Una bella operazione di vendita coordinata fra Roma e Torino

Ho piacere, con il presente articolo, di rendervi partecipi di un’operazione di vendita, particolarmente articolata nei suoi aspetti, che, con grande soddisfazione, ho appena concluso nella zona dell’Appio Claudio.

Grazie alla presentazione ricevuta da una importante cliente, a cui avevo trovato un appartamento di pregio in locazione nei pressi della Basilica di S. Pietro, nel mese di maggio dello scorso anno venivo contattato da una proprietaria, che convenzionalmente chiameremo Dott.ssa Rossi, residente con il suo nucleo familiare nella città di Torino, la quale mi chiedeva di fornirle una corretta valutazione di mercato per un appartamento di circa 110 mq coperti più balconi e terrazzo, nella zona dello Statuario ed a pochi passi dal Parco degli Acquedotti.

Non potendo limitare oltremodo il contenuto di questo accattivante racconto, mi permetto di facilitare la vostra lettura suddividendolo nelle diverse fasi attraverso le quali la compravendita si è evoluta.

Incarico di mediazione

Dopo aver valutato con attenzione l’immobile e concordato, dopo alcune telefonate ed uno scambio di mail, il prezzo di vendita, mi è stato conferito, nei primi giorni del mese di giugno ed in piena pandemia, un incarico di mediazione; effettuato un professionale servizio fotografico e redatto un appropriato testo descrittivo ho pubblicato l’immobile sui portali dedicati.

Posizionamento sul mercato e gestione dell’incarico

Malgrado il difficile periodo le visite sono scaturite con una buona continuità, svolte con le dovute attenzioni richieste dal momento storico che ancora stiamo vivendo, ed iniziava da parte mia, a seguito dei feedback ricevuti dai clienti, un costante interscambio di comunicazioni, principalmente via mail, con la Dott.ssa Rossi.

Documentazione tecnica e ipotesi risolutive

Contemporaneamente, completata la documentazione dell’immobile, mi ritrovavo costretto a far presente alla Dott.ssa Rossi che la planimetria evidenziava delle difformità interne e di prospetto rispetto allo stato di fatto, e che avrebbe dovuto sostenere, con molta probabilità, dei costi rilevanti per regolarizzarle e garantire una conformità urbanistica e catastale oggi imposta dalla normativa vigente e necessaria anche per poter accedere ad un mutuo ipotecario.

Potenziale acquirente e mediazione

Dopo aver effettuato un discreto numero di appuntamenti, nella seconda metà del mese di settembre ho avviato la trattativa decisiva con una piacevole famiglia che aveva appena sottoscritto il contratto preliminare di vendita del proprio immobile.

Raccolgo una prima proposta ad un prezzo inferiore alle aspettative della Dott.ssa Rossi ma vicino alla valutazione da me fornita, riesco ad ottenere un rialzo dell’offerta dalla parte promissaria acquirente, intrattengo un fitto scambio di comunicazioni fra Roma e Torino, ed alla fine ottengo il sofferto accordo economico ed a mediare i tempi di sottoscrizione del rogito notarile che dovevano permettere alla Dott.ssa Rossi di liberare l’unità immobiliare dagli arredi ed elettrodomestici presenti e regolarizzare gli aspetti urbanistici e catastali in tempo utile a garantire alla parte promissaria acquirente il buon fine della perizia tecnica del mutuo, nonché a quest’ultima di entrare nel possesso legale e materiale dell’abitazione congiuntamente al rilascio della propria.

Burocrazia

Data la distanza della proprietaria da Roma, e l’impossibilità di occuparsi direttamente delle problematiche predette, anche in conseguenza delle restrizioni nei trasferimenti imposti dalla pandemia, decido di accettare di assumermi, avendo la Dott.ssa Rossi ormai acquisito e riposto la sua piena fiducia nella mia persona, la responsabilità di coordinare la sottoscrizione del preliminare di vendita, facendole fornire procura alla dirimpettaia di sua fiducia, e le operazioni necessarie a risolvere gli aspetti ostativi sopra menzionati.

