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Come finanziare un immobile in asta o pignorato

Concludiamo i blog dedicati alle Aste dismissive del Patrimonio Pubblico, con questo ultimo articolo che conferma ed espone dettagliatamente la possibilità di acquistare immobili in Asta con l’ausilio di un Mutuo ipotecario che potrà permettervi di evitare di accedere alle vostre provviste per la totalità dell’importo.

Ringrazio Fabio Spalvieri per aver elaborato il contenuto che segue in virtù della sua specifica competenza nel campo.

 Come finanziare un immobile in asta o pignorato

La finanziabilità degli immobili oggetto di procedure esecutive si distingue in mutui per acquisto in asta e mutui per acquisto su pignoramento. Vediamo come.

Il mutuo per l’asta

Questo prodotto non è per i clienti con una scarsa disponibilità di fondi propri.  Uno degli equivoci più diffusi è quello di credere che trattandosi di un immobile in asta “si risparmia…”. Vero, ma su cosa? Sul valore dell’immobile, certo, ma i vantaggi finiscono qui. Sperare di aggiudicarsi un bene in asta al 50% del suo prezzo reale e chiedere un mutuo al 100% dell’importo aggiudicato è una mera illusione, in particolare quando non si hanno mezzi sufficienti per rilanciare durante l’incanto, come spesso accade. Un cliente di scarso profilo reddituale obbliga il mediatore creditizio a forzare la richiesta di mutuo stressando gli organi deliberanti su operazioni con possibilità di chiusura altrettanto scarse che, nel tempo, lavorano malvolentieri e nel dubbio respingono. Altre criticità da superare sono le modalità d’istruttoria del mutuo, cartacea o digitale, e i tempi di risposta degli istituti in questo momento, per evitare di perdere la cauzione versata al momento dell’offerta a causa della scadenza dei termini di pagamento del saldo prezzo.

Le condizioni finanziarie per l’acquisto in asta giudiziaria non differiscono da quelle ordinarie; si tratta pur sempre di acquisto di prima o seconda casa e anche le imposte, in ragione della vigente regola del Prezzo-Valore, sono allineate a quelle del libero mercato. Occorre infine prestare la massima attenzione alle conformità dell’immobile aggiudicato poiché in presenza di abusi non sanabili gli istituti di credito non possono accendere ipoteca. In alcuni casi specifici, come ad esempio quello di Banca Credem, è concessa alla parte mutuataria la facoltà di finanziare i costi di ripristino fino a un massimo di diecimila euro.

L’unica variante sostanziale di questa forma di finanziamento è rappresentata dal preliminare di mutuo, l’atto notarile con il quale il cliente potrà disporre delle risorse necessarie per pagare il saldo prezzo, in attesa di ricevere il decreto di trasferimento differito a cura del Giudice delle Esecuzioni del tribunale competente.

Il mutuo su pignoramento

L’asta giudiziaria è la fine di un processo forzoso durante il quale il debitore resta comunque proprietario del bene, fino all’aggiudicazione definitiva a favore dell’offerente e del conseguente decreto di trasferimento emesso dal Giudice a suo nome. L’esecutato nel frattempo ha il diritto, e la facoltà giuridica, di vendere l’immobile, a condizione che estingua tutta la massa debitoria a suo carico. In questo modo può interrompere il processo esecutivo in corso salvando l’immobile dall’asta. Proprio grazie a questo effetto purgativo il cliente acquirente può accedere a un mutuo per l’acquisto, poiché la banca finanziatrice è in grado di costituire nuova ipoteca, formale e sostanziale di primo grado, sul bene finanziato.

Acquistare un immobile prima che vada in asta è conveniente quando c’è equilibrio fra i valori in gioco mantenendo ferme due costanti: l’immobile viene venduto a un prezzo più basso di quello attuale ed è possibile scontare le somme vantate dai creditori, procedenti e intervenuti, attraverso l’operazione di saldo e stralcio.

Per quanto riguarda il profilo del cliente mutuatario e la tipologia dei prodotti finanziari valgono le stesse considerazioni fatte per il muto in asta ma, a differenza di quest’ultimo, il mutuo su pignoramento pretende che le pregiudizievoli siano estinte immediatamente. La stipula infatti deve essere di natura contestuale e il rogito può avvenire solo in tribunale o presso il notaio delegato. In quella sede, alla presenza di tutte le parti in causa, i creditori presentano la liberazione delle ipoteche e il rilascio delle quietanze di pagamento avvenuto mentre, il procuratore della banca mutuante, consegna direttamente gli assegni circolari al Giudice che, prendendone atto, autorizza la compravendita.

– Fabio Spalvieri

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