente deputato ad autorizzare i lavori. 

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l’iter per la divisione di un’unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:

  1. Comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una “Comunicazione di inizio lavori asseverata” (CILA) che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). In caso di cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Non è necessario richiedere il “permesso a costruire”.
  2. Aggiornamento catastale delle planimetrie. La legge prevede l’obbligo di comunicare prontamente al Catasto Fabbricati qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un’ unità immobiliare.
  3. Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
  4. Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

Relativamente a quanto espresso, mi sento di suggerirvi per realizzare il frazionamento di un immobile, di avvalervi di professionisti esperti poiché lo ritengo fondamentale per il buon fine dell’operazione ed eventualmente, anche per sanare  quelli effettuati abusivamente.

Oggi, sono presenti sul mercato diverse società costituite appositamente da investitori che prospettano a proprietari, rinunciatari nel cedere le loro proprietà a prezzi inferiori a quelli aspettati, buone quotazioni di realizzo, poiché, a fronte del successivo frazionamento in due o più unità di dimensioni inferiori a quella originaria,   riescono a vendere con prezzi €/MQ proporzionalmente più elevati, realizzando utili tali da giustificare l’operazione economica speculativa effettuata.

Vi consiglio però, in conclusione, di visionare con attenzione i contratti a voi sottoposti da queste società e soprattutto i tempi e le modalità di pagamento del vostro immobile.

Io sono a vostra disposizione per affiancarvi in questo tipo di consulenza o per aiutarvi ad effettuare direttamente il frazionamento immobiliare della vostra ampia superficie ed a permettervi di realizzare, con più facilità, un prezzo superiore vendendo le unità scaturite.

Fabrizio Costantini

Il piacere di collaborare con un collega

Ci tengo a tornare su un argomento importante per il buon fine di un maggior numero di operazioni di vendita: la COLLABORAZIONE con colleghi competenti e professionali.

Fermo restando che ritengo fondamentale rimanere il punto di riferimento della proprietà  a seguito dell’incarico di mediazione conferitomi, nella maggior parte dei casi per una fiducia acquisita nel tempo, è spesso utile avvalersi di collaborazioni per diverse motivazioni: l’immobile si trova particolarmente distante dalla propria sede lavorativa, un collega ha dei clienti specifici a cui proporlo per alcune caratteristiche in quel determinato momento non presenti nella zona di competenza o a seguito di urgenze abitative scaturite dai tempi di rilascio delle proprie unità immobiliari.

Ed è proprio per una difficoltà nell’effettuare con costanza appuntamenti di vendita in via Simone Martini, zona Montesacro, che ho preferito, prima dell’estate, per alienare ad un mio amico e cliente fidelizzato da molti anni un importante immobile di famiglia, di circa 130 mq più superfici esterne e posto auto inserito in un grazioso edificio risalente alla metà degli anni ’50, di farmi affiancare da un bravo e preparato collega che risponde al nome di Alessandro Pugliese, che opera da quasi un ventennio a Roma Nord.

Per ciò che concerne la pubblicità sui portali di settore, questa è stata da me coordinata ed organizzata, sia sotto l’aspetto del servizio fotografico che per la descrizione dettagliata delle caratteristiche dell’unità immobiliare e sue pertinenze.  Alessandro, si è invece occupato del reperimento della documentazione, di provvedere, tramite un tecnico di sua fiducia proposto al proprietario su mia indicazione, di far avviare la pratica edilizia necessaria a regolarizzare alcune difformità urbanistico-catastali ormai quasi costantemente presenti in ogni compravendita e di effettuare, a seguito della consegna delle chiavi, le visite con i potenziali acquirenti.

L’immobile, strategicamente in buona posizione, ben presentato sul mercato e con un corretto prezzo di richiesta, ha, fin dal primo mese di luglio, iniziato a generare appuntamenti mirati, essendo necessari interventi di ristrutturazione a carattere generale che avrebbero fatto lievitare i costi totali dell’acquisto. Il rapporto di fiducia che mi legava alla proprietà, mi spingeva, dopo le costanti relazioni di Alessandro, ad interfacciarmi personalmente con il mio amico/cliente per informarlo di tutti i pareri e commenti scaturiti a fronte delle visite effettuate.

