L’importanza dell’aspetto urbanistico degli immobili

Al giorno d’oggi è fondamentale affidare un incarico di vendita ad un agente e consulente immobiliare con la dovuta esperienza, le necessarie competenze e che si avvalga di collaborazioni con altrettanti seri professionisti in grado di garantire, in team, il buon fine di tutte le operazioni tecniche e finanziarie giungendo così alla sottoscrizione degli atti definitivi delle vendite senza imprevisti.

Come già anticipato in precedenza, per poter portare a termine le transazioni immobiliari, è ormai obbligatorio possedere una regolarità sia urbanistica che catastale.

Di conseguenza, prima dell’immissione sul mercato dei propri immobili e loro pertinenze, i proprietari – la “Parte Promittente Venditrice” nelle compravendite – spesso hanno necessità di incaricare un tecnico regolarmente iscritto agli albi competenti di verificare la loro regolarità urbanistica e catastale: dalla conformità con il progetto di costruzione fino alla rispondenza della distribuzione interna degli ambienti con la planimetria depositata in Catasto, giustificando tutte le variazioni intercorse in questo lungo arco di tempo con idonea documentazione.

Ecco perché ritengo sempre più importante che i proprietari ottengano una relazione tecnica di un geometra, ingegnere o architetto che, qualora ritenuto necessaria dalla “Parte Promissaria Acquirente” e notaio rogante, potrà divenire asseverata e certificare lo stato di salute urbanistico e catastale dei propri immobili. Inoltre, nel caso di eventuali difformità, gli accertamenti e i sopralluoghi effettuati dai predetti professionisti indicheranno le pratiche edilizie da presentare.

A questo proposito, vi invito di seguito a leggere con attenzione uno stralcio del comunicato redatto dal Dott. Michele Pizzullo, responsabile del servizio di consulenza legale di FIMAA Roma – Confcommercio, relativo all’introduzione della ”Attestazione dello stato legittimo dell’immobile “ quale possibilità di documentare in modo asseverato la certificazione della situazione urbanistica e catastale degli immobili allegandola all’atto di vendita.

  • Cosa si intende per “stato legittimo dell’immobile”

La legge n. 120/2020 prevede che lo “stato legittimo” del fabbricato o della singola unità immobiliare è stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli edilizi successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, nonché nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

  • L’importanza dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo dell’immobile è attestato da una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) che deve, oltre a quanto dalla legge sopra previsto, evidenziare anche le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, che non costituiscono violazioni edilizie (art. 34-bis, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 120/2020) e pertanto non escludono la regolarità edilizia dell’immobile (che, ai sensi del T.U. edilizia, si verifica nelle ipotesi di totale difformità, ex art. 31, o variazioni essenziali, ex art. 32, rispetto all’originario progetto assentito, equivalenti alla mancanza di un titolo edilizio), sempreché non si tratti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e riguardino esclusivamente le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (ossia non siano state realizzate e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Sarà, pertanto, il tecnico incaricato dal venditore a valutare tali modifiche e a evidenziare quant’altro risultante all’esito delle verifiche effettuate e riportate nella dichiarazione asseverata attestante lo stato legittimo dell’immobile in occasione della presentazione di una pratica edilizia, direttamente nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con una specifica dichiarazione asseverata da allegare all’atto di trasferimento della proprietà del fabbricato.

L’introduzione dell’attestazione di stato legittimo del fabbricato consente di ottenere una garanzia formale e qualificata della reale e pertinente preesistenza urbanistica e della regolarità  edilizia riguardo all’immobile negoziato, ivi compresa la sussistenza dei requisiti di agibilità dell’immobile o della singola unità immobiliare, ovvero dello stato reale ed effettivo dell’immobile che, in tutto o in parte, differisca dai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la realizzazione o le successive modificazioni e sia sprovvisto dei requisiti di agibilità. –

Io e la mia squadra di professionisti saremo lieti di diventare il vostro riferimento per vendere casa a Roma in tutta serenità.

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