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SUPERBONUS, NOVITA’ 2023

Essendo il Superbonus 110 un argomento cardine, strettamente connesso al mercato immobiliare, non posso evitare di aggiornarvi su quelle che sono le novità introdotte nel 2023 che hanno apportato ulteriori correttivi a quanto istituito dall’art.119 Decreto Rilancio convertito in legge, attivo dal 1° luglio 2020, modificato a più riprese negli ultimi due anni e mezzo.

Innanzitutto, vorrei rammentare in modo conciso che il Superbonus è una misura mirata ad incentivare l’ammodernamento e la ristrutturazione di edifici e consiste, nella sua versione originaria, in una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per tali interventi.
Più precisamente, l’incentivo si applica alle spese di realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Per applicarlo è necessario che l’edificio oggetto di interventi ottenga un miglioramento di almeno due classi energetiche.

Da quest’anno l’agevolazione viene depotenziata (da 110 a 90%) con un sistema “a scalare” che modifica uno degli strumenti più espansivi e rivoluzionari introdotti nel settore edile.
Sono stati il Decreto Aiuti Quater e la Legge di Bilancio 2023 a definire il nuovo calendario delle scadenze per il Superbonus “pieno”. Successivamente il Governo, con un Decreto ad hoc, ha stabilito lo stop alla cessione del credito e allo sconto in fattura dal 17 febbraio 2023, ma solo per i nuovi interventi.

Tra le modifiche più recenti, vi sono quelle introdotte con il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n.11 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.40 del 16/02/2023, che mette una pietra sopra alla cessione del credito e allo sconto in fattura per fruire del Superbonus (così come di altri bonus edilizi), lasciando come unica possibilità per i nuovi interventi, la classica detrazione in fase di dichiarazione dei redditi. Con il Decreto blocca cessioni convertito in legge (testo coordinato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.85 del 11/04/2023) sono state previste delle eccezioni allo stop sulla cessione.

Bisogna dire che sin dalla sua introduzione, il Superbonus ha evidenziato problematiche applicative. Ciò ha costretto il Parlamento e il Governo a intervenire più volte per cercare di migliorare la misura in due direzioni per renderla, da una parte, più sostenibile per le Casse dello Stato e, dall’altra, per aggirare le frodi nelle cessioni del credito.

Le novità in questa direzione sono pertanto le seguenti:

– il passaggio della detrazione applicabile del Superbonus dal 110 al 90 % a partire dal 01 gennaio 2023 per la generalità dei casi e dei soggetti ammessi all’incentivo, stabilita dal Decreto Aiuti Quater, salvo le eccezioni individuate nella Legge di Bilancio 2023;

– il Decreto blocca cessioni convertito in legge, relativamente al Superbonus, proroga dal 31 marzo al 30 settembre 2023 per le abitazioni unifamiliari (villini) a condizione che la data di attestazione del SAL (Stato Avanzamento Lavori) 30% sia al 30 settembre 2022. Restano invariate le scadenza per condomini e le norme sul Superbonus 90%;

– lo stop alla cessione del credito ed allo sconto in fattura dal 17/02/2023.
Il Governo con il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n.11, ha bloccato questa possibilità per i nuovi interventi; ed oltre che per il Superbonus anche per altre misure quali Sismabonus, Ecobonus, bonus facciate, impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica, Bonus ristrutturazione, Bonus condizionatori, Bonus tende da sole e Bonus zanzariere. Resta la possibilità di cedere il credito per il Bonus barriere architettoniche con l’introduzione di novità procedurali;

– l’aumento da 4 a 5 del numero totale delle possibili cessioni del credito possibile solo per gli interventi già avviati prima del 17 febbraio 2023. Risulta, quindi, esserci una prima cessione libera tra tutti i soggetti, seguita da massimo tre passaggi ulteriori (non più due come in precedenza) in favore di soggetti qualificati come banche, intermediari finanziari oppure assicurazioni. Infine, le banche hanno la possibilità di cessione del credito, per un ulteriore passaggio, ai loro correntisti muniti di partita IVA senza ulteriore cessione.

