SOCIAL HOUSING

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SOCIAL HOUSING, UN’ALTERNATIVA ALL’ABITAZIONE IN PROPRIETA’?
Prendo spunto da un recente articolo dell’Ing. Marinelli della Cam S.p.A, per sensibilizzarvi sull’argomento Social Housing (definito con esattezza per la prima volta in Italia attraverso il Decreto Ministeriale 22 aprile 2008)

Cos’è ed a chi si rivolge?
Partendo dal presupposto che per l’83,2% degli italiani la proprietà immobiliare rappresenta sicurezza e stabilità ed inoltre per il 78,4% l’identità e personalità di chi vi abita, è difficile prevedere alternative a questo quadro consolidato ormai da “sempre”; malgrado ciò, un italiano su tre comincia a prevedere, quale interessante soluzione il Social Housing soprattutto come chiave sostenibile ed all’avanguardia.

In cosa consiste il Social Housing?
In italiano possiamo tradurlo con edilizia residenziale sociale e si riferisce a progetti il cui fine è garantire l’accesso alla casa alle persone ritenute più fragili, non solo dal punto di vista economico, fornendo così spazi aggiuntivi rispetto alla propria abitazione che possono essere impiegati e vissuti per creare socialità ed utilità.
Consistono in costruzioni all’avanguardia, edificate in Classe energetica A, con elevati standard qualitativi anche in termini di sicurezza ed antisismica, fibra ottica ed arredate con gusto.

A chi si rivolgono principalmente?
Questo tipo di complessi edilizi vengono destinati ad un’uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, mirando a ridurre il disagio abitativo ad individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di sostenere i costi di una locazione tradizionale e non hanno i requisiti per accedere all’edilizia pubblica popolare.
Pensiamo principalmente agli anziani, che vogliono trascorrere la loro vecchiaia in un ambiente tranquillo e protetto (in tal senso è nato anche il Senior Housing) o, agli studenti fuori sede in cerca di posti letto a costi calmierati, temi di cui si è molto discusso in questi
ultimi mesi. Inoltre, soprattutto nel caso degli studenti, molto spesso, le abitazioni risultano essere fatiscenti, con sicurezza ridotta al minimo indispensabile e con richieste di canoni da parte dei proprietari che non tengono conto di ciò, che non intendono adeguare le loro
abitazioni, che pensano esclusivamente alla speculazione da realizzare ed al reddito generato dai loro “vani” in buona parte, magari, anche in “nero”.

Nel Social Housing le unità immobiliari vengono affittate agli aventi diritto attraverso contratti di locazione di 4 anni rinnovabili di pari periodo ed il canone previsto non deve superare il 30% del reddito percepito.

Relativamente a questo argomento c’è comunque ancora molto da fare per sensibilizzare buona parte della popolazione sulla conoscenza di questa realtà abitativa che si sta creando il suo spazio, secondo il Censis il Social Housing continua a trovare un 20% circa che si dichiara disinteressata a questo tipo di abitazioni in locazione, un terzo degli intervistati pari al 28% circa, la considera un’alternativa alla casa di proprietà, un 22% come una facilitazione alla mobilità per ragioni di lavoro o studio ed un 25% esprime la sua disponibilità al Social Housing esclusivamente come soluzione temporanea in attesa di acquistare una casa in proprietà.

Sono convinto che con il tempo, il Social Housing ed il Cohousing saranno modelli residenziali sempre più presi in considerazione e adottati da diverse fasce sociali e permetteranno altresì la rivalutazione e rigenerazione di tratti di zone ed edifici oramai inutilizzati e destinati ancora per anni all’abbandono.

Concludo ringraziando l’Ing. Marinelli e la CAM S.p.A., realtà riconosciuta e consolidata da tempo nel campo dell’Housing Sociale, per le opere realizzate e per i progetti di prossima realizzazione in diverse città italiane che intendono offrire risposte concrete ai giovani alla
ricerca di soluzioni abitative innovative a prezzi agevolati.

SURROGA MUTUO

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Dopo la recente impennata dei tassi dei mutui ipotecari che hanno condizionato molti acquisti residenziali e, visti i recenti segnali che lasciano ben sperare per un nuovo calo degli stessi anche se con tempi non così brevi, possiamo prevedere una futura volontà di coloro che hanno comunque avuto accesso a finanziamenti bancari di ricorrere alla cosiddetta SURROGA.
La surroga viene abitualmente richiesta quando la banca si rifiuta di rinegoziare, gratuitamente, il vostro mutuo aggiornandolo ai tassi attuali più vantaggiosi rispetto a quelli applicati al momento dell’erogazione.

