Come valutare un immobile

Una corretta valutazione dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze è la base di una vendita conclusa in tempi brevi e ad un prezzo di mercato soddisfacente per entrambe le Parti coinvolte.

La valutazione di un immobile residenziale si fonda su innumerevoli informazioni acquisite sia a seguito del sopralluogo effettuato dall’agente immobiliare, che da approfondite ricerche presso banche dati, fonti di rilevazione ed archivi presenti all’interno dell’Agenzia del Territorio (OMI), Nomisma, Tecnoborsa e Borsa Immobiliare di Roma, Associazioni di categoria (FIMAA, FIAIP ecc.), le quali permettono di estrapolare dati relativi a compravendite concluse negli ultimi sei mesi per immobili con medesime caratteristiche ubicate nella zona di competenza.

Acquisite tutte queste informazioni viene determinato un prezzo €/Mq di zona da applicare ad una superficie cosiddetta “commerciale”, vale a dire, il prodotto di quella netta “calpestabile” incrementata con:

• le percentuali di competenza relative agli spazi esterni (giardini, balconi, terrazzi a livello e sovrastanti in proprietà) e di pertinenze (posti auto, box e cantine)
• i coefficienti che premiano o penalizzano l’unità immobiliare in virtù di fattori quali: tipo di edificio ed anno di costruzione, piano, esposizione, vista, stato di manutenzione e disposizione degli ambienti, presenza di ascensore e di barriere architettoniche, servizio di portineria ecc.

Indubbiamente, la valutazione che fornisce un agente immobiliare è differente da quella prettamente tecnica che può rilasciare un perito (generalmente geometra, architetto o ingegnere) il quale, nella maggior parte dei casi, mira a risolvere diatribe e contenziosi, stabilire un valore commerciale per l’erogazione di finanziamenti e mutui, o a determinare i valori di ammortamento di immobili facenti parte di patrimoni di aziende o fondi d’investimento.

Dopo aver visionato tanti immobili nel corso della mia esperienza trentennale, ciascuno con le proprie caratteristiche e peculiarità, mi permetto di affermare che la valutazione di un bravo agente immobiliare, oltre essere basata sulle informazioni acquisite e sull’applicazione dei dati tecnici sopra elencati, deve contenere emotività: l’agente immobiliare deve riuscire a capire quanto un potenziale acquirente sia disposto a pagare quell’immobile e fino a dove potrebbe essere disposto a spingersi per non perdere l’opportunità di acquistarlo.

È qui che, a mio avviso, subentra la passione nello svolgere questa meravigliosa attività e la volontà di rendere soddisfatte entrambe le Parti, mettendo tutto ciò di fronte al puro aspetto economico costituito dall’entità delle provvigioni percepite.