CILA e SCIA: cosa sono e perché sono importanti

Al giorno d’oggi la regolarità urbanistica e catastale degli immobili sono elementi essenziali per poter intraprendere una vendita ed evitare antipatiche situazioni di stallo che spesso sfociano in contenziosi inaspettati. Cila che Scia sono pratiche edilizie destinate a regolarizzare modifiche interne ed esterne (di prospetti) realizzate in precedenza senza le dovute autorizzazioni.

Come già spiegato in precedenza, nella maggior parte dei casi, sarà necessario garantire al vostro acquirente la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e pertinenze al fine di sottoscrivere il rogito notarile, l’erogazione di un eventuale mutuo e per il saldo prezzo della compravendita. Pertanto, prima di immettere l’immobile sul mercato, il mio consiglio è quello di affidarvi ad un tecnico (geometra, architetto o ingegnere iscritto ai rispettivi Albi) che rediga una relazione che attesti lo stato attuale della vostra abitazione e sue eventuali pertinenze, in merito a quanto da dover garantire. È in questa fase che si comincia a parlare con il tecnico della necessità di effettuare una Cila o Scia che permettano di sanare le possibili difformità interne ed esterne evidenziatesi nel sopralluogo rispetto alla planimetria catastale depositata presso il Catasto Fabbricati del Comune di Roma. Entrambe prevedono sanzioni economiche, più o meno corpose secondo i casi, oltre al giusto compenso spettante al tecnico che dovrà provvedere alla presentazione della pratica idonea. I tempi possono variare a seconda degli uffici con cui il professionista dovrà interfacciarsi, dal tipo di autorizzazione da dover ottenere e dalle difficoltà burocratiche oggi causate dalla pandemia in essere.

Ma entriamo un pochino nel dettaglio per fornirvi quei concetti base che possono esservi utili nelle situazioni più comuni a cui è probabile vi troviate di fronte, lasciando le spiegazioni ancor più specifiche ai tecnici che andrete ad interpellare per affidare l’incarico.

Che cos’è una CILA?

La CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – è una pratica edilizia introdotta nel 2010 per comunicare la volontà di apportare modifiche interne all’abitazione e serve ad aggiornare la planimetria catastale depositata in Catasto Fabbricati per renderla corrispondente a quella del “fine lavori”.

La CILA comunica opere che potrebbero essere definite come manutenzioni straordinarie “leggere” come, ad esempio, una diversa distribuzione degli spazi (compreso l’abbattimento di tramezzature non portanti).  Nelle opere ricadenti nella Cila sono comprese anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) e l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere che possono comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari (nonché del carico urbanistico come l’aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Essa va presentata presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUET) territorialmente competente. A depositarla può essere sia il proprietario (o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”), che l’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile. Anche un professionista abilitato, iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere, può presentare la CILA, se delegato da uno dei comproprietari. Detto questo, va ricordato che il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è ormai comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). Vista pertanto la necessità di avvalersi di un tecnico sarà lui, nella maggior parte dei casi, a presentare la Cila.

Che cos’è una SCIA?

A gradi linee possiamo dire che la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA quando gli interventi riguardano opere che insistono sui prospetti degli edifici (nella maggior parte dei casi aperture di finestre e porte finestre). In tal caso, il più delle volte, il professionista incaricato è costretto ad accedere al progetto di costruzione del fabbricato coinvolto per effettuare verifiche e confronti con quanto realizzato in conformità alla/e licenza/e di costruzione. La SCIA, viene anche utilizzata per effettuare cambi di destinazione d’uso.

E se sono presenti difformità  nella planimetria catastale? Come facciamo a regolarizzarle?

Decidendo di affrontare una vendita, è oggi necessario regolarizzare tutte le variazioni presenti nella visura catastale storica degli immobili, anche se antecedenti al vostro acquisto, che non siete in grado di giustificare attraverso idonea documentazione urbanistica. Un classico sono le varie “esatte rappresentazioni grafiche e/o diverse distribuzioni dei spazi” che, a suo tempo, venivano accettate dai notai anche se avevano semplicemente aggiornato solo la planimetria in Catasto.