Trascorsa l’estate e, dopo aver ripreso, dalla prima decade di settembre, gli appuntamenti sull’immobile, nei primi giorni del mese di ottobre, Alessandro mi comunica, entusiasta, che un cliente, il quale aveva già visitato con la sua famiglia l’appartamento per ben due volte, era interessato a sottoscrivere una concreta proposta di acquisto. Effettivamente, la proposta si concretizza nei giorni successivi e, l’abilità contrattuale e le competenze di Alessandro Pugliese permettono di ottenere un prezzo di offerta in linea con la valutazione da me fornita in sede di conferimento dell’incarico e, soprattutto, una tempistica, per la corresponsione delle caparre confirmatorie, idonea a permettere il completamento della pratica edilizia inoltrata all’ufficio tecnico del Municipio competente.

Con Alessandro ci siamo così recati presso lo studio del proprietario per sottoporre la proposta raccolta e, dopo aver esposto tutte le motivazioni a supporto delle condizioni inserite nella medesima, abbiamo ottenuto, con grande soddisfazione anche per gli attestati di stima ricevuti a seguito del binomio istituito per l’operazione di vendita, la meritata “accettazione”.

Siamo ancora in attesa con le Parti di addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile ma, avendo pianificato il tutto con molta attenzione, siamo convinti sarà, a breve, il coronamento di un buon lavoro svolto in collaborazione.

Con Alessandro, ci siamo indubbiamente ripromessi, visto il piacevole  e soddisfacente rapporto istituito e testato nella vendita di via Simone Martini,  di riproporci in affiancamento per concludere altre operazioni con la passione e professionalità lavorativa che ci accomunano.

Compravendita

Un’altra bella doppia operazione di compravendita

In molti casi, la consegna delle chiavi in anticipo rispetto alla sottoscrizione del rogito notarile è vista come un grande rischio e, viene sconsigliata dai “soliti” amici legali che sollevano preoccupazioni ed incutono ansie, in alcuni casi, ingiustificate.

Sono riuscito a concludere, proprio oggi, una entusiasmante doppia operazione di compravendita che, grazie alla consegna anticipata di una copia delle chiavi, per l’effettuazione di opere di ristrutturazione all’interno dell’abitazione oggetto di acquisto, ha permesso ad una semplice e genuina coppia di settantenni, di trasferirsi, senza effettuare spostamenti intermedi in chissà quale unità immobiliare temporanea, direttamente nella nuova casa acquistata.

Tutto è iniziato da una doppia visita in un appartamento in zona Monteverde – Colli Portuensi, effettuata dai sigg. Santinelli su un immobile da me gestito che, animati da una grande volontà di avvicinarsi alla propria figlia ed ai loro nipotini, hanno manifestato immediatamente la volontà di effettuare una proposta di acquisto, evidenziando la necessità di alienare la propria abitazione in zona Piazzale degli Eroi.

Ho raccolto così la proposta di acquisto dei sigg. Santinelli per l’immobile di via Pier Vettori ad un prezzo estremamente interessante per le aspettative dei venditori. L’unica problematica era costituita dalla tempistica del rogito notarile che, doveva prevedere la conclusione della loro operazione di vendita. Con grande soddisfazione, dopo aver, a mio avviso, valutato con attenzione la mia persona, mi hanno altresì manifestato l’intenzione di conferire, in caso di accettazione della loro proposta di acquisto, la vendita del loro immobile a me!!!

