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IL CROWDFUNDING IMMOBILIARE

Dopo avervi parlato, nell’ultimo articolo, di fondi immobiliari, che già da oltre un ventennio permettono, attraverso quelli di tipo retail, anche a privati di investire capitali contenuti per acquistare, gestire e valorizzare beni immobili, oggi vi parlo di Crowdfunding Immobiliare che, negli ultimi anni, sta decisamente rivoluzionando il modo di investire nel mercato, offrendo un’alternativa accessibile anche a chi non dispone di grandi capitali o non desidera intestarsi un immobile. Questa forma d’investimento permette di partecipare a progetti ed operazioni immobiliari con un capitale ridotto, distribuendo i rischi e diversificando il proprio portafoglio.

In cosa consiste il Crowdfunding Immobiliare?
È un sistema di finanziamento collettivo che permette a più investitori di contribuire economicamente alla realizzazione di un progetto o alla finalizzazione di una singola operazione immobiliare. In cambio si ricevono i profitti generati dalle vendite o dalle locazioni degli immobili proporzionatamente agli importi investiti.
Esistono due principali tipologie di crowdfunding immobiliare:

• Equity crowdfunding: dove gli investitori acquistano quote della società proprietaria dell’immobile e partecipano agli utili;
• Lending crowdfunding: in cui gli investitori prestano il loro denaro agli sviluppatori immobiliari, per poi ricevere un interesse sul capitale investito.

Quali sono i vantaggi del Crowdfunding Immobiliare? 

Indubbiamente questo tipo d’investimento offre numerosi vantaggi rispetto all’acquisto diretto di un immobile:

• Accesso a investimenti con capitale ridotto: è possibile iniziare con importi contenuti, spesso a partire da poche centinaia di euro;
• Diversificazione del rischio: investire in più progetti riduce il rischio legato all’andamento di una singola operazione;
• Semplicità di gestione: non è necessario occuparsi direttamente della manutenzione o della gestione dell’immobile acquistato;
• Maggiore liquidità: rispetto all’acquisto di un immobile, gli investimenti in Crowdfunding hanno solitamente orizzonti temporali decisamente più brevi.

Come iniziare ad investire nel Crowdfunding Immobiliare? 
Per chi è interessato a questa forma di investimento, è importante seguire alcuni passaggi fondamentali:

1. Scegliere una piattaforma affidabile: esistono diverse piattaforme di Crowdfunding Immobiliare regolamentate, sia italiane che internazionali. È fondamentale verificare la trasparenza e la reputazione del servizio;
2. Analizzare i progetti disponibili: valutare attentamente il tipo d’investimento e la tipologia di immobile su cui è orientato, la zona, il piano di sviluppo e il rendimento previsto;
3. Diversificare gli investimenti: a secondo del capitale di cui si dispone, distribuirlo su più progetti o singole operazioni per ridurre il rischio;
4. Monitorare l’andamento degli investimenti: molte piattaforme offrono report dettagliati sullo stato di avanzamento dei progetti e sui rendimenti attesi.

Quali sono i rischi del Crowdfunding Immobiliare? 
Come ogni forma di investimento, anche il Crowdfunding Immobiliare comporta alcuni rischi:

• La possibilità di avere un disatteso rendimento: causato dal verificarsi di un evento che condiziona l’andamento del mercato e l’interesse di coloro che sono destinati, attraverso un acquisto o una locazione a generare i profitti. Non è indubbiamente facile per gli sviluppatori garantire i guadagni;
• Rischio di insolvenza degli sviluppatori: se il progetto non venisse completato nei tempi previsti o bloccato per il subentrare di problematiche burocratiche legate ad aspetti di tipo urbanistico, ambientale, vincoli da superare ecc. e, gli sviluppatori non fossero in grado di sostenere eventuali nuovi esborsi economici per il buon fine dell’operazione, gli investitori potrebbero subire perdite;
• Limitata liquidità: a differenza di altri investimenti, in caso di necessità di tornare in possesso delle somme investite, non sempre è possibile vendere rapidamente la propria quota di partecipazione nel progetto o nella singola operazione commerciale.

