COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E MUTUI

A conferma delle sensazioni esternate nel mio ultimo articolo di maggio scorso riguardanti la constatazione che il mercato immobiliare attuale mi sta trasmettendo risultati altalenanti e poco certi rispetto allo scorso anno anche per abitazioni ritenute appetibili in acquisto, posizionate in zone servite e d’interesse comune, con prezzi competitivi, vi comunico dati significativi, estrapolati dal Consiglio Nazionale del Notariato, che testimoniano una diminuzione delle transazioni residenziali nel primo bimestre dell’anno ed una significativa riduzione nell’erogazione di mutui dovuta all’innalzamento dei tassi che non accenna ancora a fermarsi.

Il mercato residenziale ha registrato, a carattere nazionale, un -2,7% nel primo bimestre del 2023 prevedendo oltre un – 10% al termine dell’anno; l’erogazione dei mutui un significativo -23,56% nei medesimi primi due mesi dell’anno e, visto l’andamento previsto ancora al rialzo, almeno fino a settembre, dei tassi d’interesse, è probabile che, soprattutto in alcune città rispetto ad altre, accuserà un segno negativo di rilievo alla fine di questo 2023.

Bisogna dire però, al tempo stesso, che, mentre relativamente ai mutui il calo si è constatato a carattere generale, nel mercato delle compravendite di tipo abitativo risultati sono ben diversificato sul territorio a seconda delle città e provincie esaminate.

Entriamo nello specifico, in modo sintetico, per ciò che concerne i centri importanti che hanno segnato numeri negativi nonché, capoluoghi e provincie che hanno invece evidenziato una controtendenza rispetto ai dati generali di gennaio e febbraio 2023:
Milano (-3,74%)
Roma (-2,09%)
Firenze (-5,28%)
Napoli (-14,9%)
Per quanto riguarda i risultati positivi: Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11).

A fronte dei dati appena elencati, esaminando la città di Torino che più delle altre ha manifestato un segno positivo nelle statistiche generali segnando un incremento del 3,26%, possiamo notare che questo risultato è sostenuto soprattutto dalle compravendite di seconde case fra privati (+12,45) e da impresa (+19,27%) mentre, quelle inerenti la “prima casa” subiscono un –5,82% determinato principalmente dal -8,74% del mese di febbraio.
Questo a significare che la flessione del mercato residenziale privato è uniforme e l’effetto mutui pesa sulla riduzione del numero delle compravendite.

Entriamo ora nello specifico dei dati della nostra amata città.
Relativamente al -2,09% rispetto al bimestre 2022, il calo per il segmento delle “prime case” fra privati si attesta al -3,89%, mentre risulta essere particolarmente pesante quello delle abitazioni acquistate dal costruttore che segna un significativo -27,38%.

A conferma che il settore delle “seconde case” non è più di tanto sconvolto dall’effetto dei tassi a rialzo sui mutui, Roma fa registrare un +7,05% da privati e +4,75% da costruttore.

Sempre nella nostra capitale, al calo del mercato immobiliare si abbina quello dei mutui che, nei primi due mesi dell’anno, è pari ad un -20% rispetto al pari periodo 2022.

Anche le surroghe dei mutui in essere, dopo una leggera diminuzione a gennaio dell’1,56%, sono calate vistosamente a febbraio del 23,31%, generando complessivamente una media nel bimestre del -12,64%.

Mi sembrava doveroso, prima della naturale sosta rappresentata nel settore immobiliare dal mese di agosto, di portarvi a conoscenza dei dati essenziali del mercato attuale e, nello specifico della nostra città.

Indubbiamente la situazione odierna evidenzia che, nelle zone ritenute da sempre di pregio con un livello qualitativo di popolazione più elevato, malgrado i prezzi degli immobili siano decisamente superiori rispetto alla media, le operazioni con un buon rapporto qualità/prezzo vengono portate a termine anche senza il contributo di finanziamenti ma, esclusivamente mediante l’alienazione di un’immobile di proprietà generalmente di dimensioni più contenute rispetto a quello da acquistare e, altresì, che riscontrano interesse le unità immobiliari con prezzi indicativamente entro i 200.000,00 euro, che vengono spesso destinate ad attività ricettive (anche in previsione dell’avvento del prossimo Giubileo) o acquistate da ragazzi under 36 che riescono ad accedere ancora a mutui con le agevolazioni a loro riservate.

Sottolineo inoltre che anche gli immobili residenziali di dimensioni particolarmente grandi, dai 140 ai 200 mq, che abbiano uno o due ingressi al piano e che comunque si prestino ad un frazionamento che possa far scaturire due o più unità abitative, hanno un loro mercato di interesse speculativo specifico. Spesso questo tipo di immobili, ubicati a piani bassi con esposizione ed affacci non particolarmente vantaggiosi, faticano a difendere quotazioni auspicate in principio dalle proprietà e vengono acquistati da questo tipo di investitori, privati o attraverso società dedicate, a prezzi particolarmente interessanti nel momento in cui il/i venditore/i abbia/no constatato ed assimilato le difficoltà trasmesse dal mercato e, recepito che è meglio ridurre le pretese monetizzando l’operazione di vendita.

Concludo ricordandovi che sono a vostra disposizione per consulenze e valutazioni immobiliari con la passione, l’impegno e la professionalità che da sempre applico nella mia attività per la soddisfazione di tutti coloro che avranno il piacere di consigliarmi successivamente ad altri.

Fabrizio Costantini