Agibilità

Abitabilità / Agibilità | Di cosa si tratta? Documento indispensabile per vendere casa?

Sicuramente, prima di avventurarvi in un acquisto immobiliare, avrete provveduto ad informarvi presso professionisti vari (avvocati, notai, agenti immobiliari e tecnici) della documentazione a voi necessaria per non trovarvi in difficoltà nelle diverse fasi contrattuali e soprattutto al fine di poter accedere al mutuo che, nella maggior parte dei casi, è parte integrante del saldo prezzo dell’immobile prescelto.

Ed ecco che esce, con ricorrenza abituale, la fatidica parola abitabilità o agibilità. Ma cos’è realmente questo documento? È così importante come sembra ed indispensabile affinché la compravendita vada a buon fine?

Posso certamente premettere che il certificato di agibilità di un fabbricato, ed in taluni casi di una singola porzione immobiliare, ha un diverso peso specifico in ciascuna compravendita in conseguenza del singolo caso a cui si riferisce.

Cercando di essere conciso ed essenziale, essendo l’argomento agibilità particolarmente ampio e complesso nelle sue numerose sfaccettature, vorrei, con queste righe, semplicemente rasserenarvi sui vostri acquisti e permettervi di capire quando pretendere maggiormente la presenza del certificato di agibilità.

Relativamente all’aspetto delle Leggi che hanno introdotto il documento dell’abitabilità/agibilità nel nostro ordinamento edilizio e che nel tempo hanno rettificato la sua rilevanza ed i suoi ambiti di applicazione, mi li limito a citare quanto segue per portarvi puramente a conoscenza dell’essenziale.

Partendo dalle sue origini, possiamo innanzitutto dire che l’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.

L’agibilità del 1934 era pertanto una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia.

Nel 1967, con l’avvento della legge “Ponte” viene introdotta la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Successivamente, con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 viene emanato dalla Repubblica Italiana il Testo unico dell’edilizia (TUE), che detta i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia. Tra le disposizioni contenute nel Testo vi è il procedimento amministrativo di agibilità che viene ad assorbire anche quello per ottenere l’abitabilità.

Con il Decreto del Faren.69/2013, oltre ad essere apportate varie modifiche al documento, viene sancita uniformità fra le parole agibilità e abitabilità, pertanto usare l’uno o l’altro termine da tale momento risulta essere indifferente. In secondo luogo, cosa importante, il decreto introduce la possibilità di richiedere il certificato anche per: porzioni e singole unità immobiliari. In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.

La disciplina dell’agibilità è stata modificata ulteriormente dal Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, che è intervenuto in modo radicale sul dettato dell’art. 24 TUE che è stato profondamente innovato nel suo contenuto. La segnalazione certificata quale strumento tecnico per l’agibilità va richiesta per i seguenti interventi: nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, corredata dalla documentazione esattamente prevista dalla norma.

Attraverso l’art. 10 “Semplificazioni e altre misure in materia edilizia” del Decreto Semplificazioni 76/2020 modificato con la legge di conversione 120/2020, vengono apportate al D.P.R. 6 giugno 2011 n. 380 (Testo Unico Edilizia o TUE) numerose modifiche che, con l’obiettivo, declinato al comma 1, di semplificare e accelerare le procedure dell’edilizia, hanno mirato a ridurre gli oneri a carico di cittadini e delle imprese, assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo.

Dopo avervi elencato quelli che possiamo definire alcuni degli interventi normativi più importanti che si sono succeduti nel corso degli anni e che hanno inficiato in modo rilevante nelle compravendite immobiliari e, conseguentemente, sulla mia attività di intermediazione, sposto la vostra attenzione sull’aspetto pratico di tutto ciò e che maggiormente vi interessa e coinvolge.

L’agibilità ha, con il tempo, assunto un ruolo più rilevante e connesso all’aspetto urbanistico degli edifici e delle unità immobiliari, rispetto a quello originario di autorizzazione di tipo prettamente sanitaria.

E’ un documento, la cui assenza, non pregiudica il trasferimento e la commerciabilità degli immobili, è però fondamentale che l’agente immobiliare che segue la vostra compravendita indichi chiaramente, fin dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, la presenza o meno del certificato di agibilità sul fabbricato. Posso permettermi di consigliarvi che, qualora il fabbricato sia sprovvisto del certificato di agibilità, o comunque non sia stato possibile accertarne l’esistenza,  e la sua edificazione risalga ad un periodo precedente al 1967, valutate con attenzione l’importanza dell’acquisto che state accingendovi ad effettuare, le emozioni che l’appartamento suscita in voi e le soluzioni migliorative che questo apporta alla vostra famiglia, perché non sarà la mancanza dell’agibilità a precludervi l’accesso al mutuo che vi permetterà di saldarlo e di ottenerla, eventualmente in seguito, grazie al predetto Decreto del Fare introdotto nel 2013.

Preoccupatevi di avere il certificato di agibilità qualora siate amanti di abitazioni “particolari” come ex soffitte e lavatoi, sopraelevazioni di varia natura e, soprattutto per unità immobiliari che hanno subito aumenti di volumetria rilevanti (non il semplice balcone di contenute dimensioni verandato) e che, pertanto, sono state oggetto di domande di condono, per l’abuso effettuato, a seguito delle quali sia stata rilasciata da parte dell’Ufficio Speciale Condono Edilizio di Roma la cosiddetta “concessione in sanatoria”.

Come potrete aver capito dal contenuto di cui sopra, l’argomento agibilità come quelli legati ad una conformità urbanistica e catastale (di cui ho già parlato in precedenti blog) che deve essere garantita in vendita dalla proprietà, devono essere valutati da un professionista dedicato che vi deve affiancare nell’operazione di acquisto. Evitate di avventurarvi, attraverso sommarie consultazioni sul web, in un “fai da te” su queste argomentazioni pensando di risparmiare somme che rischiate di pagare, ben più copiose, più avanti nella trattativa. Valutate il valore di un agente immobiliare in virtù della sua esperienza, dell’organizzazione e della professionalità che è in grado di mettere a vostra disposizione, per il quale percepirà il giusto compenso provvigionale, sia in vendita che in acquisto.

La serenità che vi verrà trasmessa dall’agenzia immobiliare ed ancor più dal vostro consulente di riferimento vi consentirà di usufruire ancora di loro in futuro, ed è proprio su questo che ho improntato da sempre il mio lavoro. Ho piacere di essere ricontattato nel tempo dai miei clienti e consigliato da loro ad altri considerando ciò attestazioni di stima e fiducia impagabili.

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