Dopo aver interpellato un tecnico per avere la relazione attestante lo stato di salute urbanistico e catastale della vostra abitazione e sue pertinenze, nella maggior parte dei casi risulta necessario regolarizzare la classica parete abbattuta nell’ingresso per rendere a vista il soggiorno, la creazione di un ripostiglio utile in casa, un controsoffitto che ha abbassato la quota del soffitto o, ancor più, la realizzazione di un secondo servizio o dell’angolo cottura a discapito della vecchia cucina che è divenuta – se almeno di 9 mq – una cameretta per il vostro bambino.

E’ possibile sanare e regolarizzare tutte le difformità attraverso le medesime pratiche edilizie CILA e SCIA denominate “IN SANATORIA” detto anche “ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’”.  Queste prevedono il pagamento entrambe una sanzione di € 1.000,00 + diritti di istruttoria che possono variare a secondo del titolo urbanistico utilizzato. Inoltre dovrà essere aggiunto l’onorario del professionista incaricato di redigere, presentare e seguire fino al suo buon fine la pratica edilizia necessaria per ciascun caso specifico.

Relativamente alla SCIA, i costi possono lievitare a seguito di calcoli tecnici  da applicare per le superfici oggetto di sanatoria.

Quali sono  i tempi da considerare per ciascuna pratica?

Per una semplice CILA possono essere sufficienti 30 giorni ma possono dover essere necessari anche sei mesi per portare a termine una SCIA.

Spero di essere riuscito a presentare, il più chiaro e semplice possibile, quelli che sono gli aspetti urbanistici e catastali più ricorrenti da affrontare nelle compravendite immobiliari e aver efficacemente spiegato il perché sono convinto che, in questo mercato, non si possa più prescindere dall’avvalersi di professionisti  seri e competenti sia per gli aspetti tecnici appena trattati che per l’intera intermediazione immobiliare.

Formazione Costantini

Formazione: la chiave per costruire il futuro

Ho sempre reputato la formazione come un elemento fondamentale per la mia crescita professionale e per l’accrescimento delle mie competenze.

Avendo deciso di essere un agente immobiliare per la vita, nel corso della mia carriera lavorativa ho partecipato a numerosi corsi di formazione. In questo modo ho potuto conoscere personaggi di livello internazionale come Mike Ferry e Roberto Re da cui ho appreso concetti e metodi che, applicati nelle mie attività, ancora oggi mi permettono di essere sempre proattivo, positivo e voglioso di far bene trasmettendo giornalmente utilità ai miei interlocutori. Ma colui che ha maggiormente contribuito nel tempo a rendermi, senza presunzione, un professionista del settore immobiliare più sicuro di sé e che mi ha spinto ad accrescere sempre le competenze specifiche rendendomi un consulente migliore è stato Bruno Vettore.

Bruno VettoreHo la fortuna ed il piacere di conoscere Bruno Vettore da oltre un ventennio. Fin dalle prime partecipazioni ai suoi corsi formativi, audizioni e convention da lui tenute grazie alle innumerevoli cariche di spicco ricoperte (tra cui quelle con il brand Pirelli Re che mi ha visto protagonista per quasi un decennio) mi ha trasmesso una grande carica professionale ed un carisma unici nel nostro settore. Ritengo che la caratteristica principale di Bruno Vettore, nonché grande vantaggio per la nostra categoria, sia quella di essere lui, per primo, un agente immobiliare. Negli anni, ha accresciuto le sue competenze professionali sul campo per cercare di trasmettere a noi agenti, con estrema chiarezza e con la giusta durezza, consigli e soluzioni da applicare nelle diverse e delicate fasi della nostra attività.

Continuo ad ammirare ed avere enorme stima per Bruno Vettore anche per aver sempre spinto noi agenti a svolgere la nostra difficoltosa attività nel rispetto del codice deontologico, in modo trasparente, leale e trasmettendo con sincerità tutte le informazioni di nostra conoscenza alle Parti coinvolte nelle operazioni commerciali anche a discapito del buon fine delle medesime.

Io, ai concetti predetti, ho unito grande passione creando un fantastico cocktail che è ormai da anni parte integrante del mio modo di operare, che mi ha permesso di raggiungere importanti traguardi e di ottenere, con buona continuità, grandi soddisfazioni ed attestati di fiducia che custodisco con orgoglio nel mio cuore.