In conclusione:
il Crowdfunding Immobiliare rappresenta sicuramente una soluzione innovativa per chi vuole investire nel nostro settore somme anche molto contenute e generare proporzionati guadagni. In relazione a tutto quanto predetto sul Crowdfunding Immobiliare, devo dire che spesso mi trovo ad effettuare attente valutazioni immobiliari ed a fornire consigli preventivamente ad operazioni di acquisto sia in asta che sul mercato libero per conto di gruppi di investitori che hanno deciso di unire i loro capitali per poi procedere, nel caso di buon fine dell’operazione commerciale, alla rivendita del bene o, in alcuni casi, delle porzioni immobiliari scaturite dal frazionamento di immobili con
superfici particolarmente ampie.
L’essere prescelto per ottenere determinate certezze prima di lanciarsi in un’operazione immobiliare, è per la mia persona una conferma di fiducia per quanto di buono fatto nell’arco della mia vita professionale che oramai supera abbondantemente il trentennio.

Sono a vostra disposizione per consigliarvi l’ingresso in qualche forma di Crowdfunding Immobiliare, anche e soprattutto con importi contenuti, perché magari sarò io attraverso la vendita degli immobili acquisiti a generare i vostri profitti.

1. Leasing immobiliare: opportunità strategica per il mercato corporate

   Il mercato immobiliare corporate sta vivendo un momento di forte crescita trainato da un aumento delle compravendite di capannoni, spazi commerciali ed uffici.

   Questa realtà ci evidenzia un profondo cambiamento in atto per ciò che concerne il modo in cui le aziende intendono immaginare e gestire i propri spazi rispetto al passato. Indubbiamente il lavoro agile ha contribuito a spingere molte imprese a ripensare le loro esigenze per quanto riguarda i propri ambienti lavorativi, in particolar modo relativamente agli uffici, favorendo l’adozione di spazi più collaborativi e adattabili.

   In conseguenza di questa premessa il leasing immobiliare si sta affermando come una delle soluzioni più interessanti nei settori della logistica e del retail concedendo opportunit ad aziende e professionisti desiderosi di acquisire capannoni, uffici e negozi senza
   dover sostenere l’immediato onere finanziario dell’acquisto.
   Questo strumento, già molto utilizzato in altri settori come quello automobilistico, sta guadagnando sempre più terreno anche nel settore immobiliare, aprendo nuove opportunità per lo sviluppo del mercato delle compravendite corporate.
   
   Entriamo nello specifico.
   Cos’è il leasing immobiliare?
   Il leasing immobiliare è un contratto attraverso il quale una società di leasing acquista un immobile per conto di un’azienda o di un professionista, concedendoglielo in uso per un periodo di tempo concordato.
   Durante la durata del contratto, il conduttore paga un canone periodico e, al termine, può decidere se riscattare l’immobile, acquistandolo a un prezzo prestabilito, o restituirlo alla società di leasing.
   
   Questo strumento consente di accedere a immobili strategici per lo sviluppo delle attività senza dover immobilizzare grandi somme di capitale, garantendo flessibilità e vantaggi fiscali.

   Quali sono i vantaggi del leasing immobiliare?
   1. Ottimizzazione della liquidità aziendale: con il leasing immobiliare, le aziende possono mantenere una maggiore liquidità, destinando le risorse finanziarie ad altre aree critiche del business, come l’innovazione o l’espansione commerciale;
   2. Flessibilità contrattuale: il leasing consente di adattare le condizioni del contratto alle esigenze dell’azienda, come la durata, l’entità del canone e l’opzione di riscatto finale;
   3. Accesso immediato a immobili strategici: uffici moderni, capannoni logistici o negozi in posizioni centrali diventano accessibili anche per imprese che, altrimenti, non avrebbero la possibilità di sostenerne l’acquisto diretto;
   4. Vantaggi fiscali: i canoni di leasing sono generalmente deducibili, permettendo alle aziende di ridurre l’impatto fiscale e migliorare la gestione dei costi;
   5. Sviluppo del mercato corporate: il leasing immobiliare stimola il settore delle compravendite corporate, creando opportunità sia per gli investitori che per  proprietari immobiliari che desiderano valorizzare il proprio patrimonio.

Perché il leasing immobiliare è sempre più ritenuto una risorsa per il mercato delle compravendite corporate?

Il leasing immobiliare rappresenta una soluzione vincente per tutti gli attori del mercato immobiliare corporate:

•  per le aziende, alle quali consente di espandersi rapidamente, accedendo a spazi adeguati alle proprie necessità operative e logistiche;
• per gli investitori immobiliari, a cui fornisce un’interessante opportunità per generare ottimi redditi da immobili commerciali senza che debbano assumere particolari rischi e oneri gestionali a lungo termine;
• per gli agenti immobiliari, il leasing offre a me ed ai miei colleghi, nuove possibilità di intermediazione in un mercato come quello corporate, in forte espansione, offrendoci l’opportunità di specializzarci in un settore diverso da quello residenziale e permettendoci di favorire la dinamicità del mercato.

