Mutuo 100%

Mutuo al 100 %, conviene prenderlo o no?

Oggigiorno mi capita molto spesso, effettuando appuntamenti di vendita sugli immobili gestiti, e fino ad un prezzo di richiesta di € 200.000,00, di incontrare potenziali acquirenti che, con facilità e naturalezza, mi manifestano la volontà di acquistare mediante un mutuo pari al 100 % dell’importo conclusivo della compravendita.

Sistematicamente però, dopo aver loro rivolto alcune semplici domande, sono costretto a domandarmi se questo tipo di clienti, generalmente single e coppie giovani, conoscono effettivamente le difficoltà per accedere a questi mutui, nonché le loro convenienze e gli svantaggi insiti in questi prodotti.

Innanzitutto bisogna premettere che dobbiamo avere a disposizione, per queste operazioni finanziate interamente in sede di sottoscrizione dei rogiti notarili, proprietari/venditori che accettino il fatto di non ricevere alcuna somma fino a tale data e, pertanto, di non poter utilizzare alcuna caparra confirmatoria percepita in precedenza per fermare un altro immobile da acquistare successivamente alla vendita, rimanendo in attesa, mi auguro dopo aver ricevuto dall’istituto mutuante una delibera reddituale relativa al potenziale acquirente e la conferma del buon fine della perizia tecnica sull’immobile che abbia attestato un valore LTV (Loan To Value, e cioè il rapporto tra capitale erogato del mutuo e valore dell’ unità immobiliare da ipotecare) del 100 %, dell’incasso dell’intero importo accompagnati, il più delle volte, da ansie familiari non indifferenti.

Indubbiamente, il grande vantaggio che balza all’occhio di tutti coloro che pensano di accedere con semplicità ad un acquisto finanziato al 100 %, è quello di non dover apportare provviste economiche personali e di attingere solo a quelle strettamente necessarie ad effettuare quegli interventi di ristrutturazione per i quali è possibile ottenere agevolazioni fiscali in conseguenza di un valore migliorativo energetico apportato all’immobile.

Fermo restando che, alla base dell’accesso al credito devono esserci uno o più contratti di lavoro a tempo indeterminato, e che la rata mensile da poter pagare per il mutuo deve indicativamente corrispondere a non più di un terzo dello stipendio percepito, sommato con quello del coniuge, al netto di altri impegni economici per acquisti di elettrodomestici, auto o moto, entriamo un pochino più nel merito, senza affrontare aspetti troppo tecnici, delle caratteristiche principali di questi finanziamenti che coprono l’intero importo dell’acquisto.

Prima di tutto bisogna dire che non tutte le banche sono disposte ad offrire questo tipo di mutui e, conseguentemente, nei pochi casi disponibili, il cliente dovrà accontentarsi di un prodotto che prevede un tasso (TAEG) più elevato e quindi un costo ben superiore di un tradizionale mutuo con LTV entro l’80%.

Per ovviare alle difficoltà reddituali appena citate, a contratti di lavoro a tempo determinato che non permettono di ottenere facilmente credito, single, coppie giovani entro i 35 anni e cittadini stranieri, cercano di accedere a quei mutui calmierati, garantiti dallo Stato, finanziati attraverso il cosiddetto Decreto Crescita. Più precisamente, dal 2014, è stato creato un fondo statale di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap, che interviene garantendo il 50% della quota capitale dei mutui richiesti, rendendo così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per poter però accedere a questo tipo di finanziamento bisogna obbligatoriamente, oltre ad apportare una crescita in termini di risparmio energetico all’abitazione, possedere determinati requisiti, ben specifici e selettivi, per sperare di aver accettata la propria domanda di adesione.

Non si può non sottolineare che, questo tipo di pratiche, generalmente gestite da broker finanziari di collegamento con gli istituti di credito, vanno istruite con molta attenzione, richiedono una copiosa e precisa documentazione, hanno un iter burocratico ben delineato e più lungo delle richieste fino ad un 80% del valore di acquisto e, nella maggior parte delle compravendite, non sono di possibile applicazione per le problematiche indicate in premessa.

In conclusione mi permetto di suggerire a tutti i giovani che si rivolgono all’acquisto di una prima abitazione, di valutare in anticipo rispetto alla sottoscrizione di una formale proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare, la fattibilità di un’operazione di mutuo al 100%, esaminando con attenzione condizioni e costi, avvalendosi di consulenti finanziari competenti che possano garantire, da parte degli istituti bancari, il rilascio di delibere reddituali in forma scritta che generalmente hanno validità per un certo numero di mesi.

Ed è in questo lasso ti tempo che potrà essere formalizzata una proposta di acquisto con una maggiore serenità, senza dover far apporre condizioni sospensive nei formulari delle agenzie che molto spesso compromettono il rilascio da parte dei venditori delle accettazioni ed il buon fine delle trattative.

Indubbiamente, il mio consiglio professionale è quello di fare il possibile affinché il vostro mutuo rimanga entro un 90% del valore di acquisto idoneo a garantire la corresponsione di almeno un 10% di caparra confirmatoria alla Parte venditrice, ridurre il tasso degli interessi applicato dalla banca prescelta, la rata mensile da corrispondere ed eventualmente gli anni di durata del finanziamento, i costi fissi annessi alla pratica ed a permettervi di mantenere un potere di trattativa utile a facilitare il raggiungimento di un soddisfacente accordo economico di acquisto.

La mia persona ed i professionisti con cui collaboro da molti anni, unitamente all’organizzazione ed agli accoglienti uffici degli Store AREA-RE di San Paolo e Garbatella a cui presto la mia professionalità con grande soddisfazione, sono a vostra disposizione per rendere i vostri acquisti possibili grazie ad un affiancamento ed un supporto trasparente e passionale in tutte le fasi della compravendita.

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  1. […] precedente abbiamo analizzato alcune caratteristiche dell’acquisto di una casa con un mutuo (clicca qui per leggere l’articolo). Ecco invece alcune domande che con buona continuità mi vengono rivolte sia in fase di cosiddetta […]

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