Ringrazio Bruno Vettore per quanto fino ad oggi apportato alla mia figura professionale, per quanto ancora mi sta dando in questo difficile e lungo periodo di pandemia (non ultimo l’interessantissimo programma formativo on line  “Building the Future”) e per quanto ancora mi darà. Sono certo che, quanto prima, avrò nuovamente il piacere, in presenza, di godere delle sue performance.

L’importanza dell’aspetto urbanistico degli immobili

Al giorno d’oggi è fondamentale affidare un incarico di vendita ad un agente e consulente immobiliare con la dovuta esperienza, le necessarie competenze e che si avvalga di collaborazioni con altrettanti seri professionisti in grado di garantire, in team, il buon fine di tutte le operazioni tecniche e finanziarie giungendo così alla sottoscrizione degli atti definitivi delle vendite senza imprevisti.

Come già anticipato in precedenza, per poter portare a termine le transazioni immobiliari, è ormai obbligatorio possedere una regolarità sia urbanistica che catastale.

Di conseguenza, prima dell’immissione sul mercato dei propri immobili e loro pertinenze, i proprietari – la “Parte Promittente Venditrice” nelle compravendite – spesso hanno necessità di incaricare un tecnico regolarmente iscritto agli albi competenti di verificare la loro regolarità urbanistica e catastale: dalla conformità con il progetto di costruzione fino alla rispondenza della distribuzione interna degli ambienti con la planimetria depositata in Catasto, giustificando tutte le variazioni intercorse in questo lungo arco di tempo con idonea documentazione.

Ecco perché ritengo sempre più importante che i proprietari ottengano una relazione tecnica di un geometra, ingegnere o architetto che, qualora ritenuto necessaria dalla “Parte Promissaria Acquirente” e notaio rogante, potrà divenire asseverata e certificare lo stato di salute urbanistico e catastale dei propri immobili. Inoltre, nel caso di eventuali difformità, gli accertamenti e i sopralluoghi effettuati dai predetti professionisti indicheranno le pratiche edilizie da presentare.

A questo proposito, vi invito di seguito a leggere con attenzione uno stralcio del comunicato redatto dal Dott. Michele Pizzullo, responsabile del servizio di consulenza legale di FIMAA Roma – Confcommercio, relativo all’introduzione della ”Attestazione dello stato legittimo dell’immobile “ quale possibilità di documentare in modo asseverato la certificazione della situazione urbanistica e catastale degli immobili allegandola all’atto di vendita.

  • Cosa si intende per “stato legittimo dell’immobile”

La legge n. 120/2020 prevede che lo “stato legittimo” del fabbricato o della singola unità immobiliare è stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli edilizi successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, nonché nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

  • L’importanza dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo dell’immobile è attestato da una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) che deve, oltre a quanto dalla legge sopra previsto, evidenziare anche le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, che non costituiscono violazioni edilizie (art. 34-bis, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 120/2020) e pertanto non escludono la regolarità edilizia dell’immobile (che, ai sensi del T.U. edilizia, si verifica nelle ipotesi di totale difformità, ex art. 31, o variazioni essenziali, ex art. 32, rispetto all’originario progetto assentito, equivalenti alla mancanza di un titolo edilizio), sempreché non si tratti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e riguardino esclusivamente le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (ossia non siano state realizzate e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Sarà, pertanto, il tecnico incaricato dal venditore a valutare tali modifiche e a evidenziare quant’altro risultante all’esito delle verifiche effettuate e riportate nella dichiarazione asseverata attestante lo stato legittimo dell’immobile in occasione della presentazione di una pratica edilizia, direttamente nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con una specifica dichiarazione asseverata da allegare all’atto di trasferimento della proprietà del fabbricato.

L’introduzione dell’attestazione di stato legittimo del fabbricato consente di ottenere una garanzia formale e qualificata della reale e pertinente preesistenza urbanistica e della regolarità  edilizia riguardo all’immobile negoziato, ivi compresa la sussistenza dei requisiti di agibilità dell’immobile o della singola unità immobiliare, ovvero dello stato reale ed effettivo dell’immobile che, in tutto o in parte, differisca dai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la realizzazione o le successive modificazioni e sia sprovvisto dei requisiti di agibilità. –

Io e la mia squadra di professionisti saremo lieti di diventare il vostro riferimento per vendere casa a Roma in tutta serenità.