Dopo aver valutato con attenzione le qualità morali dei proponenti, vado in accettazione ed ottengo il benestare dai comproprietari di via Pier Vettori prospettando loro la possibilità che, a fronte di una apposita scrittura che li tutelasse sotto tutti gli aspetti, avrebbero dovuto permettere l’effettuazione, anticipatamente al rogito notarile, di alcuni lavori di ristrutturazione necessari a rendere la loro unità immobiliare, idonea ad essere abitata, almeno nel rispetto delle normative in termini di sicurezza impiantistica. Ed anche su questo argomento, ottengo la loro disponibilità, sicuramente facilitato dal fatto che l’unità immobiliare oggetto di vendita, non è abitata.

Chiuso l’accordo economico per Via Pier Vettori, mi viene conferito dai sigg. Santinelli l’incarico di vendita del loro immobile dei in via Luigi Rizzo, un bell’appartamento di 120 mq. coperti con cantina in un signorile complesso residenziale. Il prezzo di vendita, malgrado la mia valutazione sia stata decisamente inferiore rispetto alle loro aspettative, attira comunque l’attenzione di diversi potenziali acquirenti.

Per non dilungarmi più di tanto, dopo aver effettuato un discreto numero di visite in tempi ristretti, ottengo una seria proposta di acquisto da una coppia che, in pochi mesi, aumenterà di un’unità il suo nucleo familiare; dopo aver ben argomentato ai sigg. Santinelli la proposta raccolta, ottengo, con estrema fatica, la loro accettazione, essendosi convinti di aver chiuso un ottimo accordo economico con una tempistica a loro perfettamente congeniale.

Mi dedico così a far recepire, ai comproprietari di via Pier Vettori, le qualità dei sigg. Santinelli, permettendo loro, dopo aver versato una sostanziosa caparra confirmatoria,  di ottenere l’accesso all’unità immobiliare esclusivamente al fine di effettuare alcuni lavori di ristrutturazione  indispensabili, assumendosi tutte le responsabilità conseguenti e, sottoscrivendo, al proposito, una scrittura che rassicurava la proprietà e permetteva, a quest’ultima, di incassare un ulteriore somma, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria fino a tal momento ricevuta.

Giunge finalmente il momento della sottoscrizione di un importante doppio rogito notarile, che ha dimostrato che, in taluni casi, i proprietari devono avere una maggiore elasticità nel valutare i propri interlocutori e, soprattutto, mettere sul piatto quell’umanità e comprensione che, è facile sconsigliare dall’esterno per preconcetti acquisiti.

Grazie al mio impegno ed operato, gli acquirenti dell’unità immobiliare di via Luigi Rizzo, hanno effettuato il loro rogito notarile, sono divenuti proprietari di una bella abitazione e, sono in attesa che nasca, ormai a momenti, una bambina che renderà ancor più importante il loro acquisto; i sigg. Santinelli, hanno anch’essi coronato i loro sogni, si sono appena trasferiti nella loro nuova abitazione e, si sono avvicinati alla loro cara figlia ed i propri nipotini, ed infine, i cari fratelli comproprietari dell’immobile di via Pier Vettori hanno incassato il loro meritato saldo prezzo, constatando con piacere, che possano esistere eccezioni alla consegna anticipata delle chiavi di un immobile oggetto di vendita. L’importante è avere un bravo agente immobiliare in grado di coordinare una delicata doppia operazione di compravendita!

Sono felice di aver concluso, con professionalità e competenza, questa doppia difficile operazione ed aver reso felici due splendidi nuclei familiari ed una coppia di fratelli che, ritengo non possano fare a meno di parlar bene di me.

Condono edilizio

Condono edilizio: burocrazia farraginosa e soluzioni ancora estreme

Altro argomento che ci troviamo, con buona continuità, ad affrontare quando effettuiamo sopralluoghi in appartamenti e, soprattutto in villini e ville, sono gli aumenti di cubatura costituiti, nella maggior parte dei casi, da verande in alluminio o strutture in muratura e legno. 

Purtroppo, la risposta più comune dei proprietari è: “ma lo hanno fatto tutti?”, che non è sufficiente a sanare questo tipo di difformità.