Di cosa parliamo?
La surroga di un mutuo dà la possibilità di trasferire il debito contratto in essere da una banca verso un altro Istituto di Credito. Il trasferimento avviene in modo del tutto gratuito, senza oneri notarili o verso la banca che si intende abbandonare.
Verificate con attenzione che non vi vengano addebitati i costi notarili che dovranno essere sostenuti dalla banca subentrante, che sono comunque contenuti, fissati per legge da ciascun Consiglio Notarile e, tendenzialmente oscillanti fra i 600 e gli 800,00 euro a secondo che la nuova banca richieda o meno una relazione ventennale sulla storia ipocatastale dell’immobile coinvolto.

Quando conviene richiedere la surroga di un mutuo?
Generalmente la surroga risulta essere un’ottima idea quando si riesce ad avere una dilazione del tempo per giungere all’estinzione del mutuo, o quando si ottiene una riduzione della rata mensile grazie ad un tasso d’interesse più basso rispetto a quello ottenuto originariamente.

La surroga può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originario. Per inoltrare la domanda di surroga sono disponibili dei fac simili già predisposti scaricabili attraverso internet.

E’importante distinguere fra surroga e sostituzione di un mutuo.
Mentre, come predetto, per la surroga non ci sono costi, la sostituzione comporta l’estinzione del mutuo in corso di ammortamento e l’accensione di un nuovo debito con tutti i conseguenti addebiti previsti per una pratica ex novo.

Inapplicabilità della surroga
La surroga del mutuo è generalmente di difficile applicazione nei seguenti casi:

– Ammontare del finanziamento inferiore ad € 50.000,00;
– Situazione reddituale del mutuatario modificata in maniera peggiorativa;
– Presenza di insoluti su rate precedenti;
– Deprezzamento dell’immobile tale da non rappresentare più una garanzia ritenuta sufficiente dalla banca;
– Scadenza del mutuo troppo breve.

Premesso tutto ciò, che mi auguro sia stato utile a chiarirvi la bontà di tale operazione bancaria idonea a permettervi di alleggerire, confido quanto prima, la vostra rata mensile di mutuo, bisognerà capire se sarà utile surrogare il debito con un tasso fisso o variabile ma, per questo è opportuno, a mio avviso, avvalersi del parere di un competente e professionale Broker Creditizio a cui avrò piacere di indirizzarvi qualora vogliate avvalervi della mia persona.

 

 

 

 

CASE GREEN E RISPARMIO ENERGETICO

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CASE GREEN E RISPARMIO ENERGETICO

Continuo, nei miei giornalieri appuntamenti di vendita, nelle consulenze e valutazioni immobiliari che rilascio ai miei clienti, a notare una certa apprensione ed a ricevere richieste di informazioni ed aggiornamenti in merito alla necessità futura di adeguare le abitazioni, nel rispetto di quanto prospettato dall’Unione Europea, ad una classe energetica in grado di garantire un ridotto fabbisogno di energia per riscaldare e raffrescare gli ambienti ai nuclei familiari che le occupano unitamente ad un conseguente sensibile risparmio economico.

A tal proposito, il 7 dicembre scorso si è finalmente raggiunto l’accordo nell’ambito del trilogo (Parlamento, Commissione e Consiglio) sulla Energy Performance of Building Directive (EPDB), la cosiddetta Direttiva Case Green che punta a ridurre il consumo energetico e le emissioni di gas serra nel settore edilizio e, su questo fronte gli italiani sembrano particolarmente ricettivi. Una recente ricerca afferma che l’89% si preoccupa di ridurre il proprio dispendio energetico a casa.

COSA PREVEDE L’ACCORDO COMUNITARIO
Dopo mesi di trattative e di dibattiti, finalmente a livello europeo si è trovata la quadra su delle coordinate generali che prevedono, tra le altre misure, nuovi edifici a emissioni zero dal 2030 e quindi un miglioramento graduale sugli immobili esistenti tra il 2030 e il 2035 con specifici target intermedi da raggiungere. Si stabilisce, inoltre, l’obbligo di installare pannelli solari su specifiche tipologie di edifici e un progressivo abbandono delle caldaie a gas (dal 2040 scatterà il divieto) e quindi la prospettiva di avere un settore edilizio climaticamente neutro entro il 2050.

