I fattori decrementativi di una valutazione immobiliare

Oggi parliamo di alcuni elementi che caratterizzano una valutazione immobiliare e permettono di giungere a quel valore che dovrebbe rispettare il più realistico prezzo di mercato.

Torno su questo argomento poiché continuo a vedere un “fai da te”, per ciò che concerne le valutazioni che scaturiscono dall’inserimento dei dati essenziali del proprio appartamento su format di noti portali immobiliari o, semplicemente, applicando quotazioni €/MQ pubblicati dall’Agenzia delle Entrate (valori OMI) con la convinzione che questi “numeretti” abbiano permesso di giungere ad un giusto prezzo per pubblicizzare privatamente il proprio immobile.

Quali sono i fattori decrementativi del valore di un immobile?

  • Quanto incide in una quotazione il fatto che non ci sia l’ascensore nello stabile?
  • Ed entrambi i servizi con areazione forzata anziché essere dotati di finestre?
  • E quanto se l’unità immobiliare oggetto di vendita sia al secondo o al quarto piano?
  • L’esposizione solare a nord – ovest?
  • E quell’affaccio da primo piano verso il muro di contenimento del fabbricato adiacente o, in parte, verso la rampa carrabile del garage?
  • La vicinanza alla linea ferroviaria, che a volte viene fatta passare come una comodità anziché come un rumore costante e fastidioso?
  • E la presenza di un distributore di benzina, una discoteca, un pub o di una pizzeria, la cui canna fumaria costeggia il fianco del fabbricato ed emana evidenti odori di cucina?

Queste sono semplicemente delle ipotesi di cui le quotazioni non possono tener conto lavorando esclusivamente su grandi numeri estrapolati da medie di importi scaturiti, per ciascuna zona di competenza, da contratti preliminari di vendita registrati messi in un unico “calderone”.

Le osservazioni predette mirano a farvi riflettere, con maggior attenzione, sul fatto che l’esperienza pluriennale di un agente immobiliare, ancor più della classica agenzia di zona (che condizionata dalla limitazione del suo raggio d’azione tende ad acquisire comunque l’immobile), può riuscire a trasmettervi il reale prezzo di mercato della vostra abitazione riuscendo ad applicare una corretta riduzione di valore, generata dal tipo di difficoltà oggettiva presente, suggerita dalle diverse casistiche già incontrate in passato e dalla convinzione che per qualche cliente possa avere un peso diverso sull’offerta in sede di proposta di acquisto.

Indubbiamente mi sento di dire, e sicuramente ripetere, che la voglia, la passione, l’impegno, la convinzione e le tecniche di vendita acquisite nel corso degli anni, hanno sempre fatto la differenza permettendomi di vincere numerose difficili sfide, tra cui quelle di intercettare, quando mi sono trovato di fronte ad una delle problematiche sopra elencate,  il cliente giusto, portandolo ad accettare più volentieri “l’inconveniente” nell’acquisto grazie ad un  trasparente e sincero confronto, ad una sana trattativa e ad un soddisfacente prezzo conclusivo, decisamente più interessante rispetto alla media di zona.

Proprio pochi giorni fa, a supporto di quanto appena espresso, ho posizionato sul mercato, nella zona dello Statuario, a pochi passi dallo splendido Parco degli Acquedotti, un piacevole piano terra con ingresso indipendente, di 85 mq con un giardino in parte pavimentato di 90 mq complessivi ed un box doppio di 30 mq che, a distanza di 50 mt scarsi è costeggiato dalla linea ferroviaria.

A seguito di una mia attenta ed approfondita disamina di tutti i fattori che contribuiscono a determinare una corretta valutazione, ivi compresa l’applicazione di una percentuale in diminuzione del valore scaturito in conseguenza della vicinanza del treno, ho concordato con la proprietà il prezzo pubblicitario, convinto che, con questa quotazione, avrei comunque potuto individuare in tempi brevi un cliente che avrebbe apprezzato i fattori positivi dell’immobile e della sua pertinenza. La scelta si è rivelata corretta! In pochi giorni ho effettuato circa 10 visite ed una coppia giovane, accompagnata dai propri genitori, ha deciso subito, per anticipare altri concorrenti, di discutere con me i termini di una proposta di acquisto.

Pienamente soddisfatto del lavoro di preparazione svolto, dall’interesse generato dall’unità immobiliare una volta immessa sul mercato, nonché dal numero e qualità degli appuntamenti effettuati, sono andato ad affrontare i miei potenziali acquirenti certo di portare a termine il mio compito mediando un buon accordo per entrambe le Parti coinvolte nella compravendita.

Al termine di una piacevole trattativa, in cui ho incassato attestati di stima per aver posizionato, fin dal principio, l’immobile ed il box auto sul mercato ad un prezzo che tenesse conto dello stato di manutenzione interno ed esterno quasi totalmente da ristrutturare e del costante transito di treni a pochissima distanza, ho raccolto una proposta di acquisto molto interessante per la proprietà con una riduzione di soli sette mila euro rispetto alla richiesta.

In soli quindici giorni ho concluso una compravendita che sulla carta si preannunciava difficile e complicata!

Il pensiero che affrontare una vendita privatamente, ancor più in determinate situazioni e con certi tipi di immobili, convinti che il risparmio del compenso per il servizio e l’assistenza dell’agenzia immobiliare ad entrambe le Parti, torni a vantaggio del vostro prezzo conclusivo,  posso garantirvi essere totalmente sbagliato.

Sicuramente è fondamentale scegliere bene e con attenzione il vostro valore aggiunto, il quale deve poter permettere a voi ed al vostro cliente, mediante un’assistenza ed un affiancamento a 360°, di giungere in serenità alla sottoscrizione del fatidico rogito notarile.

Per vendere casa, richiedimi una consulenza e giungeremo insieme alla valutazione più corretta, che tenga conto del fattore decrementativo che turba e rende incerto il vostro prezzo di realizzo.

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