Lo spauracchio degli acquisti provenienti da donazioni

Tra le motivazioni che spesso scoraggiano l’acquisto di determinati immobili ci sono provenienze, che ne determinano la proprietà, scaturite da atti di donazione.

Come evidenziato dal Notariato, per ciò che concerne i beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte ad un venditore che, a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto la/le unità immobiliare/i per donazione, con il donante ancora in vita, intenda alienarle.

Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari e nel 2016 quasi 139.000. Nel primo semestre 2018 si è registrato un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per quelle relative alla nuda proprietà. Nello stesso periodo del 2019 si constata ancora un aumento del 2,29 % per le donazioni immobiliari con un 35% delle stesse concentrato nel sud Italia.

Come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma evitare i problemi è possibile. Innanzi tutto ci tengo a precisare e sottolineare che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.

Per permettere un trasferimento di quanto oggetto di donazione alla Parte Promissaria Acquirente con maggior serenità, è possibile, prima di procedere alla vendita, far rientrare il donante, quando questo sia ancora in vita, nella piena proprietà mediante la sottoscrizione con il donatario di un atto notarile, cosiddetto di “retrocessione dalla donazione”, con il quale, in pratica, quest’ultimo viene “spogliato” delle porzioni immobiliari ricevute per donazione. Sarà pertanto il donante ad effettuare, con la Parte Promissaria Acquirente, la successiva vendita nella sua nuova veste di pieno proprietario.

Inoltre, per proteggere la donazione, è possibile far sottoscrivere agli eredi legittimari esclusi dalla donazione alle quote di proprietà spettanti, quando ancora il donante è in vita, una “rinuncia alla contestazione” mediante atto formale sottoscritto. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).

Chi dona un immobile, e sue eventuali pertinenze, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti eredi legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto delle sue volontà. I legittimari hanno pertanto la facoltà di esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, azione legale volta a recuperare quella parte di eredità spettante loro per legge.

L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine, e più precisamente: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari o 10 anni dall’apertura della successione (decesso del donante). Trascorsi questi periodi di tempo, se non è stata intrapresa alcuna azione da parte dei legittimari o da chi ha ritenuto di aver avuto valide motivazioni per impugnarla, la donazione diventa inattaccabile.

In merito a quanto appena predetto, mi preme portarvi a conoscenza che società assicurative di primario livello, anche estere, mediante apposite polizze da far sottoscrivere a colui che ha ricevuto la/le unità immobiliare/i oggetto di vendita in donazione, e qualora il donante sia deceduto, mirano a garantire economicamente la Parte Promissaria Acquirente da eventuali azioni di rivalsa di parenti legittimari e terzi in genere fino allo scadere dei tempi che rendono la medesima donazione non più attaccabile.

La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.

Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Confido di aver espresso in modo conciso le caratteristiche, le criticità e le soluzioni da applicare per ovviare alle provenienze da donazione. Sicuramente la garanzia migliore per i potenziali acquirenti è che siano trascorsi gli anni sufficienti a renderla inattaccabile, a potere effettuare un’eventuale “retrocessione” dalla medesima e, ove ritenuto strettamente necessario, a far sottoscrivere da coloro che ne hanno usufruito una polizza assicurativa a tutela delle possibili rivalse fino alla scadenza dei tempi che diano sicurezza sull’improcedibilità di questo tipo di azioni.

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