UNA PROPOSTA DI EQUILIBRIO 
Alla fine, è prevalsa la linea del compromesso tra le posizioni marcatamente green di Bruxelles e l’opposizione di alcuni Paesi che avevano predicato maggiore calma nell’introduzione di misure che avrebbero avuto un impatto pesante sul fronte delle ristrutturazioni. Salta, ad esempio, l’obbligo delle classi energetiche negli step di miglioramento del patrimonio edilizio, oggetto del contendere per lunghi mesi, che prevedevano dei passaggi migliorativi obbligati dalla E, la peggiore, alla D mentre nella nuova versione si fa riferimento a misure per ridurre l’energia media utilizzata di almeno il 16% entro il 2030 e il 20-22% entro il 2035. Prevista, inoltre, la possibilità di alcune deroghe per edifici agricoli e storici ed in generale, si rimanda alla strategia nazionale per la gestione della ristrutturazione degli immobili. 

GLI ITALIANI TENGONO ALLA SOSTENIBILITA’ DELLE LORO CASE 
Le prospettive della direttiva, sebbene parzialmente contenute rispetto alla formulazione iniziale, sembrano trovare pieno accoglimento tra gli italiani. La ricerca “Sustainable Living @Home”, condotta dal Gruppo Europa Assistance in collaborazione con Adwise Creative Insight Agency, ha fatto registrare una grande attenzione da parte degli italiani su diversi aspetti legati alla riqualificazione ambientale del proprio immobile: sono preoccupati di ridurre il proprio dispendio energetico in generale (87%) e nella propria abitazione (89%); quelli ancor più sensibili sul fronte delle azioni ecologiche legate alla casa come la riduzione dei consumi energetici (94%), la gestione (95%) e la riduzione dei rifiuti (91%). Il 56% degli italiani conta di effettuare nel prossimo futuro iniziative nella direzione di una maggiore sostenibilità della propria abitazione per trarne beneficio in termini economici e anche per garantire un futuro più green al pianeta (46%). In particolare, il 29% dichiara di voler installare impianti da fonti di energie rinnovabili.

 

 

 

 

 

UN SALUTO AFFETTUOSO DI FINE ANNO

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UN SALUTO AFFETTUOSO DI FINE ANNO

Si accinge a volgere a termine un anno falcidiato da eventi particolarmente gravi e penosi sotto tutti gli aspetti come guerre, tutt’ora in corso, nubifragi ed alluvioni che hanno colpito diverse regioni del nostro Paese, escalation di femminicidi che hanno raggiunto picchi inaspettati nonché, per ciò che concerne il settore immobiliare, l’innalzamento di oltre quattro punti dei tassi di mutuo che hanno messo seriamente in crisi numerose coppie e famiglie che si sono ritrovate costrette a sospendere i pagamenti delle rate in corso di ammortamento per poter continuare a far fronte ai bisogni primari.

Fermo restando le difficoltà evidenziatesi in questo anno, che hanno influito in modo significativo nella mia sfera lavorativa, posso dire che sono comunque riuscito, con impegno e costanza, a rendere felici e soddisfatti numerosi nuclei familiari che, attraverso le loro transazioni immobiliari, hanno potuto realizzare il sogno di avere una nuova abitazione più ampia per i loro figli o, di coronare quello di avere finalmente una casa di proprietà e di non corrispondere più canoni di locazione a fondo perduto.

Sicuramente l’elemento che mi aiuta maggiormente da sempre a superare ostacoli e difficoltà quotidiane è la passione, che da oltre trent’anni mi spinge a svolgere ogni giorno, e quasi H24, l’attività di agente immobiliare; inoltre, le gratificazioni e gli attestati di stima per il buon lavoro svolto ricevuti dai miei clienti che si trasformano in amici e segnalano con piacere ad altri la mia persona garantendoli su fiducia e professionalità, sono la miglior benzina per il mio motore che continua a girare a buoni ritmi permettendomi di raggiungere con costanza traguardi ed obiettivi sempre più soddisfacenti e stimolanti.

Per il nuovo anno, mi auguro che le recentissime previsioni da parte degli analisti di una possibile revisione al ribasso nell’arco del 2024 dei tassi d’interesse da parte della BCE possa effettivamente avere applicazione, che sia caratterizzato da una crescita per ciò che concerne il settore immobiliare e tutto ciò che ruota intorno ad esso creando e facilitando opportunità di investimento ai giovani.

Guardando al futuro, grazie al prossimo Giubileo ed ai futuri Campionati Europei di calcio ritengo che Roma e l’Italia intera abbiano una grande opportunità per migliorare la propria vivibilità rendendo più efficienti strade, infrastrutture e trasporti facilitando i soggiorni a tutti i turisti che invaderanno le nostre città apportandoci ricchezza e permettendoci di innalzare credibilità e spessore politico agli occhi del mondo intero. Sono convinto che non perderemo queste grandi occasioni!!!