– la possibilità per le imprese che realizzano lavori con il Superbonus ed hanno problemi di liquidità di accedere alle garanzie SACE, per i cosiddetti “prestiti ponte”. Parliamo di finanziamenti a garanzia pubblica, a corto termine, per chi ha un credito in attesa di essere incassato. L’obiettivo della misura è cercare di sbloccare il mercato edile.

Rimangono comunque presenti ancora diversi dubbi ed incertezze, nonché aspetti poco chiari relativi a questi nuovi correttivi introdotti sul Superbonus, ad esempio, per quanto concerne la normativa sui nuovi requisiti necessari all’ottenimento degli sgravi occorre considerare che oltre al reddito e alla residenza, sono inseriti nel computo anche i vari familiari a carico (compresi i figli fino ai 21 anni); oltre a questo, poi, è necessario fare chiarezza per tutti quei lavori che comprendessero delle demolizioni e successive ricostruzioni, per le quali magari si è reso necessario un temporaneo cambiamento di residenza da parte dei proprietari.

In conclusione, il mio consiglio è quello di ponderare con attenzione ogni scelta, di farvi affiancare da persone veramente competenti in materia ed aggiornate sull’argomento ed i suoi costanti aggiornamenti (e vi garantisco che non sono poi così tanti!) ed aspettare, se possibile maggiori chiarimenti per aspetti che potrebbero coinvolgervi.

 

 

 

 

IL SETTORE ALBERGHIERO CONTRIBUIRA’ ALLO SVILUPPO ECONOMICO DELLA  CITTA’ DI ROMA!!!

A seguito delle grandi prospettive di incremento turistico che saranno generate dalla Ryder Cup di Golf, in programma dal prossimo 29 settembre al 01 ottobre presso il Marco Simone Golf & Country Club di Guidonia Montecelio, dal Giubileo 2025, e ci auguriamo anche dall’Expo 2030, ho ritenuto importante evidenziare l’attrazione suscitata anche della nostra città, già consolidata a Milano, negli investitori e grandi catene alberghiere.

Sulle ali del decimo report fornito da Thrends, importante società di ricerca e business intelligence con competenze chiave nel settore del turismo e dell’ospitalità, che ci mette in risalto come dai 1.324 del 2013, in Italia si è passati a ben 2.105 catene alberghiere a fine 2022, non possiamo che pensare positivo per ciò che concerne, finalmente, una meritata valorizzazione del patrimonio culturale della nostra Roma, in virtù dei capitali, soprattutto esteri, che permetteranno di dar lustro a grandi edifici che al momento sono dismessi ed inutilizzati ma, posizionati in luoghi strategicamente interessanti della città.

Nell’ambito dei dati predetti, vorrei far presente come l’incremento più evidente si sia rilevato nel numero delle camere, salito dal 13,4% del 2013 al quasi 20% odierno, a conferma che le grandi catene alberghiere hanno ormai accettato il fatto di averne maggiori a disposizione anche se con dimensioni inferiori, nota caratteristica del nostro Paese rispetto ad altri europei.

Tutto ciò probabilmente anche a seguito della constatazione di un fiorente mercato costituito da immobili adibiti a B&B, Case Vacanza e Affittacamere sparsi in particolar modo sul territorio capitolino, gestite principalmente a carattere familiare, che continuano a far registrare sold out nella maggior parte dell’anno.

La pressione dei player globali sull’Italia non è stata mai così evidente e, sono impressionanti, i numeri riferiti ai Brand presenti sul nostro territorio che, a seguito della chiusura di un recente censimento effettuato, si attestano a 152, con una crescita del 100% rispetto a dieci anni fa in cui se ne contavano 75.

A Roma si susseguono nuove aperture ed importanti ristrutturazioni di strutture già esistenti. L’ex sede di Bnl in zona via Veneto diventerà l’Hotel Rosewood, mentre sembrano sempre più concrete le voci dell’arrivo di Mandarin Orientale, nota lussuosa e pluripremiata catena di Hotel e Resort già presente a Milano, negli ex villini di Unicredit. Inoltre, già prima della scorsa estate è stato inaugurato lo splendido W Rome di Marriott in via Liguria, all’interno di un edificio acquistato da Kingstreet, con le sue camere dal design moderno, disponibilità di Centro Fitness, giardino, terrazza e biciclette gratuite.

