L’accettazione di eredità

Nelle compravendite in cui la provenienza della proprietà scaturisce da una o più successioni, o per testamento, la Parte Promittente Venditrice, in qualità di erede, si sente sistematicamente imporre dal Notaio rogante l’obbligo di trascrivere, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma, la cosiddetta “accettazione di eredità”, sostenendo un costo economico per ottemperare a tale/i operazione/i.

Mi è capitato, nella maggior parte dei casi, di sentirmi chiedere dai miei clienti a cui ho venduto immobili pervenuti loro per classica successione ad uno o entrambi i genitori defunti le seguenti domande:

  • Perché è obbligatorio effettuare l’accettazione tacita dell’eredità per poter addivenire alla sottoscrizione del rogito notarile di vendita?
  • In cosa consiste ciò?
  • A quanto ammontano i costi da sostenere?

Cercherò pertanto, al fine di farvi trovare preparati qualora dobbiate mettere sul mercato immobili in qualità di eredi, di rispondere alle domande appena elencate.

Innanzitutto va precisato che la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.

Per il nostro sistema legislativo (art.459 del Codice civile) gli eredi legittimi, o scaturiti per testamento, per definirsi tali e quindi ottenere i beni ereditari, devono accettare l’eredità pervenuta loro per le seguenti motivazioni:

  • per il rispetto delle continuità delle trascrizioni, e più precisamente: in assenza della trascrizione della o delle accettazioni tacite dell’eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non potrà far valere il proprio acquisto davanti a terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di un Istituto bancario che ha concesso un mutuo non si costituisce, cioè non ha valore;
  • per permettere all’istituto della cosiddetta pubblicità sanante di costituirsi, e cioè di consentire a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso;
  • nel caso in cui il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, qualora rilevi l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve necessariamente dichiarare l’improcedibilità della procedura ed ordinare la cancellazione del pignoramento.

L’accettazione tacita dell’eredità è un atto unilaterale che può essere effettuato, in base a quanto previsto dall’art.474 del C.C., principalmente mediante due procedimenti:

  • in maniera espressa, attraverso una scrittura privata o pubblica debitamente registrata, con la quale deve essere dichiarata l’intenzione esplicita degli eredi affinché questi assumano tale ruolo beneficiando così dei beni mobili ed immobili ricevuti in eredità;
  • in maniera tacita, esprimendo semplicemente la volontà di entrare tacitamente nell’asse di successione ereditario, e più specificatamente compiendo un atto che faccia presupporre, senza incertezze, la volontà degli eredi di accettare l’eredità per subentrare legalmente nella medesima.

Al fine di evitare che un’eredità possa contenere esclusivamente debiti per gli eredi (accettazione “pura e semplice”), è ritenuta possibile, ed in certi casi obbligatoria, l’accettazione dell’eredità con il beneficio di inventario.

Quando si stipula un atto di compravendita, che abbia per oggetto immobili che provengano da una o più successioni o testamento, il Notaio è tenuto a trascrivere, obbligatoriamente dal 1° luglio 2010, l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui non risulti già una precedente trascrizione di accettazione espressa o tacita. Tale formalità risulta essere necessaria per le motivazioni espresse in precedenza a tutela della Parte Promissaria Acquirente e dell’eventuale Istituto mutuante. La scrittura, da trascrivere presso la C.R.R.I.I. di Roma, relativa all’accettazione tacita dell’eredità, predisposta nella maggior parte dei casi dal Notaio incaricato di presiedere all’atto di compravendita, può essere sottoscritta dagli eredi comproprietari dell’immobile oggetto di trasferimento, nella medesima data anticipatamente alla sottoscrizione del rogito notarile.

É necessario consegnare al Notaio un certificato di morte in originale per ciascun defunto.

Relativamente ai costi da sostenere per l’esecuzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, ricordo per ciascun de cuius, questi sono costituiti da oneri fiscali, complessivamente indicativamente di €300,00 per imposte e tasse di bollo ed ipotecarie, ed oneri professionali che possono variare da €100,00 ad € 300,00 salvo Iva. Tali importi possono essere corrisposti entrambi al Notaio rogante in sede di stipula del rogito notarile.

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