Partner Fabrizio Costantini

I miei partner

Nei tanti anni di attività svolti nel settore immobiliare ho cercato sempre di migliorarmi per offrire un servizio di consulenza ed intermediazione sempre più qualitativi. Questo percorso mi ha portato a sviluppare tante sinergie lavorative con altri professionisti, il cui operato è risultato fondamentale per il buon fine della maggior parte delle compravendite concluse.

Nel tempo, ho selezionato fra questi un numero di persone e aziende con elevati profili professionali di provata onestà, lealtà e trasparenza, creando un gruppo coeso che mi permette a tutt’oggi di garantire ai miei clienti non solo tutti i servizi strettamente connessi alle compravendite immobiliari, ma anche quelli post vendita, in modo da garantire a tutte le Parti coinvolte di vivere con maggior serenità la consegna di un’abitazione o il trasferimento in quella che, con felicità ed entusiasmo, accoglierà e custodirà la propria famiglia per un buon numero di anni.

Le figure professionali di cui oggi non posso più fare a meno sono:

  • Notai;
  • Consulenti e Broker per la concessione di mutui ipotecari;
  • Architetti e Geometri, oggi sempre più fondamentali per dipanare le innumerevoli e più disparate problematiche legate all’aspetto urbanistico e catastale degli immobili;
  • Fotografi;
  • Imprese Società di ristrutturazione e traslochi sempre più delicati e complicati in questo periodo di pandemia.

Inoltre, sono ben lieto di fornire consigli, informazioni e nominativi per allacci e disdette di utenze, nonché spiegazioni inerenti le procedure necessarie per portare a termine contratti di locazione residenziali e commerciali rendendo efficaci e legalmente validi i patti e le condizioni in essi contenuti.

Non c’è guadagno che possa compensare il grado di soddisfazione personale e professionale raggiunto quando il mio operato riesce a permettere ai miei clienti, alle prese con una o più operazioni immobiliari, di poter continuare a svolgere le proprie attività lavorative e, nella maggior parte dei casi, anche tutti i compiti che, in qualità di genitori, non possono essere interrotti.

Non posso fare a meno di concludere ringraziando di cuore il Geom. Daniele Danna e l’Arch. Simone Roberti per la loro pazienza e la disponibilità, per le competenze continuamente dimostrate, nonché per le soluzioni che hanno facilitato e permesso il buon fine di numerose compravendite da me curate nell’intermediazione e, di consolidare negli anni una piacevole collaborazione professionale.

Incarico esclusiva

L’importanza del conferimento dell’incarico di vendita in esclusiva

Dopo aver espresso l’importanza dell’incarico di vendita, mi soffermo sul perché questo debba, a mio avviso, essere conferito in esclusiva.

Come concetto di base ritengo che una ben organizzata struttura immobiliare, debba essere in grado di pianificare un investimento economico su ciascun immobile gestito al fine di poter produrre nel più breve tempo possibile il miglior risultato alla proprietà.

Per investimento economico intendo:

  • un servizio fotografico effettuato da un professionista completo di foto a 360°, tour virtuali degli immobili e video; inoltre, a secondo del tipo di immobile trattato, anche tour all’interno dell’abitazione in 3D;
  • realizzazione di cartelli, volantini, brochure, striscioni e quant’altro possa essere mirato ad una informazione professionale di ciascun immobile trattato, valutando con attenzione ubicazione, esposizione e contesto in cui è inserito;
  • posizionamento Top sui portali di settore con maggior transito, mantenendo tali posizioni per l’intera durata dell’incarico di vendita ricevuto.

Indubbiamente quanto sopra elencato, tanto decantato da tutte le agenzie immobiliari, può essere messo in pratica nei modi più efficienti da ciascuna di esse esclusivamente a seguito di un incarico di mediazione per la vendita ricevuto in esclusiva, poiché solo ciò può confermare piena fiducia e permettere lo svolgimento di un lavoro professionale in serenità, sapendo di poter ottenere, portando a termine il proprio impegno entro il tempo di durata del rapporto, un ritorno economico in termini di provvigioni.