E’ pur vero che in questo settore siamo stati fino ad oggi sempre anticipati da Milano che annovera già presenze importanti come Portrait della famiglia Ferragamo, Cipriani, che ha aperto un Club con stanze e ristoranti e che prepara prossime new entry di spicco come Rosewood, in via Borgonuovo all’interno di un palazzo del gruppo Statuto, nonché Rocco Forte che realizzerà la sua prima struttura milanese ai in via Statuto ma, sono convinto che, Roma, meriti di riuscire a sfruttare le enormi risorse in suo possesso, che abbia grandi margini di incremento sotto l’aspetto turistico e, da qui in avanti, possa meravigliare tutti in termini di crescita economica, colmando il gap con il capoluogo lombardo, attirando sempre più interessi e capitali europei ed internazionali che possano esaltare, oltre che il settore alberghiero, quello del retail nei diversi campi merceologici e, trainare conseguentemente quello immobiliare, commerciale e residenziale, attraverso gli investimenti di importanti aziende, fondi e privati.

La mia figura professionale conta, in collaborazione con altri colleghi, di intermediare accordi economici di rilievo, finalizzati alla valorizzazione del nostro patrimonio immobiliare offrendo un servizio qualitativamente elevato.

 

 

 

VI AUGURO CON IL CUORE UN 2023 PIENO DI SODDISFAZIONI…. IMMOBILIARI

Ci siamo appena lasciati alle spalle un 2022 che, malgrado eventi importanti come la guerra in Ucraina, l’innalzamento dell’inflazione e dei prezzi di gas ed energia che hanno messo in grosse difficoltà nuclei familiari e soprattutto imprenditori in molti settori economici del nostro Paese, per ciò che concerne il settore immobiliare, ha dimostrato di aver “retto” decisamente bene.

E’ pur vero che ancora non abbiamo risentito pienamente dell’aumento dei tassi di interesse applicati ai mutui necessari per l’acquisto degli immobili che, probabilmente, causerà nel nuovo anno un rallentamento delle compravendite soprattutto per ciò che concerne il comparto residenziale delle prime abitazioni, con una maggiore rilevanza nelle zone semi periferiche della città, penalizzando sicuramente in modo più evidente quelle coppie giovani che da tempo sognano di avere finalmente una casa di proprietà senza disperdere in canoni di affitto le proprie risorse economiche.

Non a caso, già si nota un maggior interesse per le locazioni che, in particolare attraverso i contratti a canone concordato con cedolare secca, stanno generando numeri significativi in concomitanza con l’innalzamento delle rate di mutuo e del timore generale innescato per un
possibile ulteriore aumento nei prossimi mesi.

Ci tengo a sottolineare, in attesa di ricevere i dati definitivi ufficiali relativi al 2022 da parte dell’Agenzia delle Entrate, che la città di Roma parte da una base di 38.841 compravendite residenziali del 2021, che hanno evidenziato un incremento del 31,4 % rispetto al 2020; che il taglio abitativo maggiormente richiesto è stato quello compreso fra i 50 e gli 85 mq con 16.144 transazioni effettuate rispetto al range 85/115 mq che ne ha registrate 10.576; che le zone dove si sono evidenziati i volumi più elevati sono state: l’area fuori il G.R.A. – EST con 3.645 di abitazioni compravendute, la zona di CASILINA-PRENESTINA con 3.512 e, l’asse COLOMBO-OSTIENSE-LITORALE con 3.225.