Concludo augurando a tutti di trascorrere delle serene feste natalizie con i propri affetti, perché è proprio in queste occasioni che ci si rende conto della loro importanza, e di concludere questo 2023 nel migliore dei modi pronti ad impegnare il percorso del 2024 con sani propositi e vogliosi di rendere la nostra vita migliore.

Fabrizio Costantini

 

 

 

 

HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE

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HOME STAGING – COS’E’ ED A COSA SERVE?

Si sente sempre più spesso parlare, nell’ambito del settore immobiliare, di HOME STANGING e magari vi è già capitato di sentirvi proporre, da qualche agenzia, un restyling della vostra abitazione affinché possa avere un impatto più accattivante e scenico sul mercato tale da permettervi la realizzazione di un prezzo più elevato dalla vendita.
L’Home Staging, che nasce in America negli anni 80 ma solo da una decina d’anni viene sfruttata anche in Italia, è di fatto l’arte di preparare un immobile, principalmente per la vendita, attraverso un allestimento studiato per attrarre il maggior numero possibile di potenziali acquirenti, condurre una rapida trattativa e vendere l’abitazione al miglior prezzo di mercato.

Consiste nella messa in scena degli ambienti domestici attraverso lo studio di un look specifico fatto di complementi, arredi, tessuti, punti luce e colori; è quindi, una strategia di Marketing immobiliare che fa leva sulla componente emozionale dell’acquisto al quale si uniscono princìpi di Interior Design e conoscenze in ambito turistico.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI ABITATI
Indubbiamente, quando le abitazioni sono vissute da un nucleo familiare, gli interventi da realizzare sono sicuramente più impegnativi e richiedono molta delicatezza, obiettività, competenza e rispetto delle cose e soprattutto dei sentimenti delle persone al loro interno.

HOME STAGING IN APPARTAMENTI LIBERI
Sono quelli in cui è più semplice e piacevole operare, dove è possibile offrire una consulenza d’immagine migliore che permette ai potenziali acquirenti di rendersi conto di come potrebbe essere arredata e valorizzata l’unità immobiliare che stanno visitando.
Grazie ad un allestimento temporaneo, gli ambienti non sono più stanze vuote, ma diventano camere, cucine e soggiorni accoglienti.

Gli HOME STAGER, sono professionisti ed artisti esperti e competenti nell’arte di valorizzare ogni singolo immobile, li studiano con grande attenzione osservando non solo la disposizione degli ambienti e la loro conformazione ma, anche come queste si inseriscono nel contesto che li circonda, in che tipo di quartiere si trovano, quali sono le attività commerciali presenti e su quali servizi possono contare i loro abitanti.

Qualora vogliate approfondire e testare questa “tecnica” mirata a valorizzare il vostro immobile da porre in vendita, capire i costi a cui si va incontro applicando i vari tipi di restyling consigliati, contattatemi in privato, sarò in grado di indirizzarvi a dei bravi e professionali HOME STAGER, che sapranno consigliarvi al meglio.

Sarà poi un piacere dedicarmi alla vostra vendita permettendovi di realizzare il prezzo migliore con le condizioni e le tempistiche a voi più consone.

 

 

 

REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

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REGOLAMENTAZIONE DEGLI AFFITTI TURISTICI BREVI

E’ di estrema attualità e di imminente discussione, nel Consiglio dei Ministri, la bozza del decreto legge che intende disciplinare e limitare la diffusione degli affitti turistici brevi nelle località a forte vocazione turistica.

COSA PREVEDE IL TESTO

L’obiettivo dichiarato del testo è fornire una disciplina uniforme a livello nazionale per le locazioni per finalità turistiche, contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore e prevedere il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione. Tra i chiarimenti dell’ultimo contenuto si specifica che: “ il contratto di locazione per finalità turistiche avente per oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli” .

In pratica si introduce la variabile del nucleo familiare numeroso per il limite delle due notti e, vengono eliminati i requisiti soggettivi per locare.

Per assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, come nella bozza di inizio settembre, il Ministero del Turismo intende assegnare, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, già munito di un codice identificativo regionale (CIR) rilasciato dalla regione competente o di un medesimo codice identificativo comunale.

Tutto ciò ha già scatenato numerose critiche fra gli intermediari immobiliari e gli operatori dediti agli affitti brevi.

 

LE CRITICHE

«Un testo illiberale e, sotto molti profili, incostituzionale, che mira a introdurre divieti e restrizioni lesive del diritto di proprietà, hanno tuonato le 14 associazioni di proprietari, intermediari immobiliari, operatori e gestori di affitti brevi. Sul pernottamento minimo di due notti, non si comprende quale sia la motivazione alla base di una così grave limitazione del diritto di proprietà. Bene per il codice identificativo regionale (CIR), a patto che si eliminino altre registrazioni e adempimenti a livello locale. No alla norma che stabilisce che chiunque conceda in locazione un appartamento per finalità turistiche, quindi anche chi lo faccia per poche settimane all’anno con un’abitazione normalmente tenuta a propria disposizione, debba trasformare la propria unità immobiliare in una sorta di simil-hotel inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura. La finalità, evidente, è il disincentivo a locare».

