osservazioni Nomisma

Osservazioni sul mercato immobiliare di fine 2020

Ci avviamo a concludere questo anno falcidiato dal Covid-19 e dalla pandemia tutt’ora in corso e, mi sembrava doveroso fornirvi i numeri essenziali relativi all’andamento del mercato immobiliare a carattere nazionale nonché quelli di riferimento della nostra amata città.

Per Nomisma, società di consulenza che svolge attività di ricerca e advisory per realtà pubbliche e private nel campo dell’economia reale da oltre 35 anni e che ispira il proprio operato al significato del nome greco “il valore reale delle cose”, i segnali di ripresa cominceranno ad intravedersi a partire dal 2022.

In un periodo in cui i settori tecnologici e il suo indotto hanno preso il volo, tanto che si sente spesso parlare di bolla tecnologica, ed i settori industriale, del turismo e l’intrattenimento rimangono nel pantano della crisi senza evidenti segni di ripresa con conseguenze non ancora molto chiare della pandemia sulle finanze delle famiglie, la domanda di abitazioni in Italia è divisa tra nuove esigenze e possibilità limitate.

Nel terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020, Nomisma prova a delineare l’andamento del settore e ad indicare le previsioni nel breve periodo.

Focus sul mercato immobiliare nazionale

Per Nomisma, ed il suo amministratore delegato Luca Dondi, in attesa che le famiglie italiane si rendano maggiormente conto delle reali ripercussioni economiche della crisi sulle loro finanze, le intenzioni di acquisto immobiliare restano elevate e costituite soprattutto da una volontà e necessità di sostituire l’attuale abitazione alimentate, nella maggior parte dei casi, dalla possibilità di accedere a mutui erogati con tassi ancora particolarmente vantaggiosi. Risulta essere significativa anche la voglia di riqualificazione degli immobili italiani alla luce dei bonus governativi.

Dal punto di vista delle compravendite, dopo lo stop forzato scaturito a marzo, la risalita continua ad essere lenta e graduale con una prospettiva di tempi lunghi per una vera e propria ripresa confermata dall’andamento dei prezzi di mercato, numero di compravendite e canoni di locazioni del terzo trimestre 2020.

In particolare, il lockdown, che ha generato una diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà, al termine di questo periodo, ad una flessione del 20% dei volumi delle compravendite di abitazioni rispetto al 2019.

Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione delle transazioni immobiliari quantificati in una variazione tendenziale al ribasso del 15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso pari ad un 27,2% nel secondo trimestre.

Le previsioni di un ulteriore calo nel quarto trimestre porterebbero a chiudere il 2020 nell’ordine delle 490.000/500.000 transazioni immobiliari a seconda che venga rispettato uno scenario “Base”, che prevede un -17,1%, o quello “Hard”, che prenderebbe in considerazione un -18,7% di unità transate.

Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612.000, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Dal punto di vista dei prezzi, tuttavia, il calo non è stato così evidente soprattutto in determinate città e nei quartieri più richiesti delle medesime in quanto, chi vende, non accetta eccessivi sconti contribuendo così a rallentare ancor più l’andamento delle compravendite.

Roma

Per ciò che concerne la nostra città, rispetto ad un 2019 in cui le transazioni immobiliari nel settore residenziale sono state complessivamente di 32.758, con un aumento del 2% rispetto all’anno precedente, il primo trimestre del 2020, condizionato indubbiamente dall’impatto del Covid-19 e dal lockdown attuato a partire da marzo, si sono registrate 6.746 operazioni concluse con un calo rispetto al primo trimestre 2019 del 14,8%.

All’interno delle statistiche relative alle compravendite immobiliari del II trimestre 2020 elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si evidenziano alcuni dati interessanti, sempre inerenti la nostra città, che mostrano un ulteriore calo del 23,4%, rispetto al medesimo periodo del 2019, relativamente alle transazioni residenziali concluse.

Ecco i specifici numeri di riferimento:

 

II Trim 2019 III Trim 2019 I Trim 2020 II Trim 2020
8.769 7.481 6.746 6.715

Per ciò che concerne il terzo trimestre 2020, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ci porta a conoscenza che, in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), le operazioni nel settore residenziale concluse a Roma sono 6.767, rispetto alle 7.481 del 2019 con un calo del 9,5%. Indubbiamente questi dati sono da considerarsi comunque provvisori poiché potrebbero non intercettare i rogiti notarili trascritti nei 30gg previsti ma, in ritardo rispetto ai dati forniti.

Concludo questo concentrato di dati del mercato immobiliare della nostra città con una veloce panoramica, che prende quale riferimento il secondo semestre 2019, sulle quotazioni dei diversi quartieri: una lieve flessione in diminuzione è stata rilevata nella Zona Nord, principalmente nei Quartieri Flaminio, Parioli e Pinciano.

Anche la Zona Est ha subito una diminuzione dei prezzi al Mq, a causa della presenza di un portafoglio di immobili edificati in convenzione con il Comune di Roma e su Diritto di superficie, fatta però eccezione per i Quartieri Prenestino-Labicano e Tuscolano, in quanto zone più centrali e servite da mezzi pubblici e metropolitane.

Viceversa, la Zona Sud della città è rimasta stabile nei suoi valori, con il solo incremento del Quartiere Ostiense; lo stesso vale per la Zona Ovest, eccezion fatta per il Quartiere Gianicolense che ha registrato un incremento delle compravendite.

Con il nuovo anno andremo a verificare le quotazioni Euro/Mq che si andranno ad applicare nelle diverse zone della Capitale convinto che faranno segnare un leggero incremento soprattutto in quelle ben servite dai servizi pubblici di collegamento e da scuole dell’infanzia, primarie e secondarie di primo grado.

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