Nuda proprietà

Vendere nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio

Oggi ho piacere di raccontarvi una particolare compravendita relativa all’acquisto di una nuda proprietà, complicata dalla presenza di una provenienza scaturita da donazione, che ha messo alla prova le mie competenze, la mia esperienza e la mia operatività, costringendomi a coordinare con attenzione tutte le attività delle Parti coinvolte ed il Notaio prescelto da quella acquirente che risiedeva nel Regno Unito.

E’ stata una bella esperienza lavorativa da cui ne sono uscito vittorioso, rafforzato professionalmente, ottenendo piacevoli attestati di stima da tutti.

Vendere una nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio: e se ci si mettesse (anche) una donazione a complicare le cose?

Quella della nuda proprietà è sicuramente una interessante operazione di tipo immobiliare utile all’usufruttuario per il reperimento di una liquidità necessaria per far fronte a costi rilevanti legati all’assistenza domiciliare di badanti ed infermiere, nonché all’acquisto di medicinali spesso particolarmente onerosi e di difficile reperibilità; allo stesso tempo anche la Parte Acquirente, con questo tipo di acquisto, può garantire ai propri figli, risparmiando sul prezzo in base all’età dell’usufruttuario, un futuro capitale  libero e godibile, sia per uso abitativo, per una locazione, o per una vendita ad un importo, con molta probabilità, ben superiore a quello sostenuto dai propri genitori.

Vendere casa che proviene da una donazione

Agli inizi del 2019 ho conosciuto il signor Roberto che aveva necessità di vendere la nuda proprietà di un immobile importante riservando l’usufrutto vitalizio alla zia 84enne. L’appartamento era di circa 150 mq in via Angelo Brofferio nel cuore dell’elegante quartiere Prati, a pochi passi dalla Basilica di S.Pietro e dal centro storico della nostra città.
Nel richiedere le dovute informazioni in merito alla titolarità  dei suoi diritti, vengo a conoscenza che ne aveva acquisito la proprietà proprio dalla zia e che un 50% gli era pervenuto tramite donazione.

Ho già precedentemente fatto presente, con uno specifico blog, che l’origine donativa di una proprietà viene considerata un elemento di rischio nelle compravendite, perché l’immobile potrebbe essere oggetto di diatribe e contenziosi ereditari. Inoltre gli Istituti di Credito concedono con difficoltà  mutui ipotecari e gli acquirenti vengono, nella maggior parte dei casi,  disincentivati dagli stessi Notai a cui si sono rivolti all’acquisto.

A seguito di quanto appreso dal sig. Roberto, ho provveduto tempestivamente ad informarlo delle difficoltà conseguenti all’origine donativa di parte della proprietà, delle diverse problematiche da verificare e  delle altrettante soluzioni di possibile applicazione per il buon fine della compravendita. Entrando maggiormente nello specifico ho spiegato lui che, una volta individuato il potenziale acquirente, avremmo dovuto procedere con la retrocessione o risoluzione della donazione con atto specifico da sottoscrivere da parte della zia presso un Notaio di fiducia e che, ripristinato lo status quo ante ed eliminata l’avvenuta donazione del bene immobile, la stessa zia, rientrata in possesso della sua quota proprietà donata, avrebbe potuto direttamente trasferirla lei al futuro proprietario.

Indubbiamente, il sig. Roberto, soddisfatto dalle mie spiegazioni nutriva comunque grosse perplessità in merito al trasferimento di queste informazioni alla zia 84enne ed allo svolgimento delle operazioni da parte sua.

Successivamente alle conversazioni intercorse con il sig. Roberto procedevo ad effettuare il sopralluogo nell’unità immobiliare, dotata di un’ampia cantina soppalcata di pertinenza, che mi portava a fare la conoscenza della simpatica zia Ughetta ed a rilevare tutti gli aspetti utili a fornire una corretta valutazione di mercato, ancor più in funzione del particolare tipo di vendita rivolto ad un target di clientela costituito principalmente da investitori.

La giusta umanità e sensibilità trasmesse alla sig.ra Ughetta, unitamente alla trasparenza, lealtà e competenza dimostrate nell’esporre al sig. Roberto la strategia e le soluzioni che avrei adottato per essere loro utili al meglio come mi hanno consentito di acquisire l’incarico di mediazione, in esclusiva, per la vendita della nuda proprietà.

La garanzia di un acquisto senza rischi

Dopo aver effettuato un appropriato servizio fotografico e presentato al meglio l’immobile sul web, nell’arco dei successivi tre mesi dal conferimento dell’incarico, districandomi fra diverse difficoltà causate dai malanni e dagli sbalzi di umore della zia Ughetta, ho effettuato comunque un discreto numero di visite con clienti ben selezionati e realmente interessati ad un investimento a lungo termine in una zona, ed in particolare in un tratto della medesima, tra le più richieste della nostra città.