«Rimane il limite delle 2 notti solo per le città metropolitane e viene costretto chi ha più di due case ad aprire una Partita Iva. Parliamo di un decreto-legge senza requisiti di necessità e urgenza, commenta Marco Celani presidente di Aigab, diversi i profili di impugnabilità sia costituzionali che di rispetto delle norme europee su proprietà privata e concorrenza, dal nostro punto di vista».

CONCLUSIONE

A mio parere, tutto ciò diventa particolarmente interessante e coinvolgente per la nostra città in virtù di eventi mondiali come il prossimo Giubileo del 2025, oltre a tutte le altre manifestazioni per le quali il nostro Paese è candidato ed intende candidarsi in futuro. Indubbiamente il turismo, sfruttato nel modo corretto e con una giusta regolamentazione nel rispetto di tutte le Parti coinvolte nella locazione e nella gestione delle medesime, potrebbe permetterci, grazie al patrimonio storico e culturale a nostra disposizione, di essere l’elitè mondiale di questo settore garantendo le giuste ripartizioni in termini di introiti e trainando la nostra economia.

Vediamo come verrà dipanata la matassa!

 

 

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

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L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE A VANTAGGIO DELL’EDILIZIA CIVILE

Si sente ormai sempre più parlare di Intelligenza Artificiale (AI), di come diverrà nei prossimi anni sempre più parte integrante delle nostre vite e di quelle dei nostri figli, di come questa potrà essere applicata nei diversi settori commerciali e quali saranno i miglioramenti di cui potranno godere.
Tra i settori che conseguentemente coinvolgeranno quello immobiliare di cui faccio parte da oltre un trentennio c’è l’edilizia civile e, attingendo ad un interessante articolo pubblicato dal mio amico e grande professionista Ing. Daniele Di Donato alcuni giorni fa su LinkedIn, vi esterno quello che potrebbero includere alcuni dei miglioramenti più significativi che, molto probabilmente, grazie all’IA potremmo riscontrare nell’edilizia civile, dove già sta avendo un impatto rilevante, nei prossimi cinque anni.

– Migliori processi di progettazione e costruzione: l’IA può essere utilizzata per automatizzare le attività ripetitive e ad alto rischio, come la scansione di edifici e le strutture per individuare potenziali problemi o difetti di costruzione;

– Edifici più sicuri e resilienti: l’IA può essere utilizzata per sviluppare modelli predittivi mirati ad identificare e mitigare i rischi naturali e umani, contribuendo alla costruzione di edifici che siano più resistenti a disastri e inondazioni;

– Costi di costruzione ridotti: l’IA può essere utilizzata per ottimizzare e migliorare la qualità dei materiali da impiegare (più resistenti, durevoli e sostenibili), nonché i processi di costruzione (es. posa di rivestimenti e pitture), permettendo conseguentemente di contenere i costi per l’edificabilità e riducendo i tempi di realizzazione;

– Miglioramento della sicurezza sul lavoro: grazie alla presenza di sensori e telecamere nei processi produttivi, l’IA potrà identificare potenziali rischi avvisando in tempo reale i lavoratori riducendo sicuramente il numero di incidenti sul lavoro, triste argomento giornaliero;
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L’IA potrebbe portare inoltre ad una serie di nuove applicazioni e benefici per l’edilizia civile, tra cui:

– Edifici più sostenibili: progettando e costruendo fabbricati e complessi edilizi più efficienti dal punto di vista energetico e che utilizzino meno risorse;

– Edifici più inclusivi: che siano accessibili a tutti, indipendentemente dalle loro diverse disabilità;

– Edifici più “intelligenti”: integrandoli con la tecnologia in modo tale da creare sistemi più efficienti e interconnessi.
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Di certo la tecnologia corre a ritmi vertiginosi e l’IA ha sicuramente il potenziale di trasformare significativamente l’edilizia civile rendendola più efficiente, sicura e sostenibile.
Vedremo se tra cinque anni le intuizioni ed i suggerimenti del bravo Ing. Di Donato avranno avuto applicazione e se potrò godere anche io di ciò nelle mie proposte di vendita.