Purtroppo il mancato conferimento di un incarico in forma esclusiva da parte di “privati” che pubblicizzano i loro immobili e che autorizzano in buona fede semplicemente le agenzie a portare clienti propri senza impegni reciproci, generano purtroppo sistematicamente una duplicazione, da parte di quest’ultime, degli annunci sui portali senza alcun rispetto dei prezzi richiesti dai proprietari, delle descrizioni e delle foto degli immobili già privatamente sul mercato, che vengono annesse, nella maggior parte dei casi, “alla meno peggio” agli annunci duplicati. Tutto ciò, semplicemente per generare contatti, proporre altri immobili in portafoglio e cercare di ottenere una qualche utilità lavorativa senza minimamente pensare all’attività screditante causata ai singoli proprietari; questi ultimi, non accorgendosi facilmente di tutto ciò,  rimangono convinti che qualche visita ricevuta tramite le agenzie siano frutto delle proprie banche dati ma, in realtà, il più delle volte, sono clienti catturati attraverso chiamate scaturite da questi pseudo annunci posizionati sul web.

In ultimo, un incarico in esclusiva conferito non preclude la possibilità alla proprietà di usufruire anche di clienti “veri” inseriti nelle banche dati di altre strutture, poiché è sufficiente che l’agenzia detentrice dell’incarico si renda disponibile alla collaborazione con i colleghi ed ecco risolto il problema.

Oltre a tutto ciò, si può anche prevedere con la proprietà, se ritenuto necessario da quest’ultima, di escludere dagli incarichi conferiti in esclusiva, nominativi di potenziali acquirenti con cui può riservarsi di trattare personalmente la vendita senza riconoscere provvigioni in caso di conclusione della compravendita.

Per tutte queste molteplici motivazioni, sfumature delle stesse, e per quant’altro non previsto che mi riservo di esporvi personalmente, è importante affidarsi ad un esperto, serio e trasparente agente immobiliare, indipendentemente dalla struttura di cui è titolare, socio o responsabile e farvi assistere ed affiancare per valorizzare al meglio la vostra operazione di vendita.

Da trent’anni opero nel rispetto di quei valori deontologici che mi permettono ancora oggi di poter contare su una clientela fidelizzata da tempo e nuovi clienti a cui, con enorme soddisfazione, sono stato consigliato professionalmente e come persona.

Mi auguro quanto prima di annoverarvi nella mia “famiglia”.

come valutare un immobile

Come valutare un immobile

Una corretta valutazione dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze è la base di una vendita conclusa in tempi brevi e ad un prezzo di mercato soddisfacente per entrambe le Parti coinvolte.

La valutazione di un immobile residenziale si fonda su innumerevoli informazioni acquisite sia a seguito del sopralluogo effettuato dall’agente immobiliare, che da approfondite ricerche presso banche dati, fonti di rilevazione ed archivi presenti all’interno dell’Agenzia del Territorio (OMI), Nomisma, Tecnoborsa e Borsa Immobiliare di Roma, Associazioni di categoria (FIMAA, FIAIP ecc.), le quali permettono di estrapolare dati relativi a compravendite concluse negli ultimi sei mesi per immobili con medesime caratteristiche ubicate nella zona di competenza.

Acquisite tutte queste informazioni viene determinato un prezzo €/Mq di zona da applicare ad una superficie cosiddetta “commerciale”, vale a dire, il prodotto di quella netta “calpestabile” incrementata con:

  • le percentuali di competenza relative agli spazi esterni (giardini, balconi, terrazzi a livello e sovrastanti in proprietà) e di pertinenze (posti auto, box e cantine)
  • i coefficienti che premiano o penalizzano l’unità immobiliare in virtù di fattori quali: tipo di edificio ed anno di costruzione, piano, esposizione, vista, stato di manutenzione e disposizione degli ambienti, presenza di ascensore e di barriere architettoniche, servizio di portineria ecc.

Indubbiamente, la valutazione che fornisce un agente immobiliare è differente da quella prettamente tecnica che può rilasciare un perito (generalmente geometra, architetto o ingegnere) il quale, nella maggior parte dei casi, mira a risolvere diatribe e contenziosi, stabilire un valore commerciale per l’erogazione di finanziamenti e mutui, o a determinare i valori di ammortamento di immobili facenti parte di patrimoni di aziende o fondi d’investimento.

Dopo aver visionato tanti immobili nel corso della mia esperienza trentennale, ciascuno con le proprie caratteristiche e peculiarità, mi permetto di affermare che la valutazione di un bravo agente immobiliare, oltre essere basata sulle informazioni acquisite e sull’applicazione dei dati tecnici sopra elencati, deve contenere emotività: l’agente immobiliare deve riuscire a capire quanto un potenziale acquirente sia disposto a pagare quell’immobile e fino a dove potrebbe essere disposto a spingersi per non perdere l’opportunità di acquistarlo.