Se non abbiamo una regolare domanda di condono presentata e, la conseguente “concessione in sanatoria” rilasciata dall’Ufficio Speciale Condono Edilizio del nostro Comune, non possiamo considerare il nostro abuso sanato.

  • Il condono è una vera e propria legge che consente l’abolizione di una pena;
  • mentre la concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, regolamentato dal Testo Unico per l’Edilizia, che può essere richiesto per edifici costruiti a livello abusivo o difformi dalle norme che siano stati nel frattempo sottoposti a regolamentazione e dunque al momento della richiesta della sanatoria siano conformi alla disciplina urbanistica.

In particolare, la concessione edilizia in sanatoria dovrà basarsi sul principio della doppia conformità: ossia la struttura per la quale si richiede la regolamentazione edilizia dovrà essere conforme alla normativa urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento in cui viene richiesta la sanatoria.

Ovviamente, dal momento che si sta parlando di abuso commesso, la richiesta di sanatoria dovrà prevedere anche il pagamento di una pena pecuniaria da parte del trasgressore.

Successivamente al rilascio di una concessione edilizia in sanatoria per un aumento di cubatura effettuato, dovrà essere richiesto un nuovo certificato di agibilità, rispetto a quello ottenuto dall’edificio successivamente alla sua edificazione, se rilasciato, per la singola unità immobiliare a seguito della modifica scaturita.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono:

  • la prima è contenuta nei capi IV e V della 47/1985, e dunque si collocava almeno in un contesto di nuova regolamentazione della materia con l’introduzione di una serie di strumenti dissuasivi per gli abusi futuri; le successive, invece, contengono testi normativi diversi dalla prima, per lo più finalizzate a fare cassa erariale, e si risolvono nella sostanziale estensione del lasso di tempo entro il quale l’abuso doveva essere stato ultimato per poter fruire del beneficio. Trattasi degli:
  • – Art. 39 della 724/1994 (c.d. “secondo condono”), la cui disciplina procedimentale è stata completata con la L. 662/1996, contenente alcune limitazioni e condizione aggiuntive rispetto alla precedente L. 47/85;
  • – Art. 32 326/2003 (conversione D.L.  269/2003), che ha applicato la disciplina del condono risultante da predetti capi IV e V della L. 47/1985, modificati dall’art. 39 L. 724/1994, alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, seppure ponendo l’ulteriore limite che esse non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30 % della volumetria originaria o, in alternativa, superiore a 750 metri cubi.

Dopo tre condoni in tre decenni, l’istituto del Condono edilizio risulta tutt’altro che obsoleto o dimenticato, infatti non sono pochi i Comuni italiani presso i quali sono ancora in attesa di definizione migliaia di domande inevase.

In questo periodo bisogna dire che stiamo constatando, con gran dispiacere per le ripercussioni che ciò sta comportando nello svolgimento della nostra professione, un’immobilità dell’U.S.C.E. di Roma, pratiche risalenti al primo Condono dell’85 non riescono ad ottenere le concessioni in sanatoria che, oltre a permettere la stipula di molteplici rogiti notarili, garantirebbero di snellire le tante pratiche che ristagnano in plichi cartacei che attendono di essere visionati da tecnici competenti. Non si riesce ormai più neanche a sollecitare i rilasci attraverso richieste ufficiali inoltrate dai Notai in attesa di stipulare o dai legali delle Parti coinvolte nelle compravendite. 

Come siamo costretti a risolvere alcune compravendite con domande di condono aperte? Semplicemente, ove possibile, costringendo i proprietari a rimuovere le strutture realizzate per permettere il buon fine delle perizie tecniche per l’erogazione dei mutui necessari al saldo dei prezzi pattuiti.

Pertanto, preparatevi ad applicare queste soluzioni estreme perché, purtroppo, da queste situazioni non si riesce facilmente ad uscirne in tempi brevi…. e non si vedono soluzioni all’orizzonte.