Ed è grazie alla pazienza, ad una costante applicazione e dedizione ai clienti intercettati, a cui esponevo tutto quanto di mia conoscenza proprio per non avere sorprese nelle trattative da instaurare, che ho trovato l’acquirente giusto… Un professionista che viveva a Londra, direttore di un Ente pubblico a sostegno degli investimenti italiani nel mondo, consapevole che, trattandosi dell’acquisto di una nuda proprietà relativa ad un immobile proveniente in parte da donazione, la compravendita si sarebbe rivelata più

complicata del previsto.

Pur considerando l’origine del bene un elemento “rischioso” per il buon esito dell’operazione, il potenziale acquirente, esternando chiaramente la volontà di non perdere possibilmente quel tipo di appartamento, dimostrava grande fiducia nella mia persona chiedendomi di effettuare tutte le verifiche del caso, di valutare i rischi e di applicare le dovute tutele nell’operazione immobiliare in affiancamento al suo Notaio di fiducia.

Comprare casa che proviene da una donazione

Iniziavano così i miei rapporti con un noto Notaio che, nel suo studio ubicato nel quartiere Parioli, mi prospettava immediatamente l’idea di procedere con una risoluzione della donazione, meno onerosa della retrocessione, da parte della zia di Roberto.

A questo punto ho avviato una non facile trattativa economica, svolta principalmente a colpi di mail e supportata da uno scambio di brevi ed incisive telefonate con l’acquirente d’Oltremanica. Lo ammetto, la somma offerta era distante dalla richiesta ma molto vicina alla valutazione che avevo fornito in forma scritta al sig. Roberto. Ho iniziato così a negoziare con il mio interlocutore un prezzo, necessariamente condizionato all’effettuazione da parte della zia Ughetta della  risoluzione della donazione, che avrei voluto sottoporre al sig. Roberto convinto di aver avuto le giuste motivazioni affinché avesse potuto ritenerlo idoneo per la conclusione dell’accordo definitivo della vendita. Il mio impegno ha prodotto, al termine della trattativa, un’ottima offerta, in linea con le mie aspettative!

Trovato l’accordo tra le Parti, ho ottenuto che fosse versata una congrua caparra confirmatoria a garanzia della volontà dell’acquisto su di un conto corrente che il Notaio aveva dedicato all’operazione. In accordo con il         sig. Roberto, la riscossione della somma era comunque subordinata alla sottoscrizione dell’atto con cui si sarebbe risolto il contratto di donazione fatto a suo tempo da zia Ughetta.

Ed ora? Operatività per dipanare questa matassa…

A questo punto ho pensato fosse necessario effettuare, presso lo studio del Notaio, un incontro con la zia Ughetta per farle comprendere, nel modo più rassicurante possibile il perché era importante che lei firmasse la risoluzione della donazione oltre l’atto di vendita che aveva già metabolizzato.  Il Notaio, era una professionista attenta ed empatica, con una grande carica umana, ed ero convinto sarebbe riuscita, con l’appoggio anche dell’amato nipote sig. Roberto, nel portare a buon fine l’opera di convincimento.
L’appuntamento ha avuto l’esito sperato! La zia Ughetta era stata rassicurata al meglio, si dimostrava più tranquilla, ed il sig. Roberto più fiducioso sul buon esito della vendita… un po’ meno circa la volubilità della zia.

Finalmente, dopo un fitto scambio di mail e telefonate, abbiamo definito anche la fatidica data per la sottoscrizione del rogito notarile non dovendo la Parte Acquirente accedere a mutui ipotecari per il saldo prezzo della compravendita. Entro tale data, presso lo studio del Notaio, la zia Ughetta avrebbe anche sottoscritto, in anticipo rispetto all’atto definitivo, la sospirata risoluzione della donazione. Il giorno concordato l’acquirente, dopo aver fatto predisporre dalla sua banca gli assegni circolari per il saldo prezzo ed il Notaio sbloccato la caparra depositata sul conto dedicato, è volato a Roma per concludere il suo acquisto.

Ultimate tutte le fasi e sottoscritto il rogito notarile eravamo tutti soddisfatti per l’operazione immobiliare portata a compimento, notavo finalmente una meritata rilassatezza sui volti del sig. Roberto e della Parte Acquirente che aveva vissuto, malgrado a distanza, fino all’ultimo, le difficoltà ed incertezze legate in particolare all’età della zia Ughetta.

Non posso nascondere che anche io sprizzavo soddisfazione da tutti i pori, e non solo per i compensi percepiti ma, soprattutto, per aver condotto in porto una difficile vendita, dipanando di volta in volta i fili della matassa sempre attento che non se ne spezzasse nessuno, ed ancor più per aver incassato i meritati complimenti professionali da tutti compresi quelli del Notaio rogante.

Questo è il mio lavoro, è quello che faccio da sempre con grande passione e professionalità, cercando ogni giorno di aiutare le persone a vendere e comprare casa nella massima tranquillità e serenità possibili.

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