Nuove sfide ed opportunità per il settore immobiliare che possono coinvolgerci

Nonostante i vantaggi evidenti, il leasing immobiliare presenta alcune sfide che il mercato deve affrontare:

•  la necessità di una maggiore consapevolezza tra aziende e professionisti sui benefici di questa soluzione;
• la collaborazione tra società di leasing, proprietari immobiliari ed agenti per creare offerte competitive e personalizzate.

Per superare queste barriere, gli operatori del settore immobiliare possono giocare un ruolo chiave, offrendo consulenze mirate e collaborando con istituti finanziari per promuovere il leasing immobiliare come una risorsa strategica.

In conclusione:

il leasing immobiliare rappresenta e rappresenterà sempre più una leva fondamentale pe lo sviluppo del mercato delle compravendite corporate, offrendo soluzioni flessibili e vantaggiose sia per le aziende che per gli investitori. Capannoni, uffici e negozi diventano accessibili anche per quelle imprese che vogliono crescere senza rinunciare alla liquidità.

Per gli agenti immobiliari, cogliere le opportunità legate a questo nuovo importante strumento di acquisto, significa posizionarsi come consulenti strategici in un mercato in evoluzione favorendo l’incontro tra domanda e offerta contribuendo congiuntamente a stimolare la crescita del settore immobiliare corporate.

Approfondirò sicuramente le mie competenze al riguardo curioso e voglioso di rendermi utile con la mia esperienza anche in questo ambito.

LO STUDENT HOUSING ARRIVERA’ ANCHE A ROMA?

Prendo spunto da un articolo apparso su Monitor Immobiliare.it alcuni giorni or sono per mettere in risalto il grave problema delle locazioni, anche di semplici posti letto, che affliggono gli studenti che frequentano le nostre Università provenienti principalmente
da città e paesi del Centro-Sud ed internazionali.

Sono rimasto colpito e dispiaciuto già da tempo, avendo l’ufficio che utilizzo maggiormente in zona San Paolo a pochi passi dall’Università di Roma Tre, per le difficoltà e la disperazione che esternano giornalmente questi ragazzi, amplificate ancor più in questo periodo che i proprietari prediligono destinare i loro immobili ad attività ricettive in vista del prossimo Giubileo, per non riuscire a reperire un posto letto dove dormire e magari studiare con il PC sulle ginocchia, anche a prezzi elevati e, nella maggior parte dei casi, accettando anche il fatto di non avere alcun tipo di contratto a supporto; è per questo che mi fa piacere evidenziare questo primo importante investimento effettuato a Firenze dalla società Ardian e Rockfield nell’ambito di una strategia che coinvolge l’intera Europa ed i scambi internazionali fra i paesi al suo interno dedicata agli alloggi per studenti.

L’investimento riguarda un immobile cielo-terra di recente costruzione, situato nel quartiere di Novoli a Firenze e vicino al campus di Scienze Sociali dell’Università di Firenze.

Lo studentato, che offre 404 posti letto ed è dotato di spazi comuni come una piscina con solarium, palestra, area lounge, aule studio e una sala cinema, risponde inoltre alla crescente esigenza di soluzioni abitative moderne e sostenibili, valorizzando il contesto locale.

L’immobile, da indagini effettuate, ha già dimostrato un alto tasso di occupazione, vicino al 100%, evidenziando il suo potenziale di crescita e la capacità di soddisfare la crescente domanda del mercato universitario fiorentino.

Firenze accoglie annualmente circa 80.000 studenti, molti dei quali internazionali.
Tuttavia, l’offerta di alloggi in linea con gli standard europei è ancora ridotta.
Questo investimento segna l’inizio della nuova strategia di Ardian e Rockfield, volta a creare un portafoglio di alloggi per studenti in Europa, individuando l‘Italia come uno dei paesi chiave in virtù dell’accertata carenza strutturale di abitazioni per studenti.
È proprio a seguito di ciò che ritengo Roma, come Bologna, realtà che la Ardian e Rockfield non si lascerà sfuggire in futuro e che prenderà seriamente in considerazione per i suoi prossimi investimenti in questo settore grazie anche all’ appoggio fornito da CBRE Investment Management che nel caso di Firenze ha fornito un supporto economico di quasi 800 milioni di euro.

