Le fasi delle aste dismissive del patrimonio pubblico

 Ricordando che tutti possono partecipare alle Aste relative alla dismissione del Patrimonio Pubblico, ormai effettuate in modo esclusivamente telematico a seguito dell’aggiornamento  dell’art.569 c.p.c. del 10/04/2018, vediamo, nella maniera più sintetica, le diverse fasi che possono susseguirsi fino all’aggiudicazione dell’immobile per il quale si è scelto di gareggiare.

  • la prima è quella delle offerte segrete;
  • la seconda è quella delle offerte palesi;

Nella prima fase, il partecipante all’Asta, deve presentare, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’Asta, un’offerta scritta al notaio “banditore” o “periferico” prescelto ed abilitato attraverso la RAN (Rete Aste Notarili), indicando la somma che sono disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso d’Asta.  L’offerta deve essere correlata da una cauzione a garanzia, generalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.

Il Notaio verificata la documentazione consegnatagli dall’offerente in busta chiusa così come prevista dal disciplinare, provvederà a convertite in formato digitale e rendere segreta l’offerta tramite l’applicazione della doppia chiave di cifratura che ne garantisce l’inviolabilità; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate. In alternativa è possibile il deposito di un’offerta digitale, che consiste nella presentazione di un file pdf dotato della firma digitale dell’offerente, purché dotata dei requisiti previsti dalla legge.

Il Notaio “banditore”, nel giorno di gara stabilito nell’avviso d’Asta, attraverso il collegamento telematico, scarica dal sistema elettronico le offerte digitali presenti e provvede a redigere una graduatoria delle offerte segrete valide per poi procedere come segue:

  • qualora ci sia un’unica offerta valida, aggiudicherà l’immobile all’offerente che l’abbia presentata;
  • svolgerà la seconda fase di incanto, attraverso delle offerte palesi, qualora ve ne siano di più valide, dando seguito alla competizione, generalmente tra le tre più alte.

All’eventuale gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli studi dei notai periferici, sia quelli presenti nello studio del notaio banditore.

Gli offerenti ammessi a partecipare alle offerte palesi, potranno presentare innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento rispetto a quella segreta più elevata, con rialzi minimi e nei tempi fissati nell’avviso d’Asta. Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto che avrà presentato l’ultima offerta palese più alta.

La fase delle offerte residuali

Fino a oltre dieci anni fa, in caso di mancanza di valide offerte segrete, si procedeva alla fase delle offerte residuali che si caratterizzava per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo prestabilito dall’offerente di immobili inseriti nel medesimo avviso d’Asta, per un importo pari o ridotto rispetto al prezzo base a seconda di quanto stabilito nel disciplinare. Poiché questo tipo di offerte sono state oggetto di investimenti e speculazioni che si sono rivelate in contrasto con i principi delle vendite di beni pubblici residenziali, rivolti fondamentalmente all’acquisto di prime abitazioni, a prezzi convenienti, la Corte dei Conti ha inibito tale procedura.  Pertanto ad oggi le aggiudicazioni vengono effettuate attraverso le offerte palesi.

La compravendita

Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi, delle offerte segrete o palesi, l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo, l’atto notarile di compravendita dell’immobile. Il prezzo di aggiudicazione può essere versato al venditore mediante bonifico bancario sul conto da esso indicato preventivamente, oppure al momento del contratto di compravendita con la consegna, da parte dell’acquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dell’importo di aggiudicazione detratto quanto già versato a titolo di cauzione.

In ogni caso per il saldo prezzo di aggiudicazione si può ricorrere a un mutuo bancario. E qui entra in gioco il professionista Fabio Spalvieri, che confezionerà il prodotto più idoneo all’aggiudicatario in conseguenza dei redditi che sarà in grado di produrre. E di questo vi parlerà direttamente Fabio in un prossimo blog specifico dell’argomento.

L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio che ha curato l’Asta al quale l’aggiudicatario verserà le imposte e le spese e dal quale riceverà gli opportuni consigli e suggerimenti sulle opportunità di richiedere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Oltre ai tre blog che avevo previsto di dedicare alle Aste relative alle dismissioni del Patrimonio Pubblico avrei piacere di concludere con uno successivo specifico sulla finanziabilità degli acquisti attraverso mutui ipotecari che vorrei far redigere, per una vostra migliore comprensione, da Fabio Spalvieri.

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