 

PREZZI CASA FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

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ANALISI E DIFFERENZE DI PREZZI FRA I VARI QUARTIERI E ZONE DI ROMA

Grazie ad un’approfondita analisi effettuata dalla rivista on line Roma Real Estate News, ho il piacere di fornirvi i prezzi, suddivisi per ciascun quartiere, della nostra Capitale; e vista la flessione che, con una media indicativa di oltre il 10%, sta interessando il mercato immobiliare, salvo poche eccezioni, ritengo possa esservi utile.
Sono stati analizzati tutti gli annunci di vendita pubblicati sui portali e siti delle agenzie immobiliari romane da marzo 2023 ad oggi; ed ecco scaturiti i prezzi al metro quadro richiesti dai venditori nelle 165 zone in cui è stato suddiviso il territorio di Roma.

Il prezzo medio di un appartamento in vendita sul territorio del Comune di Roma è risultato essere di 3.300 € al Mq e, di 350.000,00 € in totale. Pertanto, la superficie media di poco oltre i 100 mq.
La maggior parte delle proprietà è proposta a circa 7.000 €/mq, il picco massimo delle richieste supera i 15.000 €/mq mentre, al di sotto dei 2000 €/mq si trovano unità immobiliari esclusivamente a ridosso od oltre il G.R.A.
In sintesi:
oltre i 9.000 €/mq troviamo immobili di pregio ubicati in Centro Storico e nei pressi di Montecitorio e Piazza del Popolo;

oltre gli 8.000 €/mq, è il prezzo medio richiesto nei dintorni di Piazza di Spagna, del Pantheon, di Campo dei Fiori, dell’Aventino e Fontana de’ Trevi;

fra i 7.000 e gli 8.000 €/mq, si concentrano i prezzi medi del Ghetto, Piazza Navona, via Giulia e Piazza Barberini;

fra i 6.000 ed i 7.000 €/mq, riscontriamo il prezzo di Largo Argentina, del Rione Monti, via Veneto, Borgo e Colle Oppio;

fra i 5.000 ed i 6.000 €/mq ci sono i prezzi medi di richiesta di Parioli, Prati, Mazzini- DelleVittorie, Trastevere, Testaccio, Pinciano, Trieste-Coppedè, Flaminio ed alcuni altri quartieri;

fra i 4.000 ed i 5.000 €/mq si attestano Monteverde Vecchio, Casaletto- Colli Portuensi, Piazza Bologna, San Lorenzo, Cortina d’Ampezzo, San Giovanni, Gregorio VII, Balduina e altri quartieri. Man mano che ci avviciniamo al prezzo medio dei 3.300 €/mq, aumentano le zone dove è possibile acquistare.

fra i 3.000 ed i 4.000 €/mq, si collocano la maggior parte delle unità immobiliari proposte per la vendita in diversi e numerosi quartieri semi-centrali tra cui ne citiamo alcuni: Ostiense, Garbatella, Montesacro, Nuovo Salario, Cassia, Portuense;

fra i 2.000 ed i 3.000 €/mq si posizionano gli appartamenti di diversi quartieri semi-periferici e periferici come: Anagnina, Magliana, Centocelle, Ostia, Bufalotta e Spinaceto;

entro i 2.000 €/mq troviamo abitazioni in vendita nei quartieri e zone ubicate fuori dal Grande Raccordo Anulare come: Massimina, Casal Bernocchi, Torre Angela e Centro Giano.

Dopo avervi presentato questi interessanti dati ed offerto una panoramica degli attualiprezzi €/mq di numerosi quartieri e zone della nostra città, non posso fare a meno di ricordarvi che ogni abitazione ha le sue peculiarità, caratteristiche oggettive e soggettive che possono facilmente far oscillare, a vantaggio o svantaggio, le quotazioni indicative su cui basarsi per giungere alla più probabile valutazione di mercato.
Ma, l’esposizione? Lo stato di manutenzione? Le rifiniture ed i materiali presenti al suo interno, ivi compresa l’efficienza degli impianti? Gli affacci e la vista di cui gode la vostra abitazione?
Questi sono solo alcuni aspetti che possono essere verificati e quantificati in una corretta valutazione solo attraverso un sopralluogo effettuato dal vostro agente immobiliare di fiducia.

A tal proposito, mi auguro di poter essere qualificato come tale quanto prima da voi!

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

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COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

A conferma delle sensazioni esternate nel mio ultimo articolo di maggio scorso riguardanti la constatazione che il mercato immobiliare attuale mi sta trasmettendo risultati altalenanti e poco certi rispetto allo scorso anno anche per abitazioni ritenute appetibili in acquisto, posizionate in zone servite e d’interesse comune, con prezzi competitivi, vi comunico dati significativi, estrapolati dal Consiglio Nazionale del Notariato, che testimoniano una diminuzione delle transazioni residenziali nel primo bimestre dell’anno ed una significativa riduzione nell’erogazione di mutui dovuta all’innalzamento dei tassi che non accenna ancora a fermarsi.

