ACCOLLO DEL MUTUO – TRASFERIMENTO SU ALTRO IMMOBILE DEL RESIDUO DEBITO

Accollo del mutuo – trasferimento su altro immobile del residuo debito

Nell’articolo precedente abbiamo analizzato alcune caratteristiche dell’acquisto di una casa con un mutuo (clicca qui per leggere l’articolo). In quello presente vorrei soffermarmi su alcune domande che con buona continuità mi vengono rivolte sia in fase di “acquisizione” dell’incarico di mediazione, sia negli appuntamenti di vendita.

Conto di essere, come in precedenza, conciso e diretto anche nelle risposte di questi quesiti, permettendovi di essere preparati con i vostri interlocutori e pianificare le vostre operazioni di acquisto e vendita al meglio.

E’ possibile continuare a pagare le rate del mutuo in essere malgrado venga venduto l’immobile sul quale è stata accesa la relativa ipoteca di primo grado?

Questa domanda mi viene formulata, nella maggior parte dei casi, per le seguenti motivazioni:

  • poiché il tasso del mutuo tutt’ora in essere e concordato con l’Istituto di Credito al momento dell’accensione risulta essere più conveniente rispetto a quello che si dovrebbe subire nel momento del nuovo acquisto;
  • poiché il debito residuo è di un’entità utile a saldare l’immobile da acquistare, ed inoltre gli interessi sull’importo originariamente ricevuto sono stati quasi interamente corrisposti;
  • in ultimo, poiché situazioni finanziarie personali attuali, rispetto a quelle pregresse, non permettono di ottenere una delibera reddituale positiva e pertanto, continuare ad abbattere il capitale residuo acquistando per un prezzo inferiore, in contanti, con l’eventuale semplice contributo economico di genitori e parenti può risolvere il problema.

Purtroppo, la problematica per il buon fine di questa operazione è costituita dall’ipoteca di primo grado iscritta dall’ Istituto mutuante sull’immobile da alienare all’epoca dell’acquisto. L’ipoteca di primo grado non permette alla parte acquirente di accedere al proprio mutuo, di far iscrivere una seconda ipoteca, anch’essa di primo grado, sull’immobile e, conseguentemente, garantire il venditore per il saldo prezzo dell’operazione di vendita.

Pertanto, per poter proseguire nel pagamento delle rate del proprio mutuo in corso di ammortamento e continuare ad erodere il debito rimanente, bisognerebbe far cancellare dalla banca creditrice l’ipoteca accesa sull’immobile oggetto di vendita e, successivamente, farne iscrivere una nuova sull’immobile da acquistare per l’importo corrispondente al capitale residuo.

Tutto ciò è da ritenersi di impossibile realizzazione per i costi accessori che la banca sarebbe costretta ad applicare per il buon fine dell’operazione, che la renderebbero non più conveniente. Per la banca, sarebbe come concedere un nuovo mutuo per l’importo del residuo debito con degli interessi probabilmente irrisori ancora da percepire avendoli già incassati, quasi interamente, grazie al sistema cosiddetto “alla francese” abitualmente applicato.

E’ possibile trasferire il debito residuo alla parte acquirente evitando di procedere all’estinzione del mutuo in corso di ammortamento ed alla cancellazione dell’ipoteca accesa sull’immobile?

Prima di tutto bisogna soffermarsi sull’aspetto “trasferimento della garanzia, per la banca, dei pagamenti” che, nella maggior parte dei casi, viene trascurato dalle Parti coinvolte nella compravendita.

In alcuni casi, per apparentemente semplificare il buon fine di una transazione immobiliare, l’acquirente propone al venditore l’accollo del residuo mutuo in essere, avendo accertato, per diverse motivazioni, difficoltà nell’accedere all’erogazione di un finanziamento bancario necessario per il saldo prezzo della compravendita.

A questo punto, la parte venditrice, si reca nella propria filiale di riferimento, attraverso la quale paga mensilmente le rate del mutuo in corso di ammortamento, per verificare la fattibilità dell’operazione di trasferimento del residuo mutuo a vantaggio della parte acquirente.

Purtroppo, capita spesso che la banca confermi la possibilità di accollo del residuo debito senza però specificare e chiarire al venditore/debitore che rimarrà, anche successivamente al trasferimento del bene, garante dei pagamenti delle rate residue fino al loro scadere; più precisamente, in assenza del rilascio di una liberatoria da parte dell’Istituto bancario creditore a favore del debitore originario, e conseguentemente di un’ analisi reddituale sulla parte promissaria acquirente che intende assumere l’obbligo di saldare le rate di mutuo rimanenti, il venditore rimarrà coinvolto nel finanziamento quale garante del proprio acquirente per tali pagamenti.

Concludo suggerendo ai venditori che intendano accettare accolli di mutuo da parte dei loro acquirenti, di fare molta attenzione a questo tipo di operazioni e di pretendere, dal proprio Istituto di Credito, una liberatoria che, a partire dalla sottoscrizione del rogito notarile, li mallevi da spiacevoli ripercussioni future per mancati pagamenti dovuti dal proprio acquirente.

Il valore aggiunto di un agente immobiliare è costituito dall’esperienza e dalle competenze in suo possesso, nonché dall’affiancamento ed assistenza professionale garantita ai propri clienti sotto tutti gli aspetti, avvalendosi, ove necessario, di collaboratori altrettanto competenti e professionali. Io so di essere in grado di potervi permettere di effettuare le vostre operazioni immobiliari, in acquisto e vendita, con la tranquillità e serenità che meritate.

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