È qui che, a mio avviso, subentra la passione nello svolgere questa meravigliosa attività e la volontà di rendere soddisfatte entrambe le Parti, mettendo tutto ciò di fronte al puro aspetto economico costituito dall’entità delle provvigioni percepite.

Fabrizio Costantini

L’importanza dell’incarico di vendita

È molto importante che un immobile, posto sul mercato per la vendita, sia gestito da un professionista del settore immobiliare: solo questa figura professionale saprà esaltarne al meglio le caratteristiche, le peculiarità ed utilizzare efficacemente tutti quegli strumenti oggi necessari a permetterne una visibilità massima sul web.

Purtroppo, oggi, molti privati scelgono invece la strada della trattativa personale senza intermediari, convinti di incrementare i loro introiti o, comunque, di facilitare la vendita dell’immobile. Così facendo, però, finiscono per penalizzare non solo il prezzo conclusivo, ma spesso anche i tempi e le modalità di pagamento della compravendita.

Ecco perché:

  • l’abilità e l’esperienza di un agente immobiliare nel condurre le trattative ed intrattenere rapporti con i potenziali acquirenti non possono essere certamente comparati con le semplici competenze private;
  • molto spesso, i clienti, dopo aver visionato gli immobili privatamente, per non “offendere” i proprietari che abitualmente li affiancano nelle visite, si limitano semplicemente ad esternare i canonici complimenti per la casa e concludere con i classico “le faremo sapere” senza esternare le loro reali impressioni. Questo non accade invece con un agente immobiliare a cui i clienti confidano e sviscerano i propri pensieri, richiedendo altre alternative a quanto appena visionato o chiedendo, in caso di reale interesse, aiuti, soluzioni e garanzie per poter portare a termine la compravendita;
  • il privato, al contrario della figura professionale dell’agente, non ha modo di supportare i suoi potenziali acquirenti nel facilitare e monitorare una pratica per l’erogazione di un mutuo, oggi necessario nella maggior parte delle compravendite, e contribuire, magari, a far ottenere loro un 90 anziché un 80 % del valore di acquisto;
  • il privato difficilmente sarà in grado di gestire situazioni di particolare complessità; ne è il caso più lampante quando il potenziale acquirente, che abbia già effettuato il contratto preliminare di vendita della propria abitazione, deve versare il proprio ricavato per l’acquisto della nuova casa nel rispetto dei tempi concordati, gestendo le dovute differenze economiche in eccesso o in difetto, con la necessità di far coincidere i tempi previsti per i rispettivi rogiti notarili, nonché concordando il rilascio e la consegna delle due unità immobiliari coinvolte nelle compravendite permettendo i relativi traslochi e gli eventuali lavori di ristrutturazione che ne impediscono la vivibilità.
    La cosiddetta “doppia operazione” richiede competenze e conoscenze specifiche dato il grado di complessità e tecnicità che solo un professionista del settore saprà organizzare al meglio.
  • infine, non vanno sottovalutate le difformità urbanistiche o, ben che vada, semplicemente catastali, presenti nella maggior parte delle compravendite. La loro regolarizzazione potrebbe richiedere la gestione di una o più pratiche edilizie che solo chi opera nel settore saprà condurre al meglio tenendo conto dei costi e tempistiche per la conclusione delle medesime in affiancamento ai tecnici incaricati dalle rispettive Parti.

Ci sono anche altri motivi che ritengo importanti riguardo il farsi seguire da parte di un bravo agente immobiliare affinché una compravendita immobiliare possa seguire il suo corretto percorso fino al traguardo mantenendo serene entrambe le Parti coinvolte, ma questi mi riservo di esprimerli personalmente a voi a seguito di un incontro presso la vostra abitazione.

Nel prossimo blog tratterò i motivi principali per i quali, a mio avviso, sia fondamentale il conferimento dell’incarico di mediazione in forma esclusiva. Vi garantisco che, anche su questo argomento, ci sono molteplici aspetti che vi faranno riflettere e che vi lasceranno meravigliati per il fatto di non averli finora considerati.