Il mercato residenziale ha registrato, a carattere nazionale, un -2,7% nel primo bimestre del 2023 prevedendo oltre un – 10% al termine dell’anno; l’erogazione dei mutui un significativo -23,56% nei medesimi primi due mesi dell’anno e, visto l’andamento previsto ancora al rialzo, almeno fino a settembre, dei tassi d’interesse, è probabile che, soprattutto in alcune città rispetto ad altre, accuserà un segno negativo di rilievo alla fine di questo 2023.

Bisogna dire però, al tempo stesso, che, mentre relativamente ai mutui il calo si è constatato a carattere generale, nel mercato delle compravendite di tipo abitativo risultati sono ben diversificato sul territorio a seconda delle città e provincie esaminate.

Entriamo nello specifico, in modo sintetico, per ciò che concerne i centri importanti che hanno segnato numeri negativi nonché, capoluoghi e provincie che hanno invece evidenziato una controtendenza rispetto ai dati generali di gennaio e febbraio 2023:
Milano (-3,74%)
Roma (-2,09%)
Firenze (-5,28%)
Napoli (-14,9%)
Per quanto riguarda i risultati positivi: Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11).

A fronte dei dati appena elencati, esaminando la città di Torino che più delle altre ha manifestato un segno positivo nelle statistiche generali segnando un incremento del 3,26%, possiamo notare che questo risultato è sostenuto soprattutto dalle compravendite di seconde case fra privati (+12,45) e da impresa (+19,27%) mentre, quelle inerenti la “prima casa” subiscono un –5,82% determinato principalmente dal -8,74% del mese di febbraio.
Questo a significare che la flessione del mercato residenziale privato è uniforme e l’effetto mutui pesa sulla riduzione del numero delle compravendite.

Entriamo ora nello specifico dei dati della nostra amata città.
Relativamente al -2,09% rispetto al bimestre 2022, il calo per il segmento delle “prime case” fra privati si attesta al -3,89%, mentre risulta essere particolarmente pesante quello delle abitazioni acquistate dal costruttore che segna un significativo -27,38%.

A conferma che il settore delle “seconde case” non è più di tanto sconvolto dall’effetto dei tassi a rialzo sui mutui, Roma fa registrare un +7,05% da privati e +4,75% da costruttore.

Sempre nella nostra capitale, al calo del mercato immobiliare si abbina quello dei mutui che, nei primi due mesi dell’anno, è pari ad un -20% rispetto al pari periodo 2022.

Anche le surroghe dei mutui in essere, dopo una leggera diminuzione a gennaio dell’1,56%, sono calate vistosamente a febbraio del 23,31%, generando complessivamente una media nel bimestre del -12,64%.

Mi sembrava doveroso, prima della naturale sosta rappresentata nel settore immobiliare dal mese di agosto, di portarvi a conoscenza dei dati essenziali del mercato attuale e, nello specifico della nostra città.

Indubbiamente la situazione odierna evidenzia che, nelle zone ritenute da sempre di pregio con un livello qualitativo di popolazione più elevato, malgrado i prezzi degli immobili siano decisamente superiori rispetto alla media, le operazioni con un buon rapporto qualità/prezzo vengono portate a termine anche senza il contributo di finanziamenti ma, esclusivamente mediante l’alienazione di un’immobile di proprietà generalmente di dimensioni più contenute rispetto a quello da acquistare e, altresì, che riscontrano interesse le unità immobiliari con prezzi indicativamente entro i 200.000,00 euro, che vengono spesso destinate ad attività ricettive (anche in previsione dell’avvento del prossimo Giubileo) o acquistate da ragazzi under 36 che riescono ad accedere ancora a mutui con le agevolazioni a loro riservate.

Sottolineo inoltre che anche gli immobili residenziali di dimensioni particolarmente grandi, dai 140 ai 200 mq, che abbiano uno o due ingressi al piano e che comunque si prestino ad un frazionamento che possa far scaturire due o più unità abitative, hanno un loro mercato di interesse speculativo specifico. Spesso questo tipo di immobili, ubicati a piani bassi con esposizione ed affacci non particolarmente vantaggiosi, faticano a difendere quotazioni auspicate in principio dalle proprietà e vengono acquistati da questo tipo di investitori, privati o attraverso società dedicate, a prezzi particolarmente interessanti nel momento in cui il/i venditore/i abbia/no constatato ed assimilato le difficoltà trasmesse dal mercato e, recepito che è meglio ridurre le pretese monetizzando l’operazione di vendita.