Per ciò che concerne le quotazioni €/MQ applicate nel 2021, entro il G.R.A., nelle diverse zone della nostra città, tralasciando il Centro Storico che avrà sempre il suo esclusivo target di mercato, sono curioso di verificare: se la leggera flessione della zona Nord ( Parioli – Flaminio e Salaria-Trieste-Nomentana), quantificata dall’1 al 3,2%, sarà replicata, se quella dell’EUR, con la sua
cintura e la parte di Laurentina, manterrà il suo segno positivo che ha toccato quasi il 2%, così come quelle di Ostiense – Navigatori, Appia -Tuscolana, Casilina -Prenestina anch’esse con segno +.

Sicuramente, rispetto ai dati appena snocciolati, mi sento di confermare, relativamente all’anno 2022 appena concluso, che l’investimento immobiliare è quello ancora più incoraggiante, redditizio e, direi anche stimolante.

Vi permette di valorizzare, attraverso la consulenza di un attento, competente e professionalmente aggiornato agente immobiliare, il vostro capitale nel tempo, di generare, perché no, plusvalenze interessanti attraverso investimenti anche nel segmento ASTE oltre che tramite semplici operazioni di acquisto e vendita (in alcuni casi grazie a parziali interventi di ristrutturazione o di home staging); inoltre, di far scaturire rendite costanti mediante contratti locativi che, se gestiti con attenzione dal vostro agente immobiliare personale, posso garantirvi, non faranno scaturire mancati pagamenti ma, semplicemente, vi costringeranno ad individuare un nuovo Conduttore nel momento in cui il precedente, per proprie esigenze personali, deciderà di lasciare la vostra abitazione (spesso, alcuni ricorrenti commenti come: “ a se poi non paga quando lo tiri più fuori”, vengono ripetuti senza vere motivazioni ma, semplicemente
per locazioni effettuate, a mio modesto parere, con faciloneria, a Conduttori consigliati da chissà chi, senza aver approfondito, con molta probabilità, caratteristiche reddituali e personali).

Concludo augurandovi un 2023 esplosivo, che vi permetta, “immobiliarmente” parlando, di
incrementare i vostri risparmi e di avvalervi, per delle serene operazioni, di Fabrizio Costantini.

 

 

LOCAZIONI RESIDENZIALI. TROVARE IL VOSTRO INQUILINO IDEALE

Nel corso della mia attività lavorativa e, soprattutto con il fatto di aver fidelizzato nel tempo numerosi clienti che mi hanno incaricato di seguire i loro immobili residenziali da destinare ad una costante locazione, ho potuto mettere a punto quegli aspetti che ad oggi ritengo fondamentali per andare ad intercettare l’inquilino ideale in ogni singolo e specifico caso e, pertanto, per ciascuna
unità immobiliare in base alle proprie caratteristiche.

Ho notato che, in molti casi, le agenzie immobiliari non danno il giusto peso alle locazioni, soprattutto per quelle che hanno canoni mensili non particolarmente elevati, pensando che, proporzionatamente al compenso percepito per l’intermediazione svolta, generalmente,
rappresentato da una mensilità + Iva da ciascuna delle Parti o dal 10% del canone annuo nella migliore delle ipotesi, non valga la pena disperdere un tempo notevole per individuare gli inquilini idonei per ciascun immobile gestito, per verificare le loro caratteristiche reddituali e personali, nonché assumersi le responsabilità della scelta sottoposta al proprietario/locatore
che dovrà rivelarsi valida per tutta la durata del rapporto locativo.

Ed è proprio da queste considerazioni che scaturisce la fretta nel voler concludere la locazione con il primo cliente che detiene caratteristiche “sufficienti” a giustificare l’indurre il proprietario ad accettare la proposta ricevuta.

La passione che giornalmente alimenta lo svolgimento della mia attività lavorativa, mi ha spinto, proprio a seguito di quanto appena espresso, ad utilizzare le locazioni per conquistare e fidelizzare entrambe le Parti guardando al futuro e non all’immediato guadagno, puntando sul fatto che, non avendo limiti di zona nella mia operatività, queste possano nel tempo effettuare operazioni di compravendita o, segnalarmi, ad amici e conoscenti essendo rimasti soddisfatti per il buon lavoro svolto e le attenzioni applicate in una “banale” locazione.

Questa mia considerazione, ad oggi posso dire che ha sempre pagato e, continua a farlo!

