Frazionare un’unità immobiliare può essere un’ottima soluzione

Sempre più spesso mi trovo a confrontarmi con proprietari di immobili di superfici particolarmente ampie, oltre 150 mq, che pur di non “svendere” la propria proprietà, penalizzata nella sua quotazione €/MQ rispetto a metrature inferiori, decidono di tenerla “chiusa”, senza che questa produca alcuna forma di reddito, ed anzi, generi esclusivamente costi annui, più o meno contenuti a secondo della zona in cui è ubicata.

Perché allora non prendere in considerazione un frazionamento dell’unità immobiliare in due unità più piccole e, conseguentemente, più facilmente vendibili o locabili?

 Il frazionamento di un immobile consiste, in ambito catastale ed urbanistico, nella divisione di un’unità immobiliare in due o più unità distinte e si contrappone alla fusione che, in senso contrario, consiste nell’accorpamento, o unione che dir si voglia, di più entità distinte mirato alla creazione di un’unità immobiliare più grande, pertanto, con un maggior numero di vani.

Il frazionamento è tra le modifiche maggiormente richieste in ambito di edilizia privata, dal momento che la suddivisione di un appartamento in due unità abitative più piccole presenta numerosi vantaggi dal punto di vista economico in caso di affitto o di vendita.

Il frazionamento di un immobile è la soluzione ideale anche se si vogliono abbattere le spese di gestione, inevitabilmente alte in caso di immobili di ampie dimensioni.

È importante però sapere che per effettuare un frazionamento immobiliare bisogna attenersi a delle regole specifiche poiché è normato da precise leggi, la cui violazione può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

Provo a soffermarmi in modo sintetico sulla differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico, due concetti strettamente legati a quello di conformità.

Differenze fra frazionamento catastale ed urbanistico

In sintesi, il frazionamento catastale consiste nella registrazione, presso gli uffici del Catasto Fabbricati del Comune di Roma, della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti e la conseguente assegnazione di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.

Il frazionamento urbanistico invece, è relativo agli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell’immobile che vanno a modificare la planimetria originaria depositata in Comune.

È necessario comunicare prontamente, sia al Comune che in Catasto, qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile al fine di ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale, fondamentali per attestare la corrispondenza tra documentazione e stato di fatto dell’immobile.

Pratiche edilizie applicabili

Il frazionamento immobiliare è un tipo di intervento che ricade nell’ambito dell’edilizia libera ed è quindi regolato dal regolamento edilizio del Comune di competenza che è l’unico Ente deputato ad autorizzare i lavori. 

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l’iter per la divisione di un’unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:

1. Comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una “Comunicazione di inizio lavori asseverata” (CILA) che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). In caso di cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Non è necessario richiedere il “permesso a costruire”.
2. Aggiornamento catastale delle planimetrie. La legge prevede l’obbligo di comunicare prontamente al Catasto Fabbricati qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un’ unità immobiliare.
3. Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
4. Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

Relativamente a quanto espresso, mi sento di suggerirvi per realizzare il frazionamento di un immobile, di avvalervi di professionisti esperti poiché lo ritengo fondamentale per il buon fine dell’operazione ed eventualmente, anche per sanare  quelli effettuati abusivamente.

Oggi, sono presenti sul mercato diverse società costituite appositamente da investitori che prospettano a proprietari, rinunciatari nel cedere le loro proprietà a prezzi inferiori a quelli aspettati, buone quotazioni di realizzo, poiché, a fronte del successivo frazionamento in due o più unità di dimensioni inferiori a quella originaria,   riescono a vendere con prezzi €/MQ proporzionalmente più elevati, realizzando utili tali da giustificare l’operazione economica speculativa effettuata.

Vi consiglio però, in conclusione, di visionare con attenzione i contratti a voi sottoposti da queste società e soprattutto i tempi e le modalità di pagamento del vostro immobile.

Io sono a vostra disposizione per affiancarvi in questo tipo di consulenza o per aiutarvi ad effettuare direttamente il frazionamento immobiliare della vostra ampia superficie ed a permettervi di realizzare, con più facilità, un prezzo superiore vendendo le unità scaturite.