Innovazione del catasto e possibili scenari nel mercato immobiliare

Relativamente all’approvazione della recente bozza di Legge delega, avvenuta lo scorso ottobre da parte del Consiglio dei ministri, mirata a riformare il sistema fiscale italiano e, contenente i criteri direttivi da cui il Governo dovrà prendere spunto per adottare i decreti legislativi, entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del provvedimento, dando attuazione alla Legge delega, vorrei soffermarmi sul punto trattato dall’art.7 che riguarda la riforma del Catasto.

Dalle indicazioni fornite dal Governo, questa riguarderà una “modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili, nonché la revisione del Catasto Fabbricati”, tema che già ha indotto discussioni negli operatori del settore, investitori immobiliari ed i contribuenti.

Ma da ciò, cosa dobbiamo veramente aspettarci?

Indubbiamente, quando da parte dello Stato si parla di mettere mano sul Catasto, non possono non sorgere domande del tipo:

• Ci saranno aumenti sulle tassazioni degli immobili?
• Saranno penalizzati gli investimenti immobiliari?
• Continuerà ad essere appetibile e conveniente nel prossimo futuro l’acquisto di immobili, come forma di impiego del capitale anche per seconde abitazioni?

Per ora, in qualità di agente immobiliare, ed unendomi ad altre categorie che operano all’interno del mio settore e che vi ruotano intorno, posso affermare che non è facile fornire risposte, avendo a disposizione solo le linee guida contenute nel disegno di Legge.

Tuttavia, posso tentare di fare alcune valutazioni sulla base di una disamina dei contenuti della delega al Governo relativamente al tema della riforma catastale. In particolare, da quanto si desume, l’obiettivo dichiarato non è, almeno in una fase iniziale, quello di recuperare gettito fiscale tramite gli immobili.

Provando ad entrare maggiormente nel dettaglio, di ciò che prevede la delega al Governo sul tema riforma del Catasto, si evidenzia la volontà di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, attraverso uno più decreti legislativi di futura emanazione volti a modificare i sistemi di rilevazione catastale.

Tale finalità dovrà essere perseguita attraverso la fornitura di strumenti da porre a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate, atti a rendere efficiente l’individuazione ed il corretto classamento di immobili non censiti, o che non rispettano la loro reale consistenza o la categoria catastale attribuita; i terreni edificabili risultanti per destinazione agricoli, immobili completamente abusivi, attraverso apposite attività di accertamento svolte dai Comuni in questo ambito, prevedere un’organizzazione telematica che permetta una condivisione di dati fra l’Agenzia delle Entrate ed i Comuni, utile ad una verifica di coerenza per l’accatastamento delle unità immobiliari.

Inoltre, risulta indubbiamente evidente, una volontà da parte dello Stato di far emergere il cosiddetto “sommerso” ed individuare immobili “fantasma” o, che presentino delle caratteristiche oggettive difformi, totalmente o parzialmente, rispetto a quanto risultante in Catasto.

In ultimo, il Governo è altresì delegato ad effettuare un’integrazione delle informazioni attualmente presenti nel Catasto Fabbricati che, a partire con molta probabilità dal 01/01/2026, andrebbe ad attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale, così come attualmente assegnata in base alla normativa vigente, anche un valore patrimoniale; una rendita attualizzata ai valori realmente espressi dal mercato immobiliare, adeguandoli nel tempo evitando sopravvalutazioni.

Per ciò che concerne immobili riconosciuti di interesse storico e/o artistico, considerare adeguate riduzioni dei valori patrimoniali medi ordinari, in funzione dei particolari e gravosi costi ed oneri di manutenzione e conservazione degli stessi, nonché del complesso dei vincoli legislativi che ne impongono: destinazione, utilizzo, circolazione giuridica e restauro.

Vorrei concludere, non dilungandomi ulteriormente, augurandomi che, gli eventuali adeguamenti dei valori catastali che potranno scaturire nel tempo, vengano applicati con criterio, magari con il sostegno ed il contributo di associazioni immobiliari riconosciute, che non andranno a influire sulla tassazione degli immobili e che, qualora vadano ad interessare gli accertamenti tributari, non penalizzino ulteriormente le compravendite commerciali dove non viene applicato il cosiddetto “prezzo-valore” ma, bensì il reale valore di mercato concordato fra le Parti.

Spero vivamente che il mercato immobiliare, visto il numero di compravendite in crescita malgrado la realtà pandemica tuttora in essere, rimanga uno dei settori trainanti il nostro Pil e che, venga reso ancor più vivace nel corso degli anni a venire con eventuali interventi statali ed applicazioni di nuove normative volte a facilitare esclusivamente la circolazione dei beni e del denaro necessario per il trasferimento dei medesimi.