Indubbiamente, a differenza di altri, la dedizione e l’impegno da me profusi nelle locazioni sono decisamente maggiori. Mi concentro prevalentemente, oltre che sull’aspetto economico/reddituale del futuro Conduttore, su quelli che caratterizzano la sua vita (datore e luogo di lavoro, indipendentemente dal tipo contratto attualmente in essere, a tempo determinato o indeterminato che sia, genitori ed occupazioni dei medesimi, se ancora in attività o livello di pensionamento oltre alle sensazioni umane trasmesse). Se il nuovo Conduttore sarà costituito da una coppia, le mie indagini saranno …. raddoppiate!

Praticamente sono ormai divenuto anche uno psicologo!

Oltre a tutto ciò che riguarda le caratteristiche e la valutazione del Conduttore, dobbiamo parlare anche dell’abitazione da dover locare e, anche per quanto riguarda questo argomento c’è parecchio da dire!
Ci sono purtroppo molti proprietari che detengono abitazioni trascurate, con impianti datati assolutamente non a norma e rischiosi per chi le andrà ad abitare, con mobilia, anche se di buona qualità, risalente agli anni ’70, se siamo fortunati, con cucine al proprio interno che, con molta buona volontà, definirei “vintage” e, che pretendono di andare ad intercettare una bella coppia iovane di sani principi, con ottime remunerazioni, non possessori di animali e, magari, con un bambino piccolo che faccia presagire una permanenza duratura nella casa senza procurare mancati pagamenti!!!

Ed è qui che deve entrare in scena la qualità dell’agente immobiliare, con la sua lealtà di giudizio, la sincerità nel trasmettere i giusti consigli che possano prevedere di indurre la proprietà ad effettuare i necessari ed indispensabili interventi nell’abitazione atti a garantirgli una serena locazione e, perché no, in caso in caso di mancata buona volontà a renderla, con un piccolo investimento, idonea ad una corretta e soddisfacente fruizione del conduttore, a rinunciare all’incarico di mediazione.

Per ciò che concerne i consigli su quali siano gli interventi da fare mi, riservo, evitando di dilungarmi ulteriormente, di scrivere in futuro qualcosa sull’argomento; anche perché, questi si diversificano dal tipo di immobile (bilocale, trilocale ecc.), nonché dalle esigenze temporali locative della proprietà da far coincidere con i tipi di contratto applicabili.

L’applicazione di tutti questi accorgimenti nelle locazioni, mi hanno permesso fino ad oggi di scongiurare insolvenze ed insoddisfazioni, di generare piacevoli rapporti fra proprietari ed inquilini oltre a confermarmi che la strada intrapresa in questo segmento del settore immobiliare ormai è sicuramente quella giusta.

Tralasciando i bonus inerenti le facciate e quant’altro relativo alle parti comuni dei fabbricati, con il contenuto del presente articolo, mi permetto di trasmettervi, nel modo più semplice e conciso, un chiarimento per quelli relativi alle ristrutturazioni interne che, in numerosi casi, necessitano le abitazioni di recente acquisto o vissute da molti anni.

Con l’approvazione del Decreto Rilancio, è stato introdotto il cosiddetto Bonus Ristrutturazione che, grazie alla Legge di Bilancio 2022 è stato esteso fino al 31 dicembre 2024 e, che permette una detrazione del 50% , del costo dei lavori effettuati, sull’IRPEF.

Pertanto, su tutte le spese che riguardano la propria ristrutturazione, l’Agenzia delle Entrate renderà la metà dei costi sostenuti, scalandoli dalle tasse nei successivi 10 anni dagli interventi, come indicato sul sito: www.agenziaentrate.gov.it.

In pratica, se ad esempio si effettua una ristrutturazione di 20 mila euro, l’Agenzia delle Entrate scalerà dalle tasse mille euro per ogni anno per 10 anni fino a raggiungere la somma di 10 mila euro, pari, cioè, alla metà dell’importo iniziale sostenuto.