A questo punto contatto tempestivamente un mio tecnico di fiducia che viene incaricato dalla Dott.ssa Rossi per ottenere la regolarità dell’aspetto urbanistico e catastale dell’immobile. Pochi giorni dopo viene sottoscritto il preliminare di vendita presso il Notaio prescelto dalla parte promissaria acquirente e la proprietaria riceve una prima importante somma a titolo di caparra confirmatoria.  Nel frattempo, il tecnico ha già richiesto il progetto del fabbricato con la consapevolezza dei tempi necessari a suo rilascio. La pratica edilizia da lui predisposta non può essere avviata poiché si comincia a scontrare con la immobilità e la burocrazia che regna in questo periodo negli uffici tecnici della Capitale, di tutto ciò viene relazionata la Dott.sa Rossi che, da Torino, non si rende facilmente conto di tali difficoltà.

La concessione in sanatoria relativa ad una domanda di condono per una veranda presente sulla cucina, fondamentale per la successiva presentazione di una Scia atta a regolarizzare le difformità interne e di prospetto, stenta ad arrivare. Decido, di comune accordo con il tecnico e tutte le Parti coinvolte, per velocizzare i tempi e rispettare i tempi concordati, di rinunciare alla domanda di condono in essere e di ripristinare il balcone attraverso la rimozione delle vetrate ed infissi in alluminio coordinando, con una ditta da me reperita, intervento e smaltimento dei materiali in discarica.

Organizzazione e supporto professionale

È ormai una corsa contro il tempo per far sì che la pratica edilizia si concluda in tempo utile per il buon fine della perizia del mutuo e l’erogazione dell’importo nel rispetto della data del rogito notarile, da sottoscrivere entro il 20 aprile 2021, data entro la quale la parte promissaria acquirente, costituita da un nucleo familiare di quattro persone, deve consegnare la propria abitazione entrando nella nuova per non trovarsi …. fuori casa!

Siamo arrivati al 10 febbraio 2021, il progetto è finalmente arrivato ed ha trasmesso le certezze del caso al tecnico, possiamo procedere a smontare la veranda ed a presentare la Scia. La Dott.ssa Rossi invia le deleghe per la documentazione da presentare in sua vece e provvede ad effettuare i bonifici dovuti in base alle indicazioni ricevute.

Indubbiamente tutti cominciano a vivere, ciascuno in modo diverso, ansie e sofferenze per il probabile mancato rispetto degli accordi raggiunti e ad esternare soluzioni alternative.  

La veranda è smontata, la pratica edilizia completa presentata e la perizia tecnica della banca viene fissata andando a buon fine con la condizione che il nostro tecnico, presente al sopralluogo, consegni la documentazione conclusiva della pratica e la nuova planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi. Sono necessari ancora alcuni giorni, e siamo giunti al 15 marzo!

Atto finale

Ci siamo! Gli ultimi documenti sono pervenuti alla banca e la perizia viene chiusa, ancora alcuni giorni e la Fineco Bank è pronta ad erogare la somma di 210.000,00 euro alla parte promissaria acquirente. Il notaio finalmente fissa il rogito notarile, di concerto con l’Istituto bancario per il 29 aprile e la parte promissaria acquirente riesce a compensare i nove giorni di scoperti senza abitazione; la Dott.ssa Rossi organizza il sospirato trasferimento a Roma per il 25 aprile in modo da poter effettuare per tempo, con la propria ditta di fiducia, il trasloco che trasferirà parte di quanto presente nell’abitazione, ben impacchettata, a Torino ed il restante nei mercatini di città.   

Il fatidico giorno è arrivato, alle ore 12.00 il rogito notarile è concluso, la Dott.ssa Rossi riparte per Torino con il marito ed una figlia che l’hanno accompagnata nel viaggio, un congruo assegno circolare, e la ricevuta di un bonifico, relativo all’importo del mutuo, che settimana entrante accrediterà la somma a saldo sul conto corrente.

Incasso con piacere i complimenti di tutti i partecipanti all’atto definitivo di vendita, ivi compreso il Notaio rogante. Operazione conclusa sul filo di lana grazie al massimo impegno profuso. Penso proprio di aver meritato gli attestati di stima ricevuti.

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