Collabora con me

Collabora con me

In questo post voglio lanciare una proposta di collaborazione concreta per la creazione di un team di lavoro che crede nell’impegno, la volontà e la passione e che punta a generare, per coloro che ne faranno parte, emozioni, soddisfazioni, gratificazioni e guadagni.

Dopo aver contribuito, attraverso l’apertura di ulteriori due filiali, allo sviluppo di un brand che ritengo sarà protagonista nei prossimi anni del settore immobiliare nella nostra città, e la successiva inaugurazione del mio canale telematico personale, ho deciso di mettermi nuovamente in gioco dando la possibilità di ricevere un’ “attenzione lavorativa”, oggi fondamentale per il buon fine delle operazioni commerciali, a tutti coloro che vorranno avvalersi della mia esperienza, delle mie competenze e della mia passione.

A questo proposito, insieme alle persone con cui ho sposato questo progetto, mettiamo a disposizione non solo una struttura affidabile e consolidata da quasi un ventennio su Roma Nord che opera usufruendo dei servizi di un brand tra i più rinomati e storici nel settore immobiliare, ma anche la possibilità di lanciarsi in una vera e propria avventura con la prossima apertura di un ufficio nel quadrante Ovest della nostra città. Un team specializzato sta lavorando alla costruzione di un’immagine che rappresenterà una visione condivisa di professionalità e affidabilità nel settore immobiliare.

Vorrei quindi coinvolgere sia tutti quei colleghi che non si sentono valorizzati nelle strutture in cui operano attualmente e che vogliono diventare finalmente protagonisti in una nuova ambiziosa realtà, sia ragazzi giovani affascinati e volenterosi di cimentarsi in questa fantastica professione. A questi ultimi sono lieto di offrire personalmente un affiancamento ed una formazione professionale maturata in un trentennio di attività, cercando inoltre di trasferire tutti i quei piccoli e grandi “segreti” acquisiti nel tempo ed utili all’ottenimento dei migliori risultati. Per quanto riguarda l’aspetto puramente retributivo sono disposto a valutare le diverse esigenze economiche nel rispetto di ciascun livello e grado di esperienza.

Aspetto con entusiasmo i vostri contatti e sono convinto che ci divertiremo insieme!!!

Fabrizio Costantini

Benvenuti nel mio sito web

È con grande piacere ed estrema soddisfazione che guardo al realizzarsi del mio canale multimediale personale, voluto per dare la possibilità a chiunque voglia servirsi della mia figura professionale – clienti, amici, conoscenti e non – di mettersi in contatto con me in maniera facile e veloce.

La passione che da sempre alimenta il mio lavoro mi offre l’opportunità di essere H24 a disposizione sia di coloro in cerca di suggerimenti o chiarimenti, che di chi ha necessità di vendere o locare il proprio patrimonio immobiliare affidandosi ad una persona che sappia gestire le diverse operazioni con la dovuta professionalità e competenza.

Queste qualità, tanto decantate da tutti i miei colleghi e da coloro che in modo più o meno ufficiale ruotano intorno al mercato immobiliare, devono oggi, ancor più che in passato, essere anticipate da qualità morali della figura professionale di riferimento, la quale, oltre ad avere l’abilitazione per poter operare, deve saper conquistare la piena fiducia del proprio interlocutore ed accompagnarlo in serenità e sicurezza fino al termine della compravendita o locazione.

Questo è il motivo per il quale ho deciso di “metterci la faccia”.

Sono certo che il mio modo di lavorare, che mi accompagna da un trentennio, sia quello giusto. Questo perché punto ad instaurare quel rapporto di fiducia che rimane nel tempo; ed è proprio questa fiducia che, in questi 30 anni di carriera, mi ha permesso di fidelizzare (termine molto inflazionato nel nostro settore) un buon numero di persone e nuclei familiari che fanno squillare con continuità il mio cellulare, facendomi sentire orgoglioso del mio lavoro e facendomi battere il cuore: ogni nuova operazione mi prende e mi emoziona come se fosse la prima volta, alimentando la passione che sento nei confronti della mia attività.

Sono certo che il sito fcostantini.it permetterà di ampliare il numero dei miei clienti offrendomi l’opportunità di continuare a dimostragli che avvalendosi di Fabrizio avranno riposto la loro casa in mani sicure.