REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI
REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI
L’aspetto urbanistico – catastale degli immobili è sempre la nota più dolente che mi trovo ad affrontare con i proprietari che intendono mettere in vendita le loro unità immobiliari e pertinenze annesse.
Purtroppo, nella maggior parte dei casi, mi sento dire che, essendo la planimetria corrispondente allo stato di fatto, il loro immobile è conforme…e qui si apre il mondo della regolarità urbanistica e catastale e l’obbligo da Parte Venditrice di garantirne nella compravendita la conformità rispondendone, purtroppo, anche per pratiche edilizie pregresse alla data in cui è stata acquisita la proprietà di quanto oggetto di vendita (e pertanto ad essa non imputabili), variazioni catastali intercorse per diverse distribuzioni degli spazi interni e quant’altro.
Mi sento di dire che una planimetria corrispondente allo stato dei luoghi, soprattutto se variata rispetto a quella cosiddetta “d’impianto”, e cioè quella originaria depositata in Catasto dalla società costruttrice al termine dell’edificazione (accatastamento), non conferisce assolutamente certezze in merito alla conformità urbanistica e catastale da garantire.
Vi dico questo perché i Notai roganti, quando visionando le visure catastali dei cespiti immobiliari notano a margine annotazioni relative a variazioni catastali intercorse (esatte rappresentazioni grafiche, diverse distribuzioni degli spazi interni, frazionamenti, fusioni, ecc.) indipendentemente dalla data in cui sono state effettuate, chiedono sistematicamente le documentazioni comprovanti ciò e, molto spesso, soprattutto se tali opere sono datate e riguardanti precedenti proprietà, la Parte Venditrice non è in possesso di tali documenti e non è in grado, neanche atttivando tecnici (geometri e/o architetti) di propria fiducia di accedere a questi negli archivi competenti.
In qualche caso si prova ad inoltrare richieste per accesso agli atti negli uffici tecnici competenti per Municipio, per poi scoprire, dopo aver perso del tempo sicuramente vitale in una compravendita, che la documentazione richiesta non è reperibile o disponibile per non si sa quale motivo.
Allora che succede?
Cosa bisogna fare per permettere il buon fine della vendita e magari l’accesso ad un mutuo in serenità alla Parte Acquirente?
Semplicemente, bisognerà, nella maggior parte dei casi, incaricare un proprio tecnico che procederà ad avviare una pratica edilizia cosiddetta “Cila in sanatoria”, da presentare digitalmente presso l’ufficio tecnico competente, che servirà a sanare tutto ciò che riguarda le opere pregresse non documentabili e poter addivenire alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita o, se gia effettuato, al fatidico rogito notarile sperando di non aver dovuto chiedere proroghe soggette in qualche caso anche a penali.
Ed i costi di tutto ciò?
Saranno dovuti oneri comunali (sanzione) e per la variazione catastale da effettuare corrispondenti complessivamente ad un importo di circa € 1.300,00 oltre a saldare il compenso per l’opera del vostro professionista che può oscillare dagli 800 ai 1.200,00 euro oltre Iva di legge;
generalmente le tempistiche per il completamento di una pratica edilizia di questo tipo, dal momento della corresponsione degli oneri dovuti, che implica il possesso della corretta documentazione da parte del tecnico incaricato, variano dai 15 ai 30gg.
Tutto quanto predetto abbiamo detto che si rivolge a variazioni catastali intercorse e che, preciso, non coinvolgono aspetti cosiddetti “prospettici” della vostra abitazione risultanti nella planimetria depositata presso l’Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati di Roma e più precisamente: finestre non correttamente riportate in planimetria ( in molti casi risultanti o assenti rispetto alla realtà), errori di rappresentazione relativi alla muratura perimetrale e/o di confine con altre proprietà o su distacchi esterni, di balconi (in qualche caso addirittura mancanti), ecc.
In tali casi, per non costringervi ad una lettura troppo prolungata, mi limito a dirvi che sarà necessario, sempre attraverso tecnici abilitati, copia del progetto originario del fabbricato di cui quanto oggetto di vendita è parte, cosa che richiede dai 30 ai 60gg di tempo, se si è fortunati vista la tempistica che condiziona gli uffici tecnici dei vari Municipi.
Ma su questo ulteriore iter urbanistico, anch’esso ricorrente, vi rimando ad un mio prossimo articolo che approfondirà tale argomento; sicuramente posso concludere affermando che, dotarsi di esperti e competenti tecnici nel nostro ambito lavorativo e divenuto
FONDAMENTALE.
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