A questo punto mi domando: chissà se le attuali giovani generazioni godranno di questi benefici nella nostra splendida città o saranno costretti ancora a lottare costantemente con realtà speculative che precluderanno loro di crescere culturalmente ed affermarsi nel lavoro con qualche difficoltà e pensiero in meno sotto l’aspetto abitativo?

Mi auguro di cuore che in futuro questi ragazzi, anche unendo le forze sotto l’aspetto economico nella maggior parte dei casi grazie al contributo ed ai sacrifici dei propri genitori, possano utilizzare queste nuove forme d’investimento dedicate e permettere al nostro Paese di elevarsi culturalmente e qualitativamente grazie a loro nei suoi diversi settori, senza dover necessariamente emigrare in altre città europee e statunitensi.

IL PERSONAL AGENT IMMOBILIARE NON MORIRÀ MAI !!!

Noto ormai con grande continuità, sui più importanti mezzi di comunicazione social, articoli che ci preparano all’invasione dell’Intelligenza Artificiale convinti che, nel settore immobiliare, spazzerà via pian piano la figura umana o ne limiterà notevolmente la sua operatività rendendola sempre più superflua.

Vedo però altresì agenzie immobiliari e strutture che si avvalgono del supporto organizzativo di noti brand del settore, attraverso proclami dei propri titolari, responsabili, agenti e consulenti, esaltare, senza metterne in dubbio la veridicità, i numeri raggiunti in termini di proposte di acquisto raccolte giornalmente, vendite concluse in tempi record grazie anche alla preparazione degli immobili con il
sussidio del cosiddetto Home Staging (ma gli appartamenti sono sempre tutti liberi? Nessuno è abitato da nuclei familiari con bambini che immagino renderebbe decisamente più complicata l’applicazione di questa tecnica reputata così redditizia per i proprietari ai fini del prezzo finale di realizzo?) e fatturati da Guinness dei primati; ma, allora, a breve tutte le figure professionali che rendono possibile tali risultati andranno a scomparire?

Chi raccoglierà le proposte di acquisto?
Chi seguirà le trattative per mediare gli accordi fra le Parti coinvolte?

NON CREDO PROPRIO! CI SARÀ SEMPRE BISOGNO DI NOI PERSONAL AGENT!
A supporto della mia convinzione rilevo dati percentuali importanti, probabilmente ricavati dal lavoro di società specializzate in statistiche attraverso sondaggi e pareri ottenuti da interviste e relazioni intercorse con colleghi e professionisti legati al settore immobiliare, che mettono in forte dubbio il fatto che si POSSA FARE A MENO DI UN BRAVO PERSONAL AGENT DI FIDUCIA quale punto di riferimento di partenza per i proprietari in ciascuna operazione di vendita, mi riferisco in particolar modo al segmento residenziale che seguo principalmente, che coordini un corretto e soddisfacente accordo definitivo per entrambe le Parti, conquistando e rassicurando anche quella acquirente intercettata, in conseguenza di un competente e professionale svolgimento della propria attività di intermediario garantendo loro il buon fine della compravendita con il proprio supporto ed affiancamento fino alla sottoscrizione del rogito notarile in cui ho piacere, personalmente, essere sempre presente.

Inoltre, a seguito dell’introduzione anche delle ulteriori nuove pratiche edilizie utilizzabili attraverso la recente approvazione del Decreto Salva Casa, la figura del PERSONAL AGENT dovrà, a mio avviso, ancor più garantire alle Parti, nelle operazioni di vendita da lui gestite, il supporto di bravi e competenti professionisti per la risoluzione delle problematiche urbanistiche-catastali oltre a quelli abitualmente preposti per la miglior gestione degli immobili (collaboratrice di segreteria per concordare le visite, fotografi, Notai ed avvocati specializzati nel settore immobiliare al bisogno).

Concludo dicendovi che la passione per il lavoro che amo e svolgo da trentaquattro anni continuerà ad essere, mi auguro ancora per parecchio tempo, il sentimento principale che alimenterà la mia voglia di affiancarvi ed essere sempre disponibile a fornire, finché verranno ritenute da voi utili e necessarie, consulenze ed un supporto professionale costante indipendentemente dall’avvento dell’Intelligenza Artificiale.