Concludo ricordandovi che sono a vostra disposizione per consulenze e valutazioni immobiliari con la passione, l’impegno e la professionalità che da sempre applico nella mia attività per la soddisfazione di tutti coloro che avranno il piacere di consigliarmi successivamente ad altri.

 

Fabrizio Costantini

 

 

 

 

ANALISI DI MERCATO E L’IMPORTANZA DI UN CONSULENTE IMMOBILIARE AL VOSTRO FIANCO

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ANALISI DI MERCATO E L’IMPORTANZA DI UN CONSULENTE IMMOBILIARE AL VOSTRO FIANCO

In questo momento di mercato, a seguito dell’innalzamento dei tassi dei mutui ed in conseguenza degli ulteriori fatti ed eventi contingenti che continuano a condizionare le menti di investitori e potenziali acquirenti, sto rilevando incertezze e risultati altalenanti, in termini di visite sugli immobili gestiti, che mi spingono costantemente a trovare nuove strategie per individuare il cliente appropriato per ogni singola transizione.

Ci sono immobili che, appena immessi sul mercato attraverso un appropriato e qualitativo approccio pubblicitario sul web, generano un flusso interessante ed immediato di visite per poi rallentare drasticamente dopo alcune settimane ed altri che faticano fin dal principio a far
scaturire appuntamenti malgrado ci sia un buon rapporto qualità/prezzo e siano ubicati in quartieri e tratti di zona al loro interno da sempre richiesti in acquisto.
Da tutto ciò esulano gli immobili di pregio o, comunque, con caratteristiche esclusive e situati in zone particolarmente attrattive per i quali, il tipo di clientela che vi si approccia non è stato influenzato dall’innalzamento dei tassi mutui non avendone, nella maggior parte dei casi, neanche necessità di accedervi.

Questa breve e semplice premessa vuole essere semplicemente un invito, ancor più in questa “attenta” situazione del mercato immobiliare, ad avvalervi di un agente immobiliare qualificato, essendo a mio avviso sempre più rilevante l’individuazione di un Consulente, con la “C” maiuscola, competente e professionale, piuttosto che il brand e la struttura di cui può avvalersi e con cui può collaborare, che possa seguirvi dall’inizio alla fine delle vostre operazioni commerciali anche sotto l’aspetto urbanistico e catastale attraverso tecnici di sua fiducia.

L’aspetto urbanistico/catastale, non finirò di ripeterlo, è divenuto l’aspetto principale delle verifiche documentali degli immobili ed il motivo prevalente di rallentamenti, posticipi di tempistiche e, spesso, contenziosi che scaturiscono a posteriori per superficiali controlli effettuati.

A confermare che un agente ed un’agenzia siano sicuramente più bravi e rapidi nel vendere il vostro immobile al miglior prezzo realizzabile, sono i dati riportati alcuni giorni fa dal Sole 24 Ore il quale riporta che, rispetto al privato, venga utilizzato la metà del tempo per definire una
compravendita.

A fronte di una media nazionale di 6/8 mesi, un’agenzia immobiliare impiega 5,8 mesi rispetto ai 12 necessari per il cosiddetto “fai da te”.

Inoltre, relativamente alla differenza di prezzo tra quello richiesto e quello realizzato, mediamente dell’8,6%, questo si riduce all’8,4% attraverso l’operato dell’agenzia rispetto al 10,2% in trattativa privata.

Aggiungerei anche che, qualora il vostro potenziale acquirente debba vendere un proprio immobile per ottenere la provvista necessaria al saldo del prezzo o debba accedere ad un finanziamento bancario, sicuramente la presenza di un consulente immobiliare permetterà di gestire, nei vostri interessi, le tempistiche e quant’altro nel modo più appropriato rispetto a quanto possiate fare personalmente.

In conclusione, mi permetto di ripetervi: INDIVIDUATE IL VOSTRO CONSULENTE IMMOBILIARE, FIDATEVI E NON PENSATE CHE I SUOI MERITATI COMPENSI PER IL LAVORO SVOLTO SIANO UN OSTACOLO PER LA RESA DELLA VOSTRA OPERAZIONE DI VENDITA. SARA’ SEMPLICEMENTE IL GIUSTO RICONOSCIMENTO PER UN PROFESSIONISTA CHE HA ELIMINATO LE VOSTRE ANSIE E PREOCCUPAZIONI, FACILITATO LE VISITE ALL’INTERNO DELLA VOSTRA ABITAZIONE COMPATIBILMENTE AI VOSTRI IMPEGNI, E VI HA PERMESSO DI INCASSARE IL MIGLIOR PREZZO.

Fabrizio Costantini