La spesa massima detraibile è di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare, il ché significa che, se si dovesse spendere una cifra maggiore, su quella spesa eccedente non si otterrebbe alcun beneficio ma, in questo caso, si potrebbero considerare i massimali di spesa per il risparmio energetico, che variano in base alla tipologia di intervento.

Preferisco fare, per non costringervi ad una lettura troppo prolungata e dedicare all’argomento eventualmente un nuovo blog specifico, semplicemente un accenno alle due interessanti alternative, introdotte nel 2020, alla detrazione di cui sopra.

La prima è la cessione del credito, che vi permette, invece di far trascorrere dieci anni per recuperare la metà di quanto speso per i lavori sostenuti, di trasferire il credito a vantaggio di un Istituto bancario o Finanziario, il quale provvederà a restituirvi una somma inferiore al 50% in conseguenza degli interessi trattenuti dai predetti Istituti e, quantificando il totale in un 40/45% del dovuto.

La seconda possibilità è rappresentata dallo sconto in fattura, che vi permetterebbe di trasferire il vostro credito, anziché agli Istituti di bancari o finanziari, direttamente all’Impresa da voi prescelta per l’effettuazione dei lavori di ristrutturazione (e qui mi permetto di suggerire una attenta valutazione dei requisiti di coloro che si proporranno per richiederne l’appalto!!!) o, ai fornitori dei materiali che verranno utilizzati nel cantiere.

Chi può detrarre il bonus ristrutturazione?
E’ importante sapere che il bonus per la ristrutturazione di appartamenti può essere portata in detrazione da: proprietari o conviventi, titolari della nuda proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), da Conduttori, familiari residenti nell’unità immobiliare, da imprenditori individuali, lavoratori autonomi e professionisti con Partita Iva e, società semplici (non di beni strumentali o merce).

Il bonus ristrutturazione rientra, quindi, a pieno diritto tra i bonus casa 2022, che mira ad incentivare la “transazione green” con interventi ad alto risparmio energetico.

Che tipo di interventi si possono effettuare?
Per rendervi facilmente comprensibile la risposta a questa domanda, posso dirvi che, qualsiasi lavoro deciderete di effettuare nella vostra abitazione, ricadrà in una delle seguenti categorie di interventi:

Manutenzione ordinaria, che riguardano gli interventi di edilizia più semplici, rivolti alle opere di riparazione, rinnovamento e, relativi alla sostituzione di elementi facenti parte delle rifiniture dell’unità immobiliare. E’ importante però sapere che, ad esempio, il rifacimento delle pavimentazioni, la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione dei sanitari, rientrano nella manutenzione ordinaria a condizione che vengano effettuati, su appartamenti di uso esclusivo e, contestualmente ad un intervento di cosiddetto “livello superiore”;

Manutenzione straordinaria, che riguarda la creazione, lo spostamento o demolizione di muri, portanti e non portanti, la realizzazione di servizi igienici o il rifacimento degli impianti, elettrico, idrico, del gas, del riscaldamento e della climatizzazione, di videosorveglianza, citofonico e fognario, nonché la sostituzione di caldaie ed il frazionamento o fusione di due o più unità abitative;

Restauro e risanamento, lavori per i quali si fa riferimento ad aperture, chiusure, spostamento o ampliamento di porte e finestre e, realizzazioni di nuovi vespai aerati;

Ristrutturazione edilizia, che si rivolge alla demolizione e ricostruzione di cespiti immobiliari, ad esclusione di quelli di nuova costruzione, oltre alla conversione di soffitte in mansarde, di balconi in verande, rifacimenti di solai e tetti o, rimozioni di amianto presente ancora in molte coperture.

Concludo il presente articolo rammentandovi che, relativamente alle agevolazioni fiscali legate al mondo dell’edilizia, anche il Bonus Mobili ed Elettrodomestici è stato prorogato fino al 31/12/2024.

Per questo tipo di Bonus è prevista una detrazione al 50% che si applica, in particolare per ciò che concerne gli elettrodomestici, esclusivamente alla presenza di determinate condizioni prevalentemente legate alla classe energetica dei medesimi.