LA PRATICA EDILIZIA SCIA

A proposito di regolarità urbanistico-catastale degli immobili, nel mio ultimo articolo avevo parlato della pratica edilizia Cila che,  fondamentalmente, occorre presentare in caso di modifiche apportate alla disposizione interna degli ambienti della propria abitazione.
Questa può essere ordinaria o in sanatoria a secondo se la pratica viene presentata per comunicare la volontà di effettuare degli interventi di ristrutturazione o successivamente per regolarizzare quelli fatti in precedenza senza le dovute autorizzazioni.
Nel presente articolo, parliamo di pratica edilizia SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) che, a differenza della Cila, si rende necessaria nei casi di:
– Interventi di manutenzione straordinaria riferiti solo ad azioni su parti strutturali dell’edificio o modifiche considerevoli su fabbricati già in essere;
– Interventi di restauro e/o risanamento riguardanti lavori svolti su edifici protetti da un vincolo storico-artistico che, potendo coinvolgere parti strutturali, richiedono la dovuta conformità rispetto delle normative vigenti;
– Interventi di restauro leggero senza che questi vadano a modificare volume, destinazione d’uso e/o sagoma dell’immobile.
Questo tipo di operazioni comportano sempre la presentazione di una pratica edilizia SCIA in quanto vanno ad alterare la funzione dell’immobile.

Andando più sull’aspetto pratico e sulle situazioni che nella maggior parte dei casi coinvolgono i proprietari di unità immobiliari che intendono porle in vendita, posso affermare che la pratica edilizia SCIA è ritenuta necessaria quando coinvolge difformità
prospettiche rispetto alla planimetria catastale che risulta depositata e, quasi sempre va presentata in sanatoria.

Sono ormai pressocché consueti i casi in cui, dopo aver ricevuto un’ incarico di vendita ed aver esaminato, planimetria catastale alla mano, l’abitazione e la disposizione interna degli ambienti, noto che non sono rappresentate correttamente le finestre e le porte-finestre, i balconi, i terrazzi ed in alcuni casi non sono addirittura riportati in pianta.

Ed ecco che, mi permetto di dire, inizia “l’incubo burocratico” e cioè l’iter per andare a sanare tali difformità attraverso una SCIA in sanatoria che prevedere tempistiche ben più lunghe di quelle relative ad una semplice CILA ed un dispendio economico per la Parte
Venditrice che dovrà sobbarcarsi costi per regolarizzare quanto ad essa non imputabile nonché quelli relativi al giusto compenso professionale da corrispondere al tecnico a cui si deciderà di affidarsi. Ma la normativa impone ciò per poter vendere con la dovuta
conformità urbanistica e catastale.

In questi casi, prima di presentare la predetta SCIA in sanatoria, si rende necessario richiedere il progetto edilizio del fabbricato (attendendo, con un po' di fortuna, dai 30 ai 60 gg per ottenerlo) per verificare se le difformità prospettiche evidenziatesi in planimetria sono presenti anche sulla pianta dell’abitazione inserita all’interno di tale elaborato con il quale fu autorizzata l’edificazione; perché, come diciamo noi, è il progetto “che comanda” sulla planimetria catastale essendo il titolo abilitativo prioritario a cui far riferimento. Qualora l’ufficio tecnico competente comunichi la non reperibilità del progetto, allora il nostro riferimento sarà la planimetria catastale.
Insomma, se si è fortunati che visionando il progetto il tecnico riscontra una conformità della pianta dell’epoca con lo stato attuale di fatto, allora la pratica edilizia può tornare ad essere più semplice, ed una Cila, con notevole risparmio economico sotto tutti gli aspetti.
L’abilità di un professionale e competente agente immobiliare è, in questi casi, quella di essere chiaro e trasparente sia con la Parte Venditrice per ciò che concerne l’iter burocratico da affrontare in caso di SCIA in sanatoria, tempistiche e costi da sostenere, sia con il potenziale acquirente a cui dovrà trasmettere tutto ciò permettendogli di formulare una proposta di acquisto che preveda il rispetto dei giusti tempi, magari di portare anche a termine la propria operazione di vendita, non incorrendo in problematiche ed onerose richieste di proroghe per la sottoscrizione di un contratto preliminare o del rogito notarile.

Ancor più per quanto espresso in questo articolo, affidatevi ad un esperto e bravo agente e consulente immobiliare facendone il vostro Personal Agent anche per il futuro.
Io sono a vostra disposizione per dimostrare di essere in grado di assumere